На днях я получила вопрос от подписчицы в соцсетях про разницу в стоимости квадратного метра с точки зрения кадастра и рынка: в чем может быть опасность при покупке квартиры, где рыночная цена отличается от кадастровой более чем на 50%.
В чем прикол и почему такое встречается?
Я призадумалась, девушка ведь не уточнила, в какую сторону эта разница и почему именно это ее беспокоит. В итоге отправила ей развернутый ответ, который может быть полезен и другим!
Вот, что я думаю по поводу такой разницы.
С одной стороны, расхождение рыночной и кадастровой стоимости - это распространенное явление, совсем не страшное и вполне законное.
Только важно еще понимать, в какую сторону эта разница?
Если рыночная стоимость выше в два раза кадастровой, это нормально и легко объяснимо. А если рыночная стоимость ниже в два раза - это повод задуматься. Еще нужно выяснить - такая цена свойственна всем объектам данного типа (в определенной локации) или только тому, который выбрал потенциальный покупатель? Если таких объектов много - это говорит о том, что чиновники «переусердствовали», завысили кадастровую стоимость. Но по закону у граждан, собственников такой недвижимости, есть право оспорить эту цифру и снизить ее законным способом.
Кадастровая стоимость устанавливается для определения налогооблагаемой базы на объект недвижимости исходя из метода массовой оценки объектов (и других методик), схожих по своим техническим параметрам и характеристикам.
Раньше это правило, по которому определяли кадастровую стоимость, вообще было сплошной уравниловкой - оценивался не отдельный дом, а целый квартал, и это приводило к чудовищной несправедливости. Все дома в квартале шли по одной цене за кв.метр. Барак и особняк оценивались одинаково. К счастью, от этого быстро отказались.
Сейчас оценка кадастровой стоимости стала более-менее приближена к средней рыночной стоимости кв.метра в данном типе недвижимости в данной локации. Но, так как по закону переоценка кадастровой стоимости может производиться раз в 1-5 лет, а в Москве этот период 2-3 года, то цена кв.метра по кадастру начинает отставать (или бежать вперед) от текущей рыночной, вот почему и может возникать разница.
Как же эта разница может повлиять на покупку квартиры? Должно ли покупателя смущать, есть кадастровая и рыночная отличаются в два раза или вообще отличаются? Что это значит?
Если кадастровая ниже рыночной и человек покупает квартиру и при этом делает это корректно, то такая разница на покупку квартиры повлиять никак не может. Особенно, если вы видите в документах, что кадастровая стоимость была определена в последний раз более чем два года назад. Рыночные цены за это время сильно изменились.
Если продавец такой квартиры пытается «склонить» покупателя показать в договоре купли-продажи неполную стоимость, то есть к налоговому преступлению, я бы на это не соглашалась категорически. В этом случае добрый покупатель берет на себя слишком много рисков, главный из которых - в случае расторжения договора обратно он сможет получить лишь ту сумму, которая указана в договоре.
Если кадастровая стоимость сильно выше рыночной и в договоре купли-продажи указывается его реальная цена - никаких рисков для покупателя нет. Если же неполная стоимость - то как минимум, Налоговая может вызвать на допрос обе стороны. И продавцу и покупателю придется доказывать и оправдываться, почему они так сделали. В худшем случае продавца ждут серьезные штрафы, да и у покупателя тоже могут быть неприятности. Поэтому на такую схему (занижение цены в договоре купли-продажи) соглашаться нельзя.
В любом случае при покупке недвижимости обязательно стоит привлекать опытных риелторов и юристов, которые как раз уберегут от этих рисков, помогут не только выгодно, но и безопасно купить квартиру.
Здесь попытка сэкономить на комиссии может очень дорого обойтись, так как знать все подводные камни, не работая с недвижимостью, невозможно… А проверки от банков в таких ситуациях вообще бесполезны. Это тоже важно понимать.
Надеюсь, было полезно?
Если вопросы - напишите или звоните.
Хорошего дня!
