Осуществляя деятельность в качестве ипотечного брокера, я часто сталкиваюсь с рядом сложностей в ситуациях своих клиентов. Основными препятствиями к получению ипотечного кредита являются:

* нехватка наличных денежных средств на первоначальный взнос или вовсе полное их отсутствие;

* недостаточный или неподтверждённый (неофициальный) доход, не позволяющий потенциальным заёмщикам претендовать на необходимую для покупки недвижимости сумму кредита;

* наличие активных задолженностей в ФССП (службе судебных приставов) - долги по коммунальным платежам, неоплаченные автоштрафы, налоговые задолженности, алименты и пр.;

* высокая кредитная нагрузка - большие суммы ежемесячных платежей по действующим кредитам;

* испорченная кредитная история.

В настоящее время меры социальной поддержки для семей с детьми в направлении ипотечного кредитования (льготные ипотечные программы), реализуемые государством на федеральном и региональном уровнях, такие как "Семейная ипотека", и возможность использования средств материнского (семейного) капитала как в качестве первоначального взноса, так и в частичное досрочное погашение ипотечного кредита, позволяют молодым семьям приобрести своё жильё или расширить имеющуюся в собственности жилплощадь, существенно улучшив условия проживания и, как следствие, качество жизни в целом. Однако, как показывает моя личная практика, зачастую молодые (и не очень) мамочки - владелицы государственных сертификатов на материнский (семейный) капитал, не могут претендовать на одобрение ипотечных кредитов в силу испорченности своей кредитной истории. Наличие текущих просрочек по действующим кредитам, регулярные и длительные просрочки по недавно закрытым кредитам, просроченные и списанные как безнадёжный долг кредиты и тому подобные нарушения платёжной дисциплины не позволяют потенциальным заёмщикам воспользоваться льготными ипотечными программами и реализовать средства материнского (семейного) капитала.

Помимо нарушений платёжной дисциплины кредитную историю и кредитный рейтинг заёмщика также может испортить наличие в кредитной истории микрозаймов, особенно если они берутся регулярно, даже если и выплачиваются в срок. Принято считать, что микрокредиты в МФО берут люди, которым не хватает денег даже до зарплаты. Разумеется, у банков к таким заёмщикам более пристальное внимание при рассмотрении ипотечных заявок и более высокая вероятность отказа, особенно при наличии прочих вышеупомянутых огрехов в платёжной дисциплине. При этом следует иметь ввиду, что во многих БКИ (прим. - бюро кредитных историй), самыми крупными из которых являются НБКИ, ОКБ и Эквифакс, даже POS-кредиты ("товарники" - кредиты на товар, оформленные непосредственно в торговых точках) могут отбражаться не как классические потребительские кредиты, а именно как микрозаймы. Поэтому, покупая в так называемую "рассрочку" мебель, смартфон или билет на самолёт, вы, сами о том не догадываясь, можете подпортить себе кредитную историю, снизить кредитный рейтинг и скоринговый балл.

Ещё одной из самых распространённых причин возникновения просрочек является несвоевременное закрытие кредитных карт, которыми человек уже давно прекратил пользоваться. Мало того, что примерно 10% от лимита активной кредитной карты учитываются банками в кредитную нагрузку как по действующему кредиту, так ещё и банки зачастую взимают комиссии за обслуживание карт и СМС-информирование. Заёмщик гасит задолженность по кредитной карте в полном объёме, но не закрывает её, не пишет заявление о закрытии счёта кредитной карты, считая, что все обязательства перед банком-кредитором он исполнил. И благополучно забывает о своей кредитной карте. Несколько месяцев или лет спустя в БКИ обнаруживается длительная просрочка, которая образовалась в следствии начисления банком и неуплаты клиентом комиссий за обслуживание карты, о которых наш клиент и не знал. Впоследствии эти просрочки весьма сложно оспорить, а кредитная история клиента уже очень испорчена.

Также испортить кредитную историю заёмщика могут различные ошибки банковских систем, некорректная или несвоевременная передача сведений банками о кредитных платежах своих клиентов в БКИ, технический (непреднамеренный) овердрафт по дебетовым картам, человеческий фактор и многое другое. Но это уже частные случаи, разбираться в которых приходится в индивидуальном порядке.

В заключении хотелось бы напомнить, что к получению кредита необходимо подходить осознанно и дальновидно, трезво оценивая свои финансовые возможности и последствия несвоевременной оплаты ежемесячных платежей. Нужно чётко понимать, что испортив свою кредитную историю сейчас, покупая в кредит какой-нибудь смартфон последней модели, в будущем есть высокий риск столкнуться с проблемами в решении своего жилищного вопроса.

Так что берегите свою кредитную историю, как и честь, - смолоду!

С уважением, Кирилл Павлов - риелтор, кредитный брокер (помощь в одобрении и рефинансировании ипотечных и потребительских кредитов), юрист по недвижимости.