Объемы продаж на рынке столичных новостроек все еще остаются на высоком уровне и превосходят показатели прошлых лет, но с момента объявления о продлении программы льготной ипотеки ажиотажный спрос пошел на спад. Так, если в октябре на рынке новостроек в старых границах Москвы было заключено 8200 ДДУ, то в ноябре этот показатель уменьшился до 7613 ДДУ.

В то же время на рынке вторичного жилья, напротив, наблюдается небывалый рост активности: в конце ноября в Москве количество лотов уменьшилось на 20% по сравнению с октябрем. Почему покупатели стали охотнее рассматривать готовые варианты?

Новостройки догоняют «вторичку»

Ответ очевиден: в условиях, когда доходы населения снижаются, рост цен на новостройки отпугнул потенциальных покупателей. Только по итогам октября цены на рынке первичной недвижимости выросли на 3,5%, что сопоставимо с динамикой роста цен за весь III квартал.

На первый взгляд, поведение покупателей выглядит логичным. Зачем переплачивать за квартиру, которую придется ждать еще два-три года, пока строится дом, когда реально купить готовое жилье и переехать сразу?

Но при более детальном рассмотрении и сравнении качественных характеристик объектов на первичном и вторичном рынке такое решение уже не кажется столь очевидным и экономически выгодным.

Но дело не только в локации. С точки зрении экономии средств покупатели «вторички» также проигрывают, если речь идет о сделке в ипотеку. Условия кредитования на рынке готового жилья менее выгодные: программа льготной ипотеки заемщикам недоступна, ставки колеблются в диапазоне от 8 до 9%. В то же время взять кредит на покупку новостройки в некоторых банках удастся менее чем под 6% годовых.

Кроме того, не стоит забывать про инвестиционный рост цен в новостройках. Только за счет изменения стадии строительной готовности через три года квартира в новом доме способна подорожать на 30%. К ним надо прибавить рыночный рост цен, который, конечно, зависит от экономической конъюнктуры.

За те же три года объекты на вторичном рынке вряд ли заметно вырастут в цене, а если дом находится в неприглядном состоянии и нуждается в капитальном ремонте, стоимость, скорее всего, скорректируется в меньшую сторону.

Плюсы и минусы нового и старого

Единственное преимущество, которое получает покупатель квартиры в готовом доме, — возможность немедленно въехать, не дожидаясь ввода объекта в эксплуатацию. Но этот плюс вряд ли компенсирует низкий уровень комфорта проживания и все недостатки домов старого жилого фонда: отсутствие выразительной архитектуры, современных инженерных решений, благоустроенной территории, двора без машин, эргономичных планировок с местами хранения, квартир с дополнительными санузлами, высокими потолками и панорамными окнами.

Кроме того, квартира в новостройке гарантирует проживание в однородной социальной среде, что не всегда представимо в сложившихся микрорайонах, где живут или арендуют квартиры люди разного социального статуса.

На чашу весов следует добавить прозрачность сделок с новостройками по 214-ФЗ и юридические риски при покупке квартиры в старом жилом фонде (не исключены претензии со стороны старого собственника, нарушенные права несовершеннолетних и т. д.).

Несмотря на очевидные преимущества новостроек перед объектами старого жилого фонда, в ноябре интерес к готовым объектам превалировал.

Что год грядущий нам готовит

Но с наступлением традиционного сезона новогодних акций и скидок ситуация способна измениться. В отличие от частных продавцов, которые обычно приостанавливают продажи на период праздников, офисы застройщиков будут работать вплоть до Нового года и в течение зимних каникул. Наряду с доступной ипотекой этот фактор усилит конкуренцию со стороны первичного рынка.

В следующем году спрос на новостройки продолжит укрепляться — по крайней мере, до июля, пока доступна льготная ипотека. На этом фоне цены на первичном рынке также продолжат расти. Помимо устойчивого спроса на росте скажутся продолжающийся переход на эскроу-счета и повышение платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка.