Из недавнего.

Пришел клиент с запросом сопроводить сделку, за которую уже сам внес аванс. На руках копии правоустановки и свежие выписки — выписка из ЕГРН, выписка перехода права на объект и архивная выписка из паспортного стола, все официальное и с печатями. Квартира, в собственности 3 года, один собственник.

Основание собственности —договор купли-продажи, до этого была тоже купля-продажа. По архивной выписке из домовой книги паспортного стола указан один зарегистрированный собственник. Выписка по переходу права показывает только два вышеуказанных зарегистрированных перехода права. А что было до этого, по партизански утаивает… Приватизация, справка о выплаченном пае ЖСК, дарение, наследство?..

Заказали архивку из домовой книги. Не ту, что выдают в МФЦ, потому что работник выдаст справку с того момента, когда квартирой владел последний собственник, а через невидимых коллег тыла, которые предоставят информацию обо всех когда-либо зарегистрированных лицах с момента вселения в квартиру. А так же запросили архивку по переходу права на объект, с полной историей смены собственников.

В итоге, получили информацию по предыдущим собственникам и всем зарегистрированным лицам за весь период начиная с 1981 года и по сей день. В квартире было зарегистрировано 12 человек, из которых несколько человек были сняты с регистрации по решению суда. Обнаружились два зарегистрированных перехода права за короткий период (приватизация и купля-продажа) о которых нет в помине в электронной выписке.

Так же нашли информацию об одном из бывших собственников, с его неоднократным участием в судебных разбирательствах по вопросам с недвижимостью... Обратились к соседям, они были скупы в разговорах и пугливо увиливали от вопросов, но все же удалось выяснить неблагополучную ситуацию по бывшим владельцам и истории квартиры. Исходя из всех добытых проверкой данных выявили существенные риски и большую вероятность оспаривания перехода права в будущем. В итоге вернули аванс и принялись искать покупателю другой вариант.

Резюмируя подведу черту — полученные сведения в выписках из открытых источников могут быть не полными, не корректными, содержать ошибки, т.е. не соответствовать действительности!

Эта информация к размышлению самостоятельным покупателям, в том числе и для ипотечных покупателей, которые доверяют открытым источникам и банковской проверке. Да, банк делает все возможное в своих рамках, и он примет те документы, которые ему предоставят, углубляться в проверки и вникать в ситуацию продавца менеджеры не станут, это не входит в их обязанности.

У банка обязанность — застраховать заемные средства, причём деньгами заемщика и чем выше вероятность рисков тем будет выше процент как по кредиту, так и по страховке. В случае потери титула, банк вернет заемные средства, а покупатель останется без квартиры, без уплаченных средств и в убытке (большой переплатой по процентам).

Я упомянула две справки, по которым можно составить первичный портрет юридической истории жилого объекта. Так же понадобятся дополнительные информационные запросы, например:

— проверка судебных разбирательств по приобретаемой квартире

— базу судебных приставов

— реестр сведений о банкротстве

— проверка действительности паспорта

— проследить по возможности кто куда выбыл из снявшихся с регистрации в квартире и есть ли у них в собственности недвижимость

— ПНД и НД

и пр., по ситуации

Собрать информацию это полдела, её надо уметь прочитать, т.е. проанализировать, составить хронологию, отследить события, запросить/найти нужное, увязать концы, просчитать масштаб обнаруженных проблем, возможность их устранения и резюмировать итог, приобретать объект недвижимости или нет.

В случае выявления каких-либо рисков, которые возможно избежать в будущем, возникает необходимость составить дополнительные письменные соглашения/обязательства/заявления с грамотными формулировками согласно правовым законодательным нормам, во избежание притязания на право собственности со стороны третьих лиц.

Подводя итог …

По электронным выпискам приобретатель получит следующую информацию:

— информацию об объекте

— кадастровый номер объекта

— кадастровую стоимость объекта

— кто является собственником/ми

— на каком основании владеют собственник/и квартирой

— находится ли объект под залогом/обременением или под арестом

— информация по переходу права (которая отражается не полностью)

Из открытых данных, как видно из примера, полноценную тщательную проверку провести нет никакой возможности. После слияния баз в одну электронную систему Росреестра нередко обнаруживается несоответствие в данных как по объекту, так и по собственникам. Напомню, Росреестр для регистрации перехода права и банк для одобрения объекта не запросит дополнительные проверки. Они прежде всего нужны для покупателя, во избежание потери имущества.

Тема «проверка юридической чистоты» обширна. Здесь я сделала акцент на документах, находящихся в открытом источнике, доверять им или всё же проверять. Но есть еще правоустанавливающие документы — договора на основании которых собственники владеют недвижимостью, это вообще говоря, отдельная интересная и не менее обширная тема.

Ко всему перечисленному существуют другие явные маркеры, которые проявляются на этапе разговора с собственником или его представителем, стоит ли рассматривать объект недвижимости на предмет покупки и ввязываться ли в дальнейшую проверку. В любом случае советую всем проявлять разумную осмотрительность и внимательность к деталям на всех этапах сделки!

Желаю всем удачи и успехов!