По данным последнего опроса Фонда Общественное мнение личные
сбережения есть у 41% россиян, социологические опросы стабильно показывают, что
более 70% респондентов считают недвижимость лучшим средством для сохранения
капитала. Почему значительная часть инвесторов выбирает недвижимость как
инструмент сохранения и приумножения своих капиталов даже на сложном для
инвестирования рынке, и как избежать самых распространенных ошибок частных
инвесторов в недвижимость рассказывает ведущий аналитик E3 investment Константин Сергеев.

В периоды кризисов обостряются минусы всех инструментов
инвестирования, и становятся менее очевидными плюсы каждого из них, но чтоб
сохранить сбережения от обесценивания и попытаться заработать – частному
инвестору необходимо сделать свой выбор. У россиян наиболее популярны две самых
распространенных стратегии – это вложения в недвижимость или хранение денег на
депозитах в рублях или валютах, по данным аналитика Константина Сергеева из E3 group, другие инвестиционные инструменты
значительно менее востребованы. Проценты по рублевым депозитам, как правило, не
покрывают уровня потребительской инфляции – назвать их инструментом
инвестирования язык не поворачивается, а вот те, кто до осени прошлого года
успел открыть валютный депозит, смогли приумножить свой капитал. В начале 2014
года достаточно было открыть валютный депозит, чтобы к концу года удвоить свой
капитал, как подсчитали эксперты «Ренессанс Кредит», за 2014 год доходность в
рублях долларовых вкладов с учетом разницы курсов составила более 88%.  Но это – в прошлом. В настоящий момент резкого
обвала, а тем более укрепления рубля ждать не приходится, хотя профессионалы
валютного рынка могут заработать на каждом небольшом скачке валютных курсов,
для частных инвесторов, лишенных необходимых инструментов и опыта, такая игра
может обернуться большими потерями. По словам аналитика E3 group Константина Сергеева - довольно
большая волатильность курсов делает долгосрочные вклады на валютный  депозит менее предсказуемыми, но при этом не
обещает сверхприбылей и премии за риск. Растет и недоверие к банковской системе
– каждую неделю отзываются лицензии у новых банков, по данным статистики,
количество кредитных организаций в России постоянно сокращается — с 2012 года
по настоящий момент количество банков сократилось уже более чем на 150 штук, а
те, что остаются все более зависят от ЦБ и правительства, которые  проводят политику по ограничению доходности
депозитов – отмечает Константин Сергеев. По новым правилам взносов в Агентство
по страхованию вкладов - чем выше банки назначают процентные ставки по
депозитам, тем больше средств они должны переводить в АСВ, таким образом,
теряется стимул давать хороший процент вкладчикам. На сегодняшний день средняя
ставка по вкладам ведущих десяти банков РФ по депозитам физических лиц в
рублях, по итогам первой декады июля равнялась 11,04% годовых подсчитали в ИД
«Бюллетень недвижимости». Таким образом, те, кто хотел бы получать доход на
капитал хотя бы выше уровня инфляции, но не готов к рискам на российском или
зарубежных фондовых рынках, обращают свои капиталы в сферу недвижимости.

Обстановка
на рынке недвижимости содержит в себе некоторые риски, основные из которых –
возможное снижение цен, но не более 10-15% от текущего уровня, и потенциальные
финансовые проблемы некоторых застройщиков, которые могут обернуться переносами
сроков строительства жилых комплексов или банкротствами – отмечает ведущий
аналитик E3 group Константин
Сергеев. Но даже при сохранении текущих тенденций инвестиции в новостройки
Санкт-Петербурга, в покупку квартир на этапе строительства для дальнейшей
перепродажи в готовых домах в среднем позволят заработать 20-25% годовых, что почти
в 2 раза превышает доходность банковских депозитов. К примеру, купив
квартиру-студию за 2 млн рублей, через 2 года (средний срок строительства
многоквартирного дома) можно продать ее за 3 млн — это и есть 25% в год. Но на
рынке новостроек присутствуют объекты, которые демонстрируют прирост стоимости
недвижимости и 10% в год, и 35% в год. При выборе самого неудачного объекта
инвестиции могут показать минимальную в несколько процентов годовых доходность
или же вообще уйти в минус. Можно выделить 3 самых пагубных ошибки частного
инвестора в недвижимость.
1)  Выбор ненадежного
застройщика и (или) несоблюдение норм 214 ФЗ – ошибка, которая может привести к
тому, что средства инвестора заморозятся на неопределенный срок и, в худшем
случае, инвестор может лишиться вложенных денег. Для успешных инвестиций
необходимо соблюсти основное условие - своевременную достройку и сдачу дома в
эксплуатацию. Если сроки завершения строительства переносятся на годы, то
инвестиция переходит в разряд низкодоходной, т.к. прибыль от разницы между
стоимостью квартир в готовом и строящемся доме вместо стандартных 1,5-2,5 лет
срока строительства может быть распределена на большее количество лет. Эксперт
сферы недвижимости Константин Сергеев отмечает, что в Санкт-Петербурге сейчас
не менее 10 жилых комплексов , сроки сдачи которых перенесены уже более чем на
5 лет от изначально запланированных показателей (т.е. инвесторы смогут продать
свои квартиры и зафиксировать прибыль не через 2 года после начала
строительства, а через 5,6,7,8 и более лет). Не поддается оценке и моральный
ущерб инвестора. Для оценки надежности застройщика рекомендуется оценить
предыдущий опыт строительства, своевременную сдачу жилых комплексов, оценить репутацию
и текущую финансовую стабильность девелопера. Хорошей предпосылкой для
своевременной или досрочной сдачи объекта также является использование Договора
долевого участия и наличие практики проектного банковского финансирования на
выбранном проекте. Для оценки надежности застройщиков аналитик E3 investment Константин
Сергеев рекомендует пользоваться существующими рейтингами застройщиков.
2) Один из главных просчетов неопытных инвесторов ― выбор
недвижимости для перепродажи исходя из собственных предпочтений или на основе
советов, образно говоря ― по зову сердца. Но при инвестировании главное не то,
чтобы квартира соответствовала личным вкусам инвестора, а сухие цифры
доходности, которые можно получить на основе сравнения цен. Нужно точно знать,
сколько стоит аналогичная квартира в данной локации в уже построенном доме,
сопоставить с ценой покупки ваших квадратных метров в стройке, внести поправку
на срок строительства и получить результат ― рассчитанные проценты доходности в
годовых. Таким образом, можно сравнить все новостройки города и вычислить самую
доходную – отмечает эксперт Константин Сергеев. Многие инвесторы приобретают
квартиры исключительно на основе предпочтений к тому или иному району (часто
выбирают жилые комплексы в том районе, где проживают сами). Часть инвесторов основывает
свой выбор на отзывах друзей и родственников о положительном опыте
взаимодействия с тем или иным застройщикам; опыт может быть безупречным, и те,
кто дает советы, в прошлом могли хорошо заработать на перепродаже квартир
именно этого застройщика, но, если сейчас девелопер реализует квартиры на
начальном этапе по стоимости незначительно ниже, чем стоят аналогичные
предложения в готовых домах по соседству, то инвестиция не станет
высокодоходной. Аналитик E3
Group Константин
Сергеев выделяет также инвесторов, которые делают окончательный выбор под
воздействием эмоций, яркой рекламной кампании застройщика, влияния менеджера по
продажам. Результатом таких инвестиций становится доходность от прироста цены
по мере строительства, сопоставимая с доходностью банковского депозита.
 
3) Чтобы продать свою квартиру по ожидаемой цене необходимо
спрогнозировать баланс спроса и предложения на покупку готовой недвижимости на
перспективу до 2х лет в локации, где расположен жилой комплекс для
инвестирования, а также учесть планы развития района. Следует постараться рассмотреть
и учесть планы застройщиков по выводу новых объектов в продажу в районе, где
находится инвестиционная квартира. Чем больше предложения на рынке новостроек в
той или иной локации, тем меньше вероятность, что конечный покупатель выберет
именно ваш вариант – по словам аналитика в сфере недвижимости Константина
Сергеева, это можно назвать издержками растущего предложения. В некоторых
районах по мере проведения массовой застройки территорий обостряются
транспортные проблемы, возникают и иногда становятся критическими проблемы с
обеспеченностью школами и детскими садами, актуализируются и другие проблемы с
инфраструктурой – все эти проблемы снижают популярность локации и,
следовательно, количество потенциальных покупателей – их можно назвать
издержками падающего спроса в локации. Опытный инвестор, приобретая квадратные
метры для перепродажи, должен хотя бы приблизительно спрогнозировать баланс на
перспективу до 2х лет. Если предложение квартир будет расти, а спрос падать –
то возникнут проблемы с реализацией актива или необходимость снижать цены, и,
наоборот, если предложение в перспективе 2х лет сократится, а спрос вырастет –
это станет импульсом к росту цен на квартиры в данной локации. 
 
В завершении можно порекомендовать - если сумма для
инвестирования превышает стоимость одной квартиры – не забывайте о принципе
разных корзин, диверсифицируйте инвестиции и покупайте квартиры в разных жилых
комплексах у разных застройщиков. Текущая обстановка на рынке недвижимости
позволяет зарабатывать частному инвестору в среднем 20-25% годовых на
перепродаже квартир, что выше чем доходность банковских депозитов и сопоставимо
с успешными практиками биржевой торговли, но при меньших рисках. Наиболее
успешные варианты вложений в недвижимость могут принести доходность до 45%
годовых.