ипотека для продавца квартиры

В сегодняшнем выпуске я начну свой рассказ об ипотеке. Тема эта длинная, поэтому для начала я расскажу об ипотеке с точки зрения продавца квартиры.
 
Поскольку я отслеживаю объявления о продаже новых квартир, то мое внимание однажды привлекло объявление о продаже квартиры  где-то на м.Коньково со следующей оговоркой: «Ипотеку и альтернативу не рассматриваем!». Просто из любопытства я позвонил по этому объявлению и спросил у хозяйки квартиры почему она не хочет рассматривать ипотеку – в ответ я выслушал очень эмоциональную тираду о том, что «ИПОТЕКУ БЕРУТ ТОЛЬКО НИЩИЕ!!!», после чего хозяйка бросила трубку. Судя по тому факту, что это же объявление регулярно мелькает в течение примерно полугода (а в нормальной ситуации продажа квартиры занимает месяц-полтора) – дела с продажей квартиры у хозяйки идут не очень весело. И это неудивительно. Ситуация тут как в известном анекдоте: «Доктор, у меня совершенно нет друзей! Может хоть ты мне поможешь, поганый плешивый старикашка?». Написать в объявлении «ипотеку и альтернативу не рассматриваем» - все равно что написать «мне не нужны 90% покупателей!». Обычно это подразумевает «да и оставшиеся 10% мне не очень-то интересны!» Стоит ли после этого удивляться, что квартира не продается?
 
А теперь я расскажу вам как ситуация выглядит в реальности. Реальность такова, что с помощью ипотеки покупают как очень дешевые, так и очень дорогие квартиры. С дешевыми квартирами все более-менее понятно (если у покупателя не хватает денег – он берет ипотечный кредит), а как обстоит дело с дорогими? Объясняю.
 
Допустим, у Вас есть свой бизнес, в котором крутятся, например, 100 млн.руб. Ваших денег. Допустим, Вы решили потратить 10 млн. руб. на покупку той самой квартиры на м.Коньково. Какова доходность Вашего бизнеса? Рискну предположить, что как минимум 30% годовых – если бы она была около 10-12% годовых, то надежнее было бы положить деньги на депозит в Сбербанк, а не заниматься этим самым бизнесом. Далее, имеет ли смысл вынуть из Вашего бизнеса 10 млн. руб. оборотных средств и купить на них квартиру? Не проще ли те же 10 млн. руб. занять с помощью ипотечного кредита под 12% годовых, а не вынимать их из бизнеса, где они приносят 30% годовых? Занять под 12% годовых и разместить под 30% годовых – выгодная сделка, не так ли? Я даже не говорю о том, что не так просто одномоментно «выдернуть» из бизнеса те самые 10 млн. руб. – это же надо показать прибыль, распределить её между акционерами, заплатить налоги, потом заплатить налоги физическому лицу – и все ради чего? Чтобы не брать ипотеку?
 
Итак, ипотечным кредитом пользуются и покупатели самых дешевых квартир, и покупатели самых дорогих квартир – это просто объективная реальность. Могу сделать даже более сильное утверждение: более половины покупок квартир на вторичном рынке происходит с использованием ипотеки. Однако мне не раз приходилось сталкиваться с возражениями продавцов против покупателей-ипотечников. Эти возражения, как правило, связаны с тем, что у продавцов информация неверная, или неполная, или устаревшая. Приведу наиболее распространенные возражения и свои комментарии.
 

«Мне придется получать одобрение у банка». Одобрение на покупку конкретной квартиры у банка и страховой компании получает покупатель квартиры. Задача продавца – предоставить документы по квартире. Проще всего поручить эту задачу своему риэлтору. Аналогичные документы, кстати, потребуются если на сделку требуется получить согласие органов опеки. Более подробно о документах мы поговорим в следующем выпуске рассылки.
«Я хочу получить деньги в ячейку, ипотека мне не нужна». В подавляющем большинстве случае расчеты по ипотеке производятся через банковские ячейки и продавец получает те же самые наличные деньги. Единственное отличие – обычно расчеты проводятся через ячейки того банка, который выдает ипотеку. Поскольку ипотеку выдают только крупные надежные банки, то обычно это не создает особых проблем для продавца.
«От меня потребуют справки из диспансеров» - речь идет о справках из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД). Эти справки (ПНД/НД) могут быть затребованы при проведении любой сделки с недвижимостью, ипотечная сделка ничем не отличается в этом плане. Смысл предоставления справок – снизить риски покупателя, не дать возможности впоследстии оспорить совершенную сделку.
«Это долго». Обычно одобрение квартиры банком занимает около недели, но  надо учитывать, что регистрация по ипотечным сделкам проходит примерно на неделю быстрее, в результате период от принятия аванса за квартиру до получения денег продавцом получается примерно таким же, как и в случае проведения сделки с наличными деньгами. И по этому параметру ипотечная сделка получается ничуть не хуже обычной!

Я привел наиболее распространенные возражения против ипотечных сделок со стороны продавцов квартир. Как видите, эти возражения большей частью не имеют под собой серьезных оснований. Если Вы знаете еще какие-то возражения – напишите мне на почту yurayu@mail.ru и я постараюсь подробно разобрать Ваше возражение. Более того, обычно покупатели с ипотекой готовы платить более высокую цену за квартиру, чем покупатели с «живыми деньгами». Зачем же отказываться от покупателей, которые платят более высокую цену?
 
В следующем выпуске я расскажу о том, какие документы желательно иметь продавцу, чтобы не создавать себе лишние проблемы с ипотечной сделкой.
 
Ваши отклики и пожелания – в том числе по поводу вопросов, о которых Вам хотелось бы узнать больше – пишите на адрес yurayu@mail.ru. На все вопросы отвечу, самые интересные разберу в следующих выпусках рассылки.
 
Желаю хорошо провести лето!