Аналитики Maris подвели итоги 1 квартала в сегменте складской и индустриальной недвижимости.
Предложение
В 1 квартале 2024 рынок качественной индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 4 комплексами общей площадью 122 500 кв.м, что в 3,5 раза ниже показателя 1 квартала 2023. 60% валового прироста предложения пришлось на спекулятивные проекты.
В общем объеме предложения качественных складских комплексов наибольшую долю занимают проекты класса А – 76%, на складские комплексы класса В приходится – 24%. В последние несколько лет объем ввода складских комплексов класса А значительно превышает прирост площадей в классе В.
До конца года ожидается ввод в эксплуатацию порядка 584 000 кв.м. складской недвижимости. 74% прогнозируемых ко вводу проектов приходится на спекулятивное предложение. При условии соблюдения заявленных сроков ввода прирост совокупного объема спекулятивного предложения в 2024 в 2,5 раза превысит итоговый показатель 2023.
Спрос
Валовый объем сделок на рынке производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга составил в 1 квартале 2024 не менее 110 тыс. кв. м, что на 51% ниже показателя 1 квартала 2023 года (включая инвестиционные сделки по приобретению производственно-складских активов и сделки по схеме built-to-suit lease).
Все площади в анализируемом периоде были реализованы на рынке на условиях аренды. В абсолютном выражении валовый объем сделок по аренде сократился на –10% относительно показателя 1 квартала 2023.
Основной спрос на качественные складские комплексы в Санкт-Петербурге формировали компании торговли и дистрибуции (+88%). Доля компаний реального сектора экономики в валовом объеме спроса по итогам 1 квартал составила 6% (–82% г/г). Спрос со стороны логистических операторов составил 6% валового объема спроса (–25% г/г).
Вакансия
По данным на 1 квартал, средний уровень вакансии составил 0,4% (–0,1 п.п. к показателю на декабрь 2023). В складских комплексах класса А отсутствовали вакантные площади (без изменений к декабрю 2023). В классе В уровень вакансии сократился на –0,5 п.п. (по отношению к декабрю 2023 года). Вакансия находится на уровне 1,5%. Суммарно по итогам 1 квартала на рынке качественной складской недвижимости свободно порядка 18 000 кв. м.
Арендные ставки
В условиях острого дефицита вакантного предложения на рынке сохраняется давление на ценовые индикаторы. Средний диапазон запрашиваемых арендных ставок по итогам 1 квартала достиг уровня 850 − 1 200 рублей за кв.м. в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. Коммунальные расходы оплачиваются по фактическому потреблению.
