Государство дорожит землей как самым ценным ресурсом, поэтому органы местного самоуправления и государственной власти не желают передавать землю в собственность юридическим лицам. Вышеуказанное обстоятельство объясняет распространенность аренды. Сроки аренды различны, при более длительных сроках аренды возможно развитие инвестиционного процесса, связанного с использованием земли.
Аренда является по сути альтернативой праву собственности в части возможностей арендатора и защите его прав. Право аренды интересно для строителей: при наличии на участке зданий, арендатор может приобрести его в собственность по цене, регламентируемой законодательством (земельным). Это своеобразное решение вопроса: взять землю в аренду, построить объект недвижимости, выкупить в собственность по государственным расценкам. Какое решение принять, в этом случае, лучше всего покажет проведенная оценка аренды.
Необходимо отметить противоречивость законодательства, которое влияет непосредственно на трудности предпринимателей, связанные с возможным расторжением арендодателем договора, изъятием участка. Кроме того, следует отметить, что права собственности являются наиболее защищенным вещным правом. К относительным преимуществам аренды можно отнести более дешевый (хотя и более долгий) путь к приобретению прав собственности на землю через строительство на участке недвижимости.
Ответственность за пользование землей.
Арендатор имеет право пользования и владения землей на период аренды (ст.606 ГК РФ). При этом действия арендатора или их отсутствие не должны нанести вред земле. При ненадлежащем использовании земли наступает прекращение прав арендатора на участок земли (ст.287 ГК РФ). Аренда прекращается арендодателем по ст.46 3К РФ при неиспользовании земли сельскохозяйственного назначения, для строительства в течение трех лет. При этом более длительный срок не должен быть оговорен законом или договором аренды, за исключением времени на освоение земли, времени, в течение которого использование участка других чрезвычайных обстоятельств (дефолт, денежные реформы и т.д.).
Факторы, подтверждающие использование земли:


 сформированный план строительства;
 тендерные условия подбора подрядчика;
 утвержденный график работ;
 наличие бизнес – плана.

Но и при наличии подтверждающих факторов использования земли, аргументация в суде затруднена. Если арендатор начинает действия на земельном участке после получения предупреждения уполномоченного органа, то возможно исправление ситуации, ведь налицо забота об участке в соответствии с договором аренды.
Распоряжения правом аренды: арендатор может передать право аренды третьему лицу следующими способами: перенайма, взносом (вкладом) в уставной капитал предприятия, паевого взноса в кооператив.
Общество, в уставной капитал которого внесен вклад, может пользоваться правом аренды только в срок по договору аренды. Целесообразно заключение нового договора аренды: между обществом (юридическим лицом) и арендодателем. Регистрирующий договор орган требует копии документов оценки земли, с предъявлением подлинников документов об оценке.
Перенайм – это договор об уступке обязанностей и прав, или договор об уступке перевода долга. Право аренды всегда сопровождается обязанностями по условиям пользования, содержания и возврата имущества. Перенайм – сделка по согласию арендатора (прежнего и нового) в соответствии с гражданским законодательством. Договор о перенайме должен быть зарегистрирован в государственном органе.
Расторжение договора арендодателем.
Земельное законодательство утверждает специальные положения о досрочном прекращении действия договора аренды, а гражданское законодательство утверждает общие положения. Регламентируют вопрос расторжения договора аренды законы: ст. 46 Земельного кодекса, Гражданским кодексом.
ст. 46 Земельного кодекса трактует специальные обстоятельства для прекращения права аренды:


Использование земли не по целевому назначению;
Ненадлежащее использование земли, ведущее к снижению плодородия и экологических параметров.
Правонарушения арендатора.

Арендодатель имеет право требовать прекращения договора аренды до срока после отправки в адрес арендатора уведомления.
Долгосрочная аренда дает арендатору гарантии стабильности: судебный процесс в качестве барьера для предотвращения одностороннего расторжения договора.
Преимущества аренды:


аренда – товар, который может быть использован выгодно при условии соблюдения требований законодательства, использовании инвестиций;
право аренды невозможно прекратить из-за неиспользования участка;
возможность передачи прав собственности различными способами, учитывая налогообложение.

К тому же, аренда дает право последующего приобретения земли в собственность по ценам ниже рыночных цен. Оценку недвижимости на земельных участках, оценку земли выполняют независимые оценщики при смене прав собственности.



Источник:    http://pro72.ru