Депутаты Госдумы предлагают внести в статью 292
Гражданского кодекса РФ поправку, в соответствии с которой квартиры с детьми можно
будет продавать только с согласия органов опеки. Напомним, что ранее пункт 4 данной статьи, определяющий подобное согласие органов опеки, уже был изменен, и согласие требовалось только в редких случаях (для сирот, недееспособных). Однако инициативная группа депутатов
вновь предложила вернуть старую редакцию статьи 292 ГК РФ. В соответствии с ней «в
случаях, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние либо находящиеся под опекой
или попечительством члены семьи собственника, для отчуждения жилого помещения
требуется согласие органа опеки и попечительства». Поправки вызвали неоднозначную реакцию у
экспертов. Так, одни считает, что органы опеки вправе либо вообще запрещать
сделки (это ударяет по добросовестным семьям), либо их разрешать без каких-либо
условий. Выдвигать условия и контролировать их соблюдение органы опеки не
вправе, что не обеспечивает защиту прав детей. Кроме того с 1 сентября начнут
действовать новые нормы ГК РФ о сделках. Сделки, совершенные без разрешения
органов власти, из категории ничтожных переходят в категорию
оспоримых, тем не менее оспорить сделку удастся только в случае, если будет доказана
недобросовестность покупателя, а это исключительные случаи. Решить проблему на концептуальной основе может раздел ГК РФ
о вещных правах, а блокировать регистрацию перехода прав
по сделкам могут только обременения, внесенные в ЕГРП. Другие предлагают вместо
поправок делегировать опеке полномочия по проверке сделки по факту ее
совершения, когда все обстоятельства можно предметно исследовать, поскольку
механизм защиты прав ребенка сегодня сводится только к тому, чтобы не дать разрешение,
вместо того, чтобы разрешить, но проверить. Любую сделку можно оспорить в
случае, если она нарушает права заинтересованных лиц, для
этого и необходим контроль, запрет не оградит участников сделки от недобросовестного
поведения. И даже те сделки, которые сейчас получают одобрение, порой не всегда
являются «чистыми». Вместе с тем тогда на органы опеки ложится существенный объем
нагрузки, ведь необходимо будет проверять каждую семью, где есть жилье и ребенок, каждую
сделку по отчуждению, что влечет за собой увеличение финансирования и штата данных
госорганизаций. Но если уже сейчас зачастую получение разрешения на
продажу доли несовершеннолетнего представляет серьезную проблему, способную отсрочить
сделку на какое-то время, далеко не всегда сотрудники органов опеки обладают соответствующей
правовой квалификацией для составления необходимых документов, да и законодательные
пробелы, связанные с конкретизацией условий предоставления или отказа в согласии
на сделку, также имеют место быть. К чему приведет большее расширение полномочий
органов опеки? Юристы полагают, что возврат к старой редакции статьи 292 ГК РФ
оправдан, поскольку цели, ради которых вносились изменения в статью в 2004
году, не могли быть достигнуты таким образом. С отменой контроля со
стороны органов опеки и попечительства за соблюдением жилищных
прав детей при совершении сделок с жилыми помещениями их собственниками число
злоупотреблений и нарушений в области прав детей значительно увеличилось. И
хотя вопросов сейчас больше, чем ответов, но в одном мнения сходятся – законодательство пока
реформируется не системно. Фактически сделки, подконтрольные органам опеки и
попечительства, сконструировали по модели крупных сделок и сделок с заинтересованностью в
корпоративных коммерческих организациях, но равнять такие категории нельзя. Дети
не обладают полноценной волей, потому и механизмы осуществления сделок и модель
защиты должны быть иными.