Почитал блоги уважаемых коллег, призадумался.

Как известно, мы заявляем нашим клиентам некие гарантии - о безопасности взаиморасчётов, о юридической чистоте объектов, о соответствии документов действующему законодательству. При этом ни один грамотный специалист не возьмёт на себя полную материальную ответственность в случае утраты клиентом права на приобретённый объект или в любом другом подобном случае. Так о чём же наши гарантии для покупателя?

Мне и моим клиентам всегда понятен рекомендательный характер моей аналитики. Дело покупателя - выбрать объект (жильё, нежильё, земля). Моё дело - убедиться, что покупка не повлечёт рисков для покупателя. Если риск обнаруживается, донесу до покупателя информацию и своё мнение. Рекомендацию, если угодно. Многие покупатели уже на этом этапе отказываются от "рискового" объекта. С другими покупателями мы прорабатываем возможные пути минимизации риска. И в редких случаях покупатель несмотря на явные риски и вопреки моим рекомендациям идёт на сделку - для него этот риск внутренне оправдан. Всё, что я могу сделать в такой ситуации - подробно показать клиенту возможные последствия и алгоритмы работы с ними, и оставаться рядом с человеком пока он переживает и устраняет эти последствия - при необходимости.

А все рассуждения о гарантиях и материальной ответственности риэлтора - не более, чем маркетинг. Если углубиться в философию, то гарантированно мы все только умрём. Всё остальное в жизни не может быть заранее определено на 100%. Всё, что мы можем - оперировать вероятностями наступления различных вариантов развития событий с учётом причинно-следственной связи. При этом чем полнее мы учитываем текущее состояние любой ситуации и чем глубже понимаем механику её развития, тем вероятнее будет наш прогноз и тем успешнее будет наша подготовка к ещё не наступившим событиям, тем больше будет наше влияние на динамику и направление развития ситуации.

Чего-то загнул. Так вот, о профессиональных гарантиях. Никто. Никому. Ничего. Никогда. Не может гарантировать. Берусь утверждать за всех и каждого (ниже приведу несколько историй из практики в подтверждение).

За что же тогда покупатели платят мне и моим уважаемым коллегам эти, будь они неладны, три процента? Всего лишь за более глубокий и компетентный, основанный на знаниях и опыте, анализ каждой конкретной ситуации. За влияние, оказываемое мной на ситуацию. За информацию и умение с ней работать. За чутьё и интуицию, которые подсказывают мне те или иные решения.

Всем известно, в чём формально состоит наша работа для покупателя:

1. анализ потребностей и возможностей;

2. корректировка критериев поиска;

3. подбор вариантов;

4. организация просмотра;

5. предварительные переговоры;

6. торг, согласование цены;

7. согласование других условий сделки;

8. внесение предоплаты;

9. проверка объекта и документов;

10. подготовка документов к сделке;

11. организация и сопровождение сделки, взаиморасчётов;

12. организация законной передачи прав на объект;

13. организация передачи объекта покупателю.

14. постобслуживание.

Обычный нормальный человек не понимает и не должен понимать, откуда и зачем эти 14 пунктов (у меня получилось формально 14, у коллег может отличаться). Точно так же мы не понимаем алгоритма работы стоматолога, автослесаря, программиста и других специалистов, коими не являемся сами. Но, в отличие от продукции других специалистов, наша продукция невидима. Разве можно выложить на витрину уверенность? Спокойствие и удобство упаковать в коробку? Поддержку и опору взвесить в граммах?

Для меня, например, за каждым из 14 пунктов должны стоять ещё несколько подпунктов, а всё вместе окажется оглавлением к трактату.

А кто-нибудь прочитал и думает: "ни слова про гарантии". И не будет. Химик может гарантировать взрыв пороха, физик может гарантировать падение яблока. И то с оговорками. У пороха и яблока нет выбора, они подчиняются законам. У человека есть выбор в любой ситуации. Значит, у других людей, взаимодействующих с ним, нет гарантий, что он поведёт себя ожидаемым образом или попадёт в неожиданные обстоятельства.

Поэтому верить риэлторам и юристам, которые что-то громко гарантируют - бесконечно глупо. Полагаться на компетентное мнение разумно, проверять его - мудро.

Ещё немного жёсткой рефлексии, скоро конец нудятины)).

Мы живём в социуме. Социум устойчив только благодаря общепринятым условностям. Страна, её название и местоположение - общепринятая условность. Язык устный и письменный - общепринятая условность. Деньги, их физическое и информационное выражение - общепринятая условность. Законодательство, государство, цены, этикет, мода. Продолжать? Думаю, суть ясна.

У каждого человека есть неотъемлемые потребности разных уровней (демографические, эстетические, нравственные и др.), ради удовлетворения которых он совершает те или иные действия каждый день. Большинству людей проще делать это в социуме, принимая его условности как свои личные рамки по жизни. Просто кто-то отдаёт себе в этом отчёт, а кто-то нет. Обычный человек будет опираться на рамки условностей и возложит на социум или ближнего часть ответственности за ход своей жизни, ожидая гарантий того, в чём не уверен сам. И чем меньше ответственности человек возлагает на других, тем точнее он может прогнозировать и планировать свою жизнь.

А уж тем более в жилищных и денежных вопросах. Банально: более ответственный человек использует мои знания и опыт для решения своих вопросов, а менее ответственный человек будет ждать, что я своими знаниями и опытом решу его вопросы. Поэтому честный и добронамеренный риэлтор сделает своего клиента специалистом по его собственной ситуации и не станет ничего гарантировать.

Масло масляное получается, хватит о гарантиях.

Обещал примеры, поехали.

История номер 1.

2009 год. Клиент с северным сертификатом с Камчатки прилетел в Москву, намерен купить квартиру и обналичить часть денег по сертификату. Хотел решить вопрос срочно. Обратился ко мне, договорились, начал работать по его вопросу.

День первый:

- обзвонил продавцов и агентов кто согласен на схему "завышение цены, возврат разницы";

- съездил с клиентом в Подольск посмотреть подходящие квартиры от "согласных" продавцов;

- выбрали квартиру, договорились с агентом продавца о дате сделки - послезавтра (!!!).

День второй:

- проверил документы, пробил продавца, чудом достал МКР, ЕГРП и прочих чертей - квартира без юридических пороков;

- заподозрил агента продавца в намерении не возвращать разницу (обнал);

- подозрения оправдались;

- через жёсткий конфликт настоял на долговой расписке на разницу.

День третий:

- смягчение конфликта;

- подписание ДКП, подача на регистрацию.

День четвёртый (это Подольск, детка):

- выход документов с регистрации;

- написание продавцом (с седьмого раза) долговой расписки на разницу;

- подача заявления в сбер на оплату сертификатом по ДКП.

День тридцать четвёртый:

- зачисление средств на счёт продавца;

- возврат разницы покупателю.

Вопрос: долговая расписка могла гарантировать возврат?

Вопрос: почему продавец всё-таки вернул разницу?

Вопрос: как на это согласился покупатель?

Придумайте свой вопрос, порассуждайте.

История номер 2.

2014 год. Обратились по рекомендации люди с просьбой срочно выкупить квартиру. Квартира оказалась ликвидная, в новом доме напротив газпрома. Были готовы отдать её срочно за две трети от рыночной цены. Моя первая мысль - почему не продать быстро и дороже? Вторая мысль - на всякий случай собрать денег (к сожалению, в шкафу несколько мультиков не завалялось) на выкуп.

День первый:

- анализ документов, стандартные проверки;

- квартира без юридических пороков;

- мозговой штурм, решение выйти на сделку;

- подтверждение участия инвесторов в выкупе;

- согласование условий сделки;

- назначение даты сделки у знакомого нотариуса.

День второй:

- нехорошее предчувствие;

- нестандартные, глубокие проверки продавца и квартиры;

- всё равно нет юридических пороков;

- звонок "другу" на Луб*нку;

День третий:

- встреча с "другом";

- ответ "друга": "Сделка с этой квартирой вопросов не вызывает, можешь покупать. Но не стоит иметь с ним дел. Я не имею права разглашать, кто он, чем живёт, с кем связан и зачем ему срочно понадобились деньги. Дашь один раз - потом всю жизнь не отмоешься. Но понимаю, что тебе интересно и в благодарность за наводку намекну". И перечислил несколько фактов о продавце, от которых кровь в жилах стынет. "Решай сам", сказал;

- отказ от сделки, отбой инвесторам и нотариусу, выдох с облегчением.

Вопрос: верно ли было моё предчувствие?

Вопрос: правильно ли я поступил, что отказался от сделки?

Вопрос: верно ли мнение, что все силовики немного паникёры?

Ваш вопрос, задавайте, не стесняйтесь!

История номер 3, крайняя на сегодня.

2018 год. Клиент, старый друг, решился на отдельное жильё и подкопил достаточно денег на покупку. Определили параметры/критерии поиска. Поездили-посмотрели и выбрали квартиру. Покупатель в буквальном смысле влюбился в неё, в ту же ночь сделал эскиз ремонта и даже не вспомнил про торг, пока я не напомнил. Тем не менее поторговались, обо всём договорились и решили вносить аванс. На аванс пришли оба продавца и агент. Принесли оригиналы документов на квартиру. В файлике с ними оказались прошлые правоустановки, никто не был против чтобы я их почитал. Читаю: в 2015 купили продавцы, предыдущий собственник получил в дар в 2006, его даритель половину приватизировал в 1993, а вторую половину купил у жены, которая приватизировала тоже в 1993. Читаю оригинал розового свидетельства и договора передачи, а там 16-летний парень отказался от 1/3 доли в собственности в пользу родителей. Задаю ряд закономерных вопросов сначала агенту, тот в полном изумлении. Оказалось, агент тупо не знал, что в 1994 году запретили детям отказываться от приватизации. Не знал, как после вступления в силу закона в 1994 году эти отказавшиеся дети сотнями признавали многие последующие сделки недействительными. Немного поспорили, послал его в гугл. Продавцы побледнели, пока "работали специалисты". Спрашиваю продавцов, мол, где этот "несовершеннолетний"? Отвечают, что "сосед наш по даче, дальний родственник" и выдают лихо закрученную историю семьи, почище санта-барбары. Отлично, думаю, хотя бы есть связь с человеком. С "несовершеннолетним" при мне созвонились, задали ему нужные вопросы, получили ответ. Из ответа следовало, что к продавцам у него претензий нет, а с мамой (которая исключила его из приватизации в 1993 году) у него будет разговор. Аванс я конечно же не внёс, покупатель сначала расстроился. Я ему про риски, а он мне про ремонт. Я ему про суды, а он мне про вид из окна. Решили побороться за квартиру. Заказали проверки. Пришла архивка, в которой не было ни слова о "несовершеннолетнем". Зато всплыли другие интересные лица и места их убытия. Взяли архивку официально через продавца - там тоже ни слова. А в договоре передачи написано русским по бумаге, скреплено подписями и печатью, зарегистрировано за номером ..... Предложил продавцу несколько вариантов как закрыть вопрос с "несовершеннолетним". Продавец не смог договориться. Тогда сам связался с "несовершеннолетним", задал несколько вопросов, внимательно его послушал и передал всё своему покупателю. Разъяснил возможные последствия. Поделился мнением насчёт вероятного хода дальнейших событий. И спустя сутки покупатель отказался от той квартиры. А вскоре мы с ним нашли другую, которая оказалась гораздо лучше.

Вопрос: какого х*ра в рынок выпускают агентов, которые не знают чем отличается приватизация до 1994 года от более поздней?

Вопрос: стал бы "несовершеннолетний" упираться, если бы с моей подачи не узнал о своих нарушенных правах?

Вопрос: разумно ли было ему сообщать?

Задавайте ваши вопросы)))

Делитесь своими историями, мы все тут с удовольствием почитаем и обсудим.