На рынке вторичного жилья, где каждый объект недвижимости имеет как минимум один переход права, покупатель может столкнуться с рисками, о которых даже не подозревает. Они связаны в первую очередь со сделками, в результате которых возникло право собственности. Юрист офиса Vysotsky Estate в Хабаровске Елена Журкова рассказала, когда надо быть максимально осторожными при покупке жилья на вторичном рынке, и привела очень понятные примеры из практики.

Что представляет собой приватизация? Это безвозмездная сделка, подразумевающая передачу жилого объекта нанимателю и членам его семьи. Но если отказ от участия в приватизации был оформлен неправильно или не оформлен вообще, в дальнейшем такая сделка (а значит, и последующая) может быть оспорена. А ещё люди, которые были зарегистрированы на этой жилплощади на момент приватизации (то есть прописаны), имею право пожизненного проживания в этой квартире.

Владимир Петрович обратился к нам с вопросом: ему было необходимо через суд выписать из квартиры родственника бывшего владельца. Ему наобещали, что прописанный родственник после сделки сам подаст заявление на выписку. Но он этого не сделал, а деньги за квартиру Владимир Петрович уже отдал. Мы были вынуждены ему отказать, так как по закону бывший родственник имеет право проживать на спорной жилплощади столько, сколько захочет, и обращения к юристам нашего героя не спасут.

Если говорить юридическим языком, дарение — это безвозмездная сделка, подразумевающая передачу жилого помещения дарителем в дар одаряемому. Если говорить проще, то дарение — это когда вам дарят, например, квартиру просто так. И здесь уже целый букет рисков, скажем, притворная сделка, прикрывающая куплю-продажу, или заблуждение дарителя относительно предмета сделки и её правовых последствий.

Пример, который я сейчас приведу, встречается часто. Мы искали комнату для своего клиента Василия. Нашли комнату в трёхкомнатной квартире, по документам — ⅓ доля. Во второй комнате проживает Анастасия Павловна, которая и является собственницей, а в третьей комнате проживают квартиранты — её собственники уже давно находятся за границей. По закону наш продавец сначала должен предложить всем совладельцам квартиры купить у него долю, и если никто не согласится, только тогда продавать нам. Но поскольку ему было сложно отыскать собственника третьей доли и получить от него официальный отказ от преимущественного права покупки, он предложил нам пойти на сделку по договору дарения. Мы, конечно, отказались.

Это сделка, в результате которой жилое помещение переходит в собственность к правопреемнику по закону или завещанию. Традиционным риском здесь является «всплывший» спустя некоторое время законный наследник, право которого было нарушено.

В 2014 году к нам обратилась Анна с просьбой оформить на неё долю квартиры, на которую она имеет право. Её отец постоянно проживал в Хабаровске, работал вахтовым методом в Чите. Там же он встретил женщину, с которой у него завязались отношения, и она родила дочь — обратившуюся к нам позже Анну. У её отца была семья в Хабаровске: жена и два сына. Про Анну никто из них не знал и не подозревал. Отец её после рождения дочери официально установил отцовство, жил, как в народе говорят, на две семьи, на два города. После его смерти официальная жена и сыновья вступили в наследство и, конечно же, не учли интересы Анны. Они и не скрывали ничего от нотариуса, а просто не догадывались, что есть ещё одна наследница, которая также имеет полное и равное с ними право. Хорошо, что семья из Хабаровска ещё не успела никому продать свою квартиру. В итоге долю в квартире на Анну оформили, и пришлось пройти не одно судебное заседание. Но если бы квартира уже была продана, то, скорее всего, эту сделку бы «развернули», а пострадали бы в результате покупатели, и очень сильно.

Тут идёт речь о возмездной сделке, по которой объект недвижимости переходит в собственность от продавца к покупателю в обмен на денежные средства. Риски связаны с нарушением прав несовершеннолетних при отчуждении или супругов (имущество, нажитое в браке), а также нарушение порядка отчуждения жилых помещений, приобретённых с использованием средств жилищных субсидий и материнского семейного капитала.

Везде, где имел место договор (дарения, мены, купли-продажи), риски связаны с исполнением условий договора в каждом конкретном случае.

Например, сохранение права проживания и пользования жилым помещением дарителем после перехода права собственности. Или обязательство продавца сняться с регистрационного учёта после перехода права собственности. А также обязательство родителей наделить детей долями в праве собственности на жилое помещение после его полной оплаты.

Не всё вышеперечисленное можно разглядеть, исследуя предоставленные продавцом недвижимого имущества документы. Ответы на многие вопросы сокрыты от покупателя в документах, которые часто называют «прочими».