Инвестор покупает не мечту — он покупает актив.

А значит, переплата может обнулить доходность.

Вот как этого избежать:

Считайте доходность, а не только цену.

Квартира за 15 млн с арендой 50 тыс. в месяц — это 4% годовых. Есть ли смысл? 

Ищите скрытые расходы.

Коммуналка, капремонт, простои без арендаторов, налог на имущество. Плюс возможный ремонт перед сдачей. Всё это — ваши деньги. Заложите их в расчёт сразу.

Проверяйте ликвидность.

Далеко не всё, что выглядит «привлекательно», потом можно быстро и без потерь продать. Смотрите не на “вау-фактор”, а на спрос в районе, транспорт, новостную повестку.

Не ведитесь на “расти будет”.

Если рост — только в презентации застройщика, лучше пройти мимо. Где факты? Где транспорт, школы, арендаторы? Мы не инвестируем в прогнозы — только в реальность.

Ищите undervalued.

Непоказная квартира с правильными параметрами (локация, документы, планировка) иногда интереснее, чем “конфетка”. Главное — цена и потенциал роста.