Если сделка купли-продажи жилья будет признана недействительной,
покупатель рискует остаться ни с чем: его обяжут вернуть квартиру продавцу.
Попробуем разобраться, по каким основаниям сделку могут признать
недействительной. Рассказывает нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров.
 
 
Одно из оснований недействительности сделок прописано в
170-й статье Гражданского кодекса РФ. Закон разделяет два вида таких
правоотношений: мнимые и притворные. Мнимые сделки совершаются лишь для вида,
без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. То есть, стороны не собираются
исполнять или требовать исполнения такой сделки – оплачивать переданное по ней
имущество, принимать его и т.д. Говоря юридическим языком, воля сторон в таких
сделках изначально порочна.
 
Типичный пример – брачный договор, заключенный с нарушением
требований Семейного кодекса. Бывает, что супруг приобретает то или иное
имущество в кредит. А затем – без согласия кредитора заключает брачный договор,
по которому оно, как бы, отходит в личную собственность жены или мужа. Надеясь,
что на предмет залога не обратят взыскание. Хотя, как сказано в 46-й статье Семейного
кодекса РФ, супруг обязан уведомлять кредитора об изменении или расторжении
такого соглашения. 
Притворная сделка совершается с целью прикрыть другую
сделку, в том числе – подписанную на совершенно иных условиях. Самый
распространенный пример – заключение договора дарения доли вместо соглашения
купли-продажи. Мотив таких действий до банальности прост: в соответствии с
250-я статьей Гражданского кодекса РФ, владелец доли в помещении при ее продаже
должен получить «добро» на проведение сделки от других сособственников. При
заключении договора дарения такого согласия не требуется: то есть, по факту,
дарение прикрывает собой сделку купли-продажи. А если сособственник
заинтересован в приобретении доли, он может в судебном порядке доказать
притворность такой сделки – и потребовать, на ряду с признанием сделки
ничтожной и перевода прав собственника по договору на себя.
 
С другой стороны, как показывает судебная практика, стороны
могут сперва заключить договор дарения на не большую долю жилья, а уже затем –
оформить соглашение купли-продажи на оставшуюся часть. Как показывает судебная
практика мнимой или притворной сделкой это считаться, скорее всего не будет.
В целом, доказать мнимость сделки довольно проблематично.
Практически невозможно – в случаях, если стороны заключили договор дарения, а
документы, подтверждающие, что между ними происходили какие-либо денежные
расчеты по сделке, отсутствуют.
 
Недействительной сделкой также можно считать заключение
договора займа, залогом по которому выступает договор купли-продажи жилья с
кредитором. Такая схема была распространена в 90-х, но в последнее время
практически не используется – по крайней мере, в крупных городах. Впрочем, не
исключено, что с учетом нынешних экономических реалий, она может возродиться.
Если должник не возвращает деньги, формально, кредитор может заявиться в его
квартиру и выставить жильца на улицу. Судебная практика по таким спорам
довольно противоречива. С одной стороны, суды квалифицируют данные сделки как
притворные и прикрывающие собой договор ипотеки. С другой – зачастую игнорируют
заключенные между сторонами договоры займа, считая что переданные кредитором
деньги являются платой по договору купли-продажи.
 
Решения судов по таким соглашениям будет зависеть от
конкретных обстоятельств дела – в любом случае, подобная форма обеспечения
займа не даст кредитору гарантий оперативного взыскания долга. И, скорее всего,
приведет к признанию договора купли-продажи недействительным.
Пожалуй, самой распространенным моментом на рынке жилья
является заключение договора купли-продажи с занижением реальной цены сделки.
Мотив действий продавца в таких случаях понятен – если он владеет объектом
менее трех лет, необходимо платить подоходный налог с разницы покупки и
продажи. А в случаях если сумма сделки менее 1 млн рублей, никаких налогов
платить не надо. Судебная практика, по таким сделкам весьма лояльна: если есть
документы подтверждающие передачу цены договора, подписанный сторонами акта
приема-передачи жилья и другие условия исполнения сделки, расторгнуть договор
под предлогом того, что ее цена не соответствовала рыночной, заинтересованной
стороне не получится. Впрочем, если в суде выяснится, что сделка действительно
была изначально заключена на кабальных для продавца условиях (к примеру, ему
срочно понадобились деньги на лечение и он реализовал свое жилье по цене, в
несколько раз ниже рыночной) такой договор будет признан недействительным по
решению суда. Важно помнить, что указание в договоре заниженной цены – это риск
для покупателя. Если сделка будет оспорена, несостоявшийся приобретатель несет
риск вернуть только ту сумму, которая и была указана в договоре.
Источник: http://notarykomarov.ru/newspress/nedejstvitelnye-sdelki-chem-oni-opasny-dlya-pokupatelej-i-prodavtsov-zhilya-newspress-127.html