Оценив свою недвижимость максимально приближенно к рыночной цене, Вы совершите сделку быстрее, чем другие и при этом выгодно.
Наиболее частая ошибка продавцов – это завышенная цена. Причин здесь несколько: желание попробовать продать дороже чем другие; желание приобрести взамен что-то, что требует весомой доплаты; продавцы смотрят друг на друга и каждый ставит цену выше другого; родственники и знакомые, в силу некомпетентности навязывают своё мнение.
Немаловажную роль играет психологический фактор от неумения делать правильную оценку, и чтобы не прогадать, цена ставится не по рынку, опять же смотря на других продавцов.
Моё профессиональное мнение, основанное на опыте, заключается в следящем: зачем продавать долго, если результат будут тот же? Хотя бывают ситуации, что долгая продажа может привести и к негативным последствиям, например объект, который планируется приобрести взамен растёт в цене. Если мы говорим об обмене, то в основном весь рынок ведёт себя примерно одинаково, если где-то что-то дорожает или дешевеет, то с продаваемым объектом происходит так же.
Я считаю, что эконом и комфорт классы не требуют каких-то огромных сроков позиционирования в рекламе. Например, я отвожу срок на нахождение покупателя в московском регионе для студий и однокомнатных квартир не более двух недель; для двухкомнатных примерно две-три недели; для трёхкомнатных - до четырёх. Повторю, что речь идёт об обычном сегменте, которым застроена вся Москва и область. Современный фонд здесь тоже учитывается. Оценку здесь сделать очень легко и просто, конечно, если есть опыт, а он базируется на постоянных сделках. У меня оценка работает практически на интуитивном уровне и в основном я попадаю в цель +/- в 200 000 рублей, но тем не менее я на всякий случай себя проверяю, а после оценки прибавляю сверху для корректировки в процессе рекламы.
Как сделать оценку?
Оценка всегда носила сравнительный характер так же, как пишут и оценщики, когда готовят отчёты об оценке.
Как делает большинство продавцов-собственников: смотрят на объявления с самыми высокими ценами или приближенно к ним при этом не совершаю дополнительных действий. Некоторые исходят из оценки рекламной площадки, которая предлагает свою оценку, но нужно понимать, что сервис по рекламе не знает реальных цен сделок, а оценивает по алгоритмам учитывая цены в опубликованных объявлениях.
Как делают профессионалы: мы отбираем похожие объекты, во-первых, приближенных по цене к рынку (как выше я написал, я на интуитивном уровне знаю какая будет цена), среди массы объявлений эти объявления отличаются более низкой ценой. Во-вторых, мы начинаем их обзванивать, чтобы убедиться, что они действительно существуют. Мы задаём вопросы про основания прав собственности, сколько лет в собственности, есть ли зарегистрированные, есть ли обременения, несовершеннолетние, перепланировки, куда выходят окна, состояние квартиры, прямая продажа или альтернативная и наконец контрольный вопрос, можно ли посмотреть квартиру? В-третьих, мы смотрим на историю изменений цены в объявлениях, а также на фото и, если мы видим, что за окнами, например весна и зелень только появляется, а на дворе зима, то тут мы тоже делаем выводы о сроке рекламы (хотя не исключено, что объявление снималось, хотя в основном долго продают). Обзвонив хотя бы 5-10 объявлений, мы делаем вывод о более реальной цене.
А бывает и такое, что нет аналогов для оценки. Например, мы оцениваем однокомнатную квартиру, а представлены только двухкомнатные и трёхкомнатные. И здесь выход достаточно простой. Мы делаем всё то же самое, только помимо этого пересчитываем стоимость квадратного метра. Так примерно, стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры стоит на 10% +/- дороже, чем в двухкомнатной и на 20% +/-, чем в трёхкомнатной того же сегмента рынка.
