За последний год я поучаствовала в трех сделках с недвижимостью.
1. Покупка квартиры в ипотеку мной и моим супругом (альтернатива).
2. Продажа квартиры моей мамы (без альтернативы).
3. Покупка квартиры моей маме по доверенности от нее (альтернатива).
Важно оговориться: У нас были простые альтернативы, где всего три звена: покупатель (мы), наш продавец, и продавец нашего продавца. В сделках было по две квартиры. Мы покупали одну квартиру, и наши продавцы покупали вторую квартиру.
В всех трех сделках мы не привлекали риелторов. Риелторы были только у продавцов в 1 и 3 сделках.
НИКАКОЙ РЕКЛАМЫ, просто личный опыт.
Для начала расскажу коротко о сделке #2.
Она не альтернативная, но нам процесс по сделке ооочень понравился. Мы обратились в Зеленый Банк (тут цензура, и названия писать нельзя) за сделкой под ключ. На их сайте ПО ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ есть эта услуга. Я от нее в восторге, хоть и все там не без проблем. Получается, наши покупатели квартиры во Владивостоке, просто подали "откликнулись" на объявление по покупке квартиры. На этом этапе они ничего не платили. Началась сразу юридическая проверка квартиры, от нас сотрудники банка попросили залить документы для проверки (документы подтверждающие право собственности, переход собственности, паспорт продавца и пр.), хоть менеджер и обещал проверку ДО 5 рабочих дней, у нас она по факту заняла больше времени, хотя в квартире не было прописанных и собственник был один - моя мама. И наши покупатели, т.к. они торопились, они очень ругались с сотрудниками банка. По итогу, когда проверка закончилась, банк попросил нас назначить дату и выбрать ЛЮБОЕ отделение Зеленого банка во Владивостоке. Потом оказалось, что мы могли из любых городов оформлять сделку. Т.е. моя мама могла быть в Москве, а покупатели во Владивостоке, и просто они бы заключили сделку на расстояние. Но тем не менее мы все собрались в _Зеленом банке (я была в качестве моральной поддержки мамы). Сотрудница подготовила договор при нас, мы его прочитали, и все подписались. Потом участникам сделки сделали электронно-цифровые подписи, и они сразу отправили документы в росреестр. Потом менеджер оформила "безопасный платеж" или как-то так, это не аккредитив, это просто перевод, когда сделка будет одобрена росреестром, деньги просто поступят на счет, и ничего открывать не надо, и никому никуда ходить не надо. ОООчень удобно.
Тут же были произведены расчеты: покупатель оплатил всю сделку под ключи: туда входили юридическая проверка квартиры, дкп, перевод денег, электронная регистрация. Услуга во Владивостоке стоила 25т.р.. Причем судя по тому, что заявляет Зеленый Банк(точнее его сайт по покупке недвижимости), эта юр.проверка дает сертификат на возмещение до 10мил.рублей, если будут какие-то проблемы с правом перехода собственности (об этом лучше почитать на сайте), и дают "справку", что покупатель добросовестный.
Из минусов, как я писала, проверка заняла больше 5 рабочих дней, и надо было постоянно пинать менеджеров. И еще менеджер три раза перепечатывала договор, потому что 3 раза косячила: то дату не ту прописала, то паспортные данные не все ввела. Т.е. СЛЕДИТЬ за ними дано внимательно, все внимательно читать и проверять. Вся сделка (при учете перепечатывания договора) заняла меньше 1.5 часа. И потом только маме, ровно через неделю пришла смс о переводе денег за квартиру на ее счет, а нашим продавцам информация, что они стали собственниками.
Сделка #3.
После такого прекрасного опыта, я ооочень хотела купить в Москве маме квартиру таким же образом. Но тут начались проблемы, что все квартиры, которые мы рассматривали, искали себе квартиру и настаивали на альтернативе. Но я хотела заказать у Зеленого банка отдельно юр.проверку (т.к. не пользовалась услугами риелторов), но тут начались проблемы, Зеленый банк затянул проверку, потом у них какие-то косяки полезли. Я ходила с ними разбираться. Короче проверку отдельно я так и не смогла заказать.
Но мы думали, что проведем альтернативную покупку в Зеленом банке, но когда я начала узнавать про аккредитивы Зеленого банка, то я не захотела так покупать квартиру.
Мне не понравилось, что аккредитив может быть открыт ТОЛЬКО между двумя лицами, и что я должна была переводить деньги третьему лицу (продавцу, своего продавца (звено 3), за вторую квартиру). Чем мне не нравился этот вариант? Да тем, что меня с 3 звеном не связывают договорные отношения. И по факту у меня не было бы на руках подтверждения, что Я (от лица своей мамы, первое звено) отдала деньги своим продавцам (второму звену). И чтобы не возникло проблем, нам надо было всем обменяться Расписками или Поручениями (впервые услышала этот термин, типа второе звено, написало бы поручение первому звену, чтобы первое звено оплатило третьему звену в квартиру для второго звена). Короче какая-то дичь. Да, я поняла, что 90% сделок оформляются именно так. Что всем всего хватает. Но я хотела перевести деньги именно своему продавцу (1 -> 2), а уже мой продавец пусть кому хочет переводит. Зеленый банк оказывается есть ТРАСФЕРНЫЙ аккредитив, это значит, что мы могли открыть аккредитив, и часть денег пошла бы 2му звену (они квартиру дешевле покупали), а часть денег 3му звену. НО Зеленый банк такое делать отказался, т.к. якобы у меня (1го звена) с третим звеном НЕТ ДОГОВОРНЫХ отношений, но при этом делать аккредитив 1->3 - проблем Зеленый банк не видит, хотя тут то точно у меня нет договорных отношений с продавцом продавца. Короче я ооочень долго общалась с сотрудниками Зеленого банка(у них есть отдел, которой дает бесплатную консультацию по аккредитивам, но тут нельзя оставлять электронный адрес, но думаю, в самом банке вы сможете его получить), но мы ни до чего не договорились. В защиту сотрудников могу сказать, что они ооочень приятные, человечные, и прям ведут диалог, звонят, говорят, пишут доступным языком, вникают в проблему - но помочь в моем случае не смогли. Так что тут без негатива обошлось, но времени на это у меня ушло пару дней, при том, что эту почту я смогла получить только лично в отделение Зеленого банка по ипотекам (а таких на всю Москву штук 6)...
И тут на помощь мне пришел Францезский банк с российским названием (Р.Б). У них есть АЛЬТЕРНАТИВНЫЙ аккредитив. Его суть в том, что я перевожу деньги на счет продавца и пишем в назначение платежа, покупка квартиры. Продавец тут же открывает аккредитив на своего продавца, и пишутся условия не раскрытия аккредитива. Если сделка не состоится и условия не будут выполнены (хотя бы один из 2х дкп не пройдет регистрацию), то деньги уйдут МНЕ, первому звену (все остальные банки, делают возможным перевод денег только обратно человеку открывшем аккредитив, а это для меня опасно, ибо мой продавец может не возвращать деньги, и с ним придется судиться).
Правда с Р.Б. много много много всякий приколов. (Р.Б. - это банк, но у них есть банк, который занимается только ипотеками, Р.Б.Дом., и это разные банки)
1. сложно перевести деньги прямо в Р.Б.Дом если у вас там уже нет открытого счета (я не уверена, но вроде как его можно открыть, там только в момент какой-то сделки).
2. Вывод денег. Сам Р.Б.Д. позволяет обналичить деньги, но с АДОВОЙ комиссией, чуть ли 5 т.р. с миллиона. т.е. за 10 мил, с вас могут снять 50т.р., т.е. нет какой-то ограничивающего максимума. Хотя легенды (! и это ужасно, что НИКТО из работников Р.Б. и Р.Б.Д., не может дать 100% верную инфомрацию!), но хотят легенды, что можно бесплатно вывести деньги из Р.Б.Д. в Р.Б., и там заказав деньги в кассе, и придя с документами о покупке квартиры, вам без комиссии отдадут деньги. А перевод в другой банк из Р.Б.Д. стоит от 1500-2000, но там надо узнавать у других банков, сколько будет комиссия за снятие. Ходили опять же легенды, что в Зеленом банке такие деньги можно снять через месяц без комиссии, хотя потом вроде как опроверглись эти легенды, и воде как если будет назначение платежа раскрытие аккредитива за покупку квартиры (или что-то такое), то Зеленый банк даст деньги без комиссий - но это все надо проверять.
3. Как клиент Р.Б., могу сказать, что у чуваков колоссальные проблемы с поддержкой и консультацией (у Р.Б.Д. хороших спецов больше, а вот Р.Б. - прям жесть). Очень низкие знания у поддержки, даже в филиалах не могут дать точную информацию. Куча вопросов и непонимания.
4. Еще есть прикол во банках с ценами на аккредитивы. Например, в Р.Б.Д. аккредитив за собственные средства стоит 3900р, а если у вас ипотека в Р.Б.Д. , то аккредитив будет 2000р. А вот в Зеленый банк наоборот, аккредитив за собственные средства стоит 2000, а за ипотечные 3400. Поэтому забавно, но тоже это надо узнавать.
5. Перевод большой суммы денег из Зеленый банк (мама перевела мне деньги на счет Зеленого банка), а вот перевод в Р.Б. мне стоил всего 1500р и прошел меньше чем за сутки - т.к. эти банки в Системе Быстрых Платежей участвуют. А с Р.Б. на Р.Б.Д. (я ипотечный клиент, и у меня есть счет, с которого я гашу ипотеку) - перевод был бесплатный, и деньги почти моментально поступили на Р.Б.Д. (хотя при погашение ипотеки, деньги бывают зависают на 1-2 дня, но это если на выходные или праздники платеж приходится).
И так, схема самой альтернативной сделки: Мы открываем счет на мою маму в Р.Б.Д. , и счет на второе звено в Р.Б.Д. . Я перевожу большую часть суммы за квартиру второму звену (эта сумма равна, цене второй квартиры). Открывается альтернативный аккредитив со всеми условиями, вторым звеном на первое звено, на сумму их договора (сумму, которую я перевела второму звену на счет). Потом я отрываю на оставшуюся сумму аккредитив на второе звено. Мы подписываем все договора, отдаем это регистраторам (предварительно все пишем доверенности на регистраторов, чтобы те подали документы за нас, эта доверенность нотариальная и будет стоить денег). Когда проходит регистрация, нам отдают договора и ЕГРНы, продавцы идут в Р.Б.Д. и открывают аккредитивы. И потом будет процесс передачи квартир (и подписание актов приема-передачи). Конец.
Сделка #1
Теперь про мою первую сделку. Она была через ипотеку. Она очень похожа на третью сделку (собственно про Р.Б.Д. и про такой аккредитив, мы узнали после этой сделки, и желание получить такой аккредитив у Зеленого банка у нас возникло после этой сделки, но оказалось, что Зеленый банк не гибкий в этих вопросах).
У нас была точно такая же сделка со звеньями и продавцами, одно отличие, наш продавец (второе звено) покупал более дорогую квартиру. И получилось, что мы перевели деньги ему на счет, он (наш продавец) открыл альтернативный аккредитив на третье звено. И потом наш же продавец (второе звено), открыл на недостающую сумму второй аккредитив на третье звено.
Хочу также похвалить Р.Б.Д. , потому что в этой сделке мы брали не сторонних регистраторов, а тех кто прям базируются в Р.Б.Д. , и также там есть Нотариус у которого все быстро можно сделать. Когда мы делали эту сделку, то было очень приятно: нам выделили закрытую большую переговорную с шикарным видом на МоскваСити, к нам приходили по очереди все специалисты: наш ипотечный менеджер, юрист по договорам, аккредитивный менеджер, все нас водили за ручки в кассы для переводов денег, потом также за ручку нас повели к нотариусу, который уже знал что нам надо дать. Все было так приятно, и легко... Т.е. у меня был положительный опыт при этой сделке. Поэтому я с позитивом отнеслась к проведению 3ей сделки в Р.Б.Д. .
Но пожалуйста, узнавайте все подводные камни, потому что с Р.Б.Д. может быть не всем комфортно работать. Например, вы без бешенных комиссий из другого банка не переведете туда деньги, если у вас еще нет счета в Р.Б.Д. , а наличкой принести всю сумму за квартиру - ни каждый решится. Мы несли сумму первоначального взноса, и это было напряжно - мне не понравилось в 21 веке, ходить с большой (для меня) суммой денег.
Эпилог
Все эти сделки мы проводили без риелторов с нашей стороны. Но это не призыв отказываться от риелторов. Нам пришлось много чего читать, много чего гуглить. Но не скажу, что риелторы с которыми я взаимодействовала (которые были от лица продавцов) производили на меня хорошее впечатление. Даже они косячили, даже они не знали про все возможные аккредитивы.
Я считаю, что сделка под ключ от Зеленого банка, это очень крутая штука, и она может оздоровить рынок риелторов, т.е. за счет того, что легкие сделки будут дешевыми и быстрыми у Зеленого банка (25-35 т.р. под ключ, вместо 100+ от риелторов + еще регистраторы около 7-10 т.р. + госпошлины 2т.р, + договор 3т.р., + аккредитив 2-4т.р., + нотариальные доверенности - 2-4т.р.), и я думаю, что такие сервисы уберут с рынка плохих риелторов, и останутся только "прошаренные акулы", которые действительно профи и которые будут вершить сложные штуки, и помогать при трудных сделках.
Я очень рекомендую изучать банковские продукты. Например, у Зеленого банка уже есть продукт быстрой оценки квартир - где они за 150р, могут сказать сколько стоит аналогичная квартира, причем сказать это не из объявлений на циане, а именно (как они утверждают) из информации о реальных сделках на их портале. Т.е. я так понимаю (я на это надеюсь), что они видят реальные дкп и реальные деньги, которые получает продавец за свою квартиру, и на основе этой информации говорит о рекомендованной цене на вашу квартиру, а не просто по ценам на циане где продавцы только выставляют квартиру за желаемую цену, а продать ее могут как дороже-так и дешевле. И круто знать, эту информацию, это позволит понимать на сколько вы переплатите, или на сколько выгодно тот или иной объект.
Это не реклама никого. Это просто мой личный опыт. Цены на период август 2020-март 2021 года. Цены могут меняться, их НАДО узнавать у банков, ибо даже сотрудники банков каждый раз говорят разную стоимость.
Желаю всем удачи в покупке и продаже квартир. И чтобы никто не был обманут или обижен. Пусть для всех эти сделки будут взаимовыгодные и удачные!)
