Купить квартиру в Петербурге. Практический опыт, пошаговая инструкция, разбор конфликтных ситуаций.

   Здравствуйте,
 Я Карпенко Владимир  более 20 лет занимаюсь недвижимостью. Сначала в Екатеринбурге, последние 6 лет в Петербурге. Побор квартиры в Екатеринбурге   был о лишь часть договора обмена. В Санкт - Петербурге другая ситуация,  сюда переезжают люди со всей страны, и поэтому  подбор квартир очень  популярен. Я подбирал квартиры жителям многих городов - Москвы, Новосибирска, Мурманска, Сыктывкара, Владивостока, Нижнего Тагила и самого Питера, но больше всего - землякам из Екатеринбурга.
Эта информация будет полезна тем, кто  собирается приобретать квартиру в Петербурге по тому что сюда переезжает или  покупает квартиру для ребёнка на время учёбы, или просто вкладывает деньги.  Хочу донести одну  важную мысль и до Петербургских риелтеров.  
        Обычаи делового оборота, то есть  взаимодействия клиентов, агентов, агентств,  регистрирующих органов разительно отличаются по регионам. Настолько сильно, что наш вождь и учитель – Александр Санкин утверждает, что работать от покупателя физически невозможно и призывает этого не делать. Он  отрицает саму возможность заработка на подборе квартир, а значит и сопровождения переезжающих из регионов клиентов. Коллективный опыт риелторов Петербурга  опровергает это утверждение. Вы не любите кошек? Вы просто не умеете их готовить!
      Главная особенность Петербурга – здесь (в отличие от Москвы)  принята ЭКСКЛЮЗВНАЯ  форма работы по подбору недвижимости.  Среди  Петербуржцев, улучающих жилищные условия с помощью ипотеки, эта услуга настолько популярна что многие агентства организуют рабочие места прямо в банках.  Клиентам, особенно приезжающим  из других регионов, приходится долго и подробно объяснять особенности сделок в Петербурге.  Особенности вытекают из исторически сложившейся обстановки на этом рынке по этому стоит  собрать все вопросы в одном месте.
Начнём с обстановки:
1)  Жилой фонд старейший  в стране,  соответственно истории  владения квартирами  то же длинные .
2)  Ведущие игроки рынка не смогли договориться и установить единые методы и правила работы и создать единую  базу продаваемых объектов, как Уральская Палата недвижимости  в Екатеринбурге.
3)  Этой базой продаваемых  владеет не Риелторское сообщество, а  информационщики. Те, кто зарабатывает с каждого выставленного лота.  В итоге, за  последние 6 лет количество сайтов выросло с 30 до 1300!
4)  Нет никакого реального механизма верификации и контроля качества выставленных объектов. Многие клиенты пытаются разменивать собственные квартиры, сами  определяют цену и планируют сделки тоже самостоятельно.
5)  Нет никакой защиты от недобросовестных участников.  Доступ на рынок открыт для всех.
6) Практически отсутствуют  квартиры типовых планировок. По крайней мере, по сравнению с остальной
страной.
7) Город огромный, многие районы и исторически сложившиеся кварталы обладают своими особенностями. Для приезжих эти особенности могут носить критический характер. На расстоянии  в них  разобраться очень сложно. Говорю по своему опыту.

           В своё время,  на  нормальном, не падающем, как сейчас  рынке хорошо работала такая схема: При обмене  на  Санкт-Петербург из регионов, средств, вырученных за продажу своей  квартиры, обычно хватало только на квартиру классом ниже. Жить в хрущёвке  после какой - ни будь "улучшенки" не комфортно. Многие поступали по - Европейски, то есть сдавали купленную  квартиру  а сами снимали там, где им было удобно. Доплата за месяц  получалась очень небольшая,  даже меньше чем вы тратили бы за на транспорт, добираясь до работы. Через некоторое время приходит собственное понимание чего бы  хотелось на самом деле, да и чаще всего, к этому моменту удаётся заработать на доплату. Главное, что бы купленный, в качестве первого шага, объект был ликвиден. Я сам, и многие знакомые делали именно так.
 
       Если же ваших средств сразу хватает на квартиру, в которой вы собираетесь жить продолжительное время, я помогу разобраться. Чуть позже  напишу (и сниму на видео, для тех кому не нравится читать)  краткое описание особенностей районов Санкт -Петербурга и типов домов, с которыми вы столкнётесь.
 
       Как покупать первую недвижимость в Петербурге, если вы живёте далеко? Механизм отработан
многолетней практикой агентства недвижимости " Александр-Н", и подтвердил свою надёжность. В других Агентствах Петербурга ситуация схожая.
       Этапы такие:
  I) Определение потребностей клиентов и подтверждение намерений.
 II) Предварительный подбор вариантов,согласование и утверждение списка для просмотров.
III) Приезд в Санкт-Петербург, личный  осмотр вариантов, выбор и фиксация понравившегося объекта.
IV) Подготовка к сделке.
 V) Проведение сделки.
 VI) Получение документов и приёмка купленной недвижимости.

        Вопросы. которые задают клиенты тоже очень похожи:
Почему эта схема не работает в других регионах?
       По тому, что только  Санкт-Петербурге эта работа производится только по договору и только по
предоплате.  50% от согласованной суммы вносится в АН в момент подписания (или дистанционного заключения договора), в конце этапа  I или, при невозможности, в начале этапа III.  Окончательный расчёт принят на этапе V. 
     
       Покупатели, оставьте иллюзии об оплате после завершения сделки, а агенты не пытайтесь выкроить себе здесь конкурентное преимущество. При попытке работать по пост оплате вы, в большинстве случаев окажитесь без денег,  испортите сложившиеся традиции рынка и лишите покупателей поддержки агентов.  Подбор объектов -  один из немногих секторов рынка недвижимости Петербурга, где агенты играют по одним правилам.  Это единственная причина, по которой система
работает надёжно.

Насколько надёжно?
      За шесть полных лет работы в одном из крупнейших АН я лично был свидетелем единственного случая, когда агент не смогла подобрать вариант, и то это произошло по причине её излишней самоуверенности и недостаточного контроля менеджера. В нужном квадрате физически отсутствовали кухни такого размера,какой она прописала в договоре.

Когда  и за что платят клиенты?
1) При подписании договора с Агентством. 
2) При той или иной форме авансирования найденного объекта,
3) При совершении сделки. А именно:остаток суммы за квартиру, госпошлины, при необходимости  нотариальные пошлины, оплата технических работ (изготовление ДКП и ПДКП), оплата нотариального заверения необходимых документов. Оплата доли в договоре с сейф-хранилищем и сопутствующих расходов,
 4)Оплата остатка вознаграждения Риэлтора. 
В случае проведения ипотечной сделки дополнительно оплачивается оценочный отчет и страховой платеж.

 Почему клиентам выгоднее обращаться к агентам?
Вы экономите время. В 100% случаев мы находили нужный объект быстрее двух недель. Агенты
лучше владеют рынком и полнее проанализируют сектор интересных предложений.
Агенты сумеют организовать и согласовать график просмотров. В  Петербурге  это не такая очевидная задача.
Вы получаете достоверную информацию. По каждому выбранному объекту заранее проверяется общая ситуация.  Чаще всего агент посмотрит их лично   и высылает Вам план и фотографии. Большинство объектов, с которыми не стоит связываться,отсеиваются на этом этапе.
Вы экономите деньги. У агентов больше возможностей и опыта для обоснованного торга, в итоге
чаще всего, удаётся сторговать большую часть агентского вознаграждения, а иногда и сумму его превышающую.
Вы повышаете безопасность. Проверить выбранный объект у нас возможностей больше. Мы
проверим объект силами службы безопасности, выявим и расскажем о всех рисках по каждому конкретному случаю, строению и квартире. Мы знаем местные обычаи и порядки работы на рынке. Можем оценить риски при внесении авансов, можем найти иной способ фиксации объекта и расчёта за него на сделке.
Вы получаете комфорт. Физически выбор квартир – тяжелая работа.  Мы (лично я ) обеспечиваем    транспорт в случае, если это повысит скорость и удобство просмотров. В центральных районах иногда проще ходить пешком. Вам не придётся думать, как вечерами найти нужный адрес в незнакомом районе незнакомого города. А ещё бывает дождь, пурга. Снег и холод и вечно опаздывающие контрагенты. В машине ждать комфортнее!  
Вы получаете ясность. Местные обычаи делового оборота могут быть непривычны, но они имеют
свою логику. Многие вопросы, не имеющие значения в одних регионах критичны в других. Где уступить, на чём настаивать в хитросплетении переговоров? Мы не истина в последней инстанции, но знаний 
 тонкостей у нас точно больше. Всё расскажем, всё объясним, всё организуем. 
К чему надо быть готовыми?
К низкой дисциплине контрагентов. Клиенты из таких, традиционно деловых и ответственных
регионов, как Москва и Екатеринбург часто бывают шокированы низкой ответственностью петербуржцев.  По этому, выбирая объект имейте 1-2 запасных варианта. За последние несколько лет нам возвращали примерно половину внесённых авансов. Это за трагедия,  если не смогли купить один объект,то  забрали деньги и  ищем другой. Тем более не проблема, если с нами договорилась принять аванс, но в последний момент отказались его принимать. Нет никаких (законных) способов принудить людей исполнять  данные ранее обещания. Просто это была не «Ваша» квартира. Никаких  дополнительных расходов вы не понесли. Я слышал  от одной девушки, что ей  вернули шесть последовательно внесённых авансов. Правда, она не была агентом.

Смиритесь с тем, что вы делегируете часть полномочий агенту. 
Иногда агент  долен за вас принимать решения и оценивать риски. Например, если  по Вашему поручению он  вносит  аванс в третье агентство, то должен либо принимать его условия, либо
отказаться от приобретения этой квартиры. А если квартира очень привлекательна, а авансовый  договор несёт некоторые особенности, не влекущие дополнительных рисков? У каждого агенства Петербурга собственные договора!  
 
Чего не надо ожидать. Перечень достоверно известных конфликтных ситуаций.
       Вы  получаете услугу в рамках договора. Многие агенты могут что – либо сделать дополнительно, но это их собственная  инициатива. Бывает, встречают в Аэропорту или на Вокзале, проводят экскурсии по городу, помогают устроиться в гостиницу или приехать с чемоданами  в аэропорт. Но вот требовать от агента действий, напрямую не связанных с выполнением договора не стоит. Предоставить в банк пакет документов по приобретаемому объекту агент должен. Контролировать вашу платежеспособность - нет. 
     Не ожидайте от агента расчёта страховых платежей при оформлении Вами ипотеки.Менеджер банка бывает страховым агентом, а риэлтор – никогда! И если на сделке у вас не хватило денег, на страховой взнос по тому, что страховой агент изначально ошиблась, писать жалобы надо в страховую компанию, .  Правилами Агентства риелторам запрещено даже рекомендовать страховые компании .
     Мы проверяем квартиры, но не все из списка, а только ту, за которую вносим аванс. Если по ходу работы выяснится что-то, способное повлиять на надёжность, мы заберём аванс и будем искать другую квартиру. 
      Кроме того, бессмысленно требовать с агента документы по всем сделкам, когда – либо произошедшим с этой квартирой за всю её историю, включая самую первую приватизацию. Добыть такие документы физически невозможно. Даже сегодня, старые документы регистрирующий орган  возвращает старому собственнику. Более того, МВД с этого года, хранит данные по объекту только за последние 10 лет, а получить их можно исключительно в виде справки, а не копий и тем более оригиналов.
    
Есть много факторов, влияющих на безопасность которые внешне скрыты и мало известны , а есть много популярных страшилок, на безопасность не влияющих. Информация, почерпнутая в интернете не всегда достоверна.  К примеру, вносить аванс за квартиру, по которой выплаченная по предоставленным документам ипотека, по данным Росреестра пока не погашена, совершенно безопасно.

      Мы рассмотрели сложную ситуацию, когда список квартир для просмотра готовится заранее.
А если ситуация проще, и клиенты живут в Питере?
Тогда  исключаем предварительные просмотры квартир агентом. Смотрим все до одной квартиры в
интересующем Вас секторе.  Быстро, плотно, от 3 до 5 за вечер, хотя 5 – уже перебор, вы их просто не запомните.
     
 Возвращаются ли деньги, если квартира не найдена?       
Да, если квартир с указанными параметрами в указанном районе, в описанном состоянии  и в согласованную сумму не нашлось . Но, как я говорил, мне известен лишь один такой случай. Обращаю внимание, что работа агента состоит из двух основных частей: работы по подбору объекта и подготовке его к сделке и работы по организации и проведению самой сделки. Обеспечение финансирования это не задача агента, в случае если только в заключенном договоре не указанно, что агент обеспечивает и сопровождает ипотечное кредитование клиента.

Возвращаются ли деньги, если сделка не совершена?
         Пример: К вам обращается клиент с просьбой подобрать квартиру.  Вы её подбираете,клиент подписывает согласие на приобретение объекта и готовите сделку. Но перед сделкой клиент заявляет ( нужное подчеркнуть)  У меня нет денег по тому что…в Риге не отдали деньги за продажу моей квартиры…. Я думала, что банк согласовал мне кредит на три миллиона а оказалось на  только на 800 000… я ехала на сделку и у меня украли деньги…. Я ехал на сделку, по дороге врезался в
крутой Мерседес, пришлось рассчитаться на месте…по этому верните мне те деньги, которые я внёс ранее.      
Это всё фразы из реальных историй. Общее решение в этом случае такое:Если в договоре не указана обязанность агентства контролировать процесс получения Вами кредита, но сделка не возможна по причине возникновения проблем с финансированием, то внесённая сумма остаётся за Вами и может быть использована вами для повторного поиска объекта. Да, мы повторно сделаем работу, оплаченную один раз. Через любой промежуток времени. Но физически  средства за уже законченный этап работ вам не вернут. Что удивительно,  Позже Клиенты, к всё же покупали квартиры.

Почему оплата услуг происходит на сделке, А не после регистрации?    
«Мы же точно слышали, что в Петербурге агентское вознаграждение закладывается в ячейку…» Да это так. Когда риелтор продает или разменивает квартиру, своё вознаграждение он получает после 
завершения передач квартир по цепочке, в большинстве случаев это деньги, заложенные в ту же ячейку банка. (как исключение – сделки с участием банков,которые не впускают в ячейку иных лиц, кроме продавца и покупателя. Сбербанк, к примеру). Понятно? Это относится к агентам, играющим другую роль на сделке. В качестве страховки в договоре предусмотрена ситуация, когда  в случае отказа от регистрации, сделки деньги вам вернутся. Но с такими ситуациями я не только не встречался, а даже и не слышал про них.
           
Напоследок – часто ли бывают конфликты на сделках?  Я собрал очень большую статистику по сделкам всех типов. Некоторое недопонимание, связанное с тем, что не все выходят на сделку предварительно отрепетировав её (да, именно так,  если агент предлагает собраться заранее всем участникам и проговорить каждый шаг заранее – соглашайтесь, это почти 100% гарантия, что сделка пройдет гладко), возникает на каждой двадцатой сделке, более серьёзные споры – на каждой пятидесятой, но к расторжению это не ведёт.  Просто стороны остаются недовольны друг другом. Вероятность серьёзных конфликтов 1/200-1/300 . Они происходят основном из – за психологической несовместимости участников сделок и только в сложных обменных ситуациях. Других проблем, которыми пугают в интернете ни мне, Ни агентам, с которыми я контактировал в живую не встречалось. Допустим, что и они вероятны, но эта вероятность пренебрежимо мала.Так что на сделки подбора проблемы, крайне редки и всегда субъективны.
Подбор самая спокойная и надёжная часть всех сделок. Если вы приняли решение и понимаете, что вам нужно всё пройдет хорошо.

Разобрались с часто задаваемыми вопросами – теперь разберём по шагам.
Первый этап.
При первом контакте с исполнителем, Вы максимально подробно описываете что вы хотите купить, В какую сумму планируете уложиться, в каком районе желаете жить. Чем больше информации – тем точнее можно  найти то, что вы хотите. Желательно, что бы вы , насколько возможно подробно рассказали о своей ситуации и планах. Вероятно, агент предложит Вам альтернативные решения,  просчитает, насколько реальны ваши требования в свете последних тенденций рынка.  Если в этой категории выбор есть – фиксируем наши договорённости и переходим ко  второму этапу.
   
Агент делает большую выборку, обычно на предварительное согласование присылают  от 100 до 300 вариантов,  или сколько там вообще найдётся. Вы выбираете то, что Вас заинтересовало, обычно 10-20, их осматривают и  высылают фотографии и экспертное  мнение по каждому варианту.
 Третий этап.
Встречаемся там, где Вам удобно, заканчиваем формальности и приступаем к осмотрам. Раз на раз не приходится, иногда удавалось показать по 10 объектов в день, иногда и единственный показ срывается. Летом, например  в выходные многие петербуржцы уезжают на дачи.Так или иначе дольше десяти рабочих дней квартиры не подбирал не разу. В среднем клиенты выбирают жильё посмотрев  от 5 до 25 вариантов. Далеко не всегда недорогой и привлекательный вариант стоит покупать, по мнению эксперта. Если Вы всё же настаиваете на приобретении этой конкретной квартиры, то агент подпишет
уведомление, что при возникновении негативных последствий по этой сделке всю ответственность
несёт сам клиент.  Если человек настаивает, у риэлтора нет полномочий ему запретить. Если агент не подстрахует себя таким уведомлением, то будьте уверены, если что случиться, то крайним
выставят именно этого агента. Подписываем  согласие на приобретение и вносим аванс. Или поручаете это сделать агенту. При подписании предварительных  договоров возникают мелкие вопросы. Их хорошо  бы согласовать с заказчиком. Хорошо, когда связь надёжна, а если оперативно созвониться не удалось – агент принимает решение сам, исходя из своего видения интересов клиента.  Средний размер аванса, принятый в Санкт-Петербурге  –  50 тр. Чаще всего сумма входит в общую стоимость квартиры, хотя бывают и исключения.
Подготовка к сделке. Заранее предугадать в каком состоянии документы по выбранной квартире
невозможно. Может, это вариант со встречной покупкой. Их стараются избегать, но иногда такие квартиры весьма привлекательны. Если у вас ипотека – то по требованию банка могут понадобиться дополнительные документы, требующие времени на подготовку.  По этому – не рассчитывайте.
Что за одну поездку в СПБ Вам удастся и выбрать, и приобрести квартиру. Есть вероятность,
что на сделку придётся приехать ещё раз или поручить её доверенному лицу. Высший пилотаж при подготовке к сделке ,  это предварительная встреча – репетиция всех участников.
Проведение сделки. В отличии от других регионов в Санкт-Петербурге давно принят расчёт через сейф – ячейку. Процедура имеет разные формы и особенности, и ей я посвящу отдельную статью. Хотя грамотный агент выберет подходящий вариант и согласует условия, устраивающие всех участников. Главное – в Питере принято помещать наличные суммы в ячейки и передавать их после выписки и подписания акта сдачи-приёмки. В сложных цепочках, как обычно возможны варианты. После сделки документы нужно подать на регистрацию. Обычно это поручают агентам.
Получение документов и приёмка квартиры. Полученные документы первым делом необходимо
отметить в сейф – хранилище, и лишь потом передать собственникам. По этому для всех проще и надёжнее, что бы их получил из МФЦ один из агентов. Отступления от этого правила приводили к конфликтным ситуациям, не стоит повторять чужих ошибок.
            Какие документы проверить при подписании акта приёмки – сдачи вам подскажет агент.  На этом этапе наши взаимоотношений заканчиваются, разве что вы захотите сдать квартиру в аренду. За квартирой и Арендаторами надо приглядывать. Но это совсем другая история, которая называется «доверительное управление».
             В общем, ничего страшного нет,  выбирайте надёжное агентство или опытного риэлтора, согласовывайте условия, оцените рекомендации и действуйте. Подбор квартир – самая быстрая и безопасная процедура на вторичном рынке Петербурга.
Теперь вы знаете, как это сделать оптимальным образом.
    О том, какие особенности присущи районам и исторически сложившимся  зонам застройки, какие разные дома и квартиры Вас ожидают я расскажу, но чуть позже. Подписывайтесь, лайкайте, если информация была полезной, пишите  или звоните, если хотите узнать что – то ещё. До встречи!