В чем может быть опасность при заключении договоров купли-продажи и как каждой из сторон обезопасить себя при проведении таких сделок.
Основная проблема состоит в том, что такие сделки заключаются не мгновенно: эти договоры регистрируются в Регистрационной палате, и есть некий временной буфер, при котором объект недвижимости находится на прежнем собственнике (продавце). Вопрос в том, должны ли ему быть переданы деньги в этот период?
Покупатель обоснованно опасается, что по каким-либо причинам сделка не будет зарегистрирована или сам продавец остановит регистрацию (у него всегда есть такая возможность). И если средства переданы в момент подписания документа, покупатель очень рискует.
Однако если не передавать деньги до момента регистрации, возникнет ситуация, когда объект недвижимости уже зарегистрирован на нового собственника (покупателя), но и деньги тоже все еще у него — две ценности в руках одной из сторон. Это представляет серьезный риск для продавца.
Чтобы такой ситуации не возникало, выработан механизм, позволяющий совершать подобные сделки безопасно для обеих сторон.
С этой целью привлекается третья сторона, которая является гарантом при заключении сделки. На момент, пока сделка находится в процессе регистрации, третья сторона хранит денежные средства и, возможно, акты приема-передачи договоров (хотя сейчас уже это не актуально).
Третьей стороной, чаще всего, выступает банк, но иногда другие организации, например, депозитарные центры.
Процедура передачи денег происходит следующим образом:
— в заранее назначенный день стороны (продавец, покупатель, сотрудник банка и, возможно, риэлтор) встречаются в кредитной организации;
— согласовывают условия и документы, при наличии которых будет открыт доступ к средствам, положенным в банковскую ячейку. Например, условием допуска банком продавца к ячейке должно быть предъявление им выписки из ЕГРП (единого государственного реестра прав на недвижимое имущество), согласно которой новым собственником является покупатель. До момента, пока сделка не зарегистрирована, продавец не сможет получить эту выписку и, соответственно, к деньгам у него доступа не будет. Но и у покупателя тоже не будет доступа к денежным средствам до определенного периода. Как правило, ячейка арендуется сроком на 1 месяц, где первые 25 дней к ней имеет доступ продавец (при наличии выписки). А в случае, если продавец не воспользовался этим правом в указанный период (сделка не была зарегистрирована), покупатель может забрать свои деньги по истечении оговоренного срока (в нашем примере — 25 дней);
— стороны подписывают соглашение об аренде банковской ячейки;
— в ячейку закладываются денежные средства.
В этом случае ни одна сторона не хранит у себя деньги на момент передачи прав собственности новому владельцу (покупателю). Соответственно, каждая защищена от неправомерных действий другой, а банк выступает гарантом сохранности денег и того, что ни продавцу, ни покупателю не придется искать другую сторону, если сделка не состоится или после того, как она состоится.
Другой способ совершить сделку также предполагает посредничество банка, но формой расчета при ее совершении является аккредитив, для чего открывается специальный счет. И если в первом примере деньги кладутся в банковскую ячейку, то во втором случае — на аккредитив. Продавец получает доступ к счету по аналогичной схеме — если предъявит выписку, подтверждающую факт совершения сделки, т.е. что на покупателя оформлено право собственности объекта недвижимости. Покупатель — если сделка в указанный срок не состоялась.
То есть принцип действий тот же, но стоимость такой услуги несколько дороже, чем аренда ячейки.
Это основные и самые распространенные способы обезопасить сделку при продаже недвижимости. Чаще всего ими пользуются в том случае, когда обе стороны — физические лица.
