Как всегда о наболевшем. Сейчас большая часть недвижимости так или иначе приобретается с привлечением кредитных денежных средств. О том, что такое ипотека знает даже школьник.
Сегодня я хотела бы освятить тему покупки квартиры в ипотеку с точки зрения выбора объекта и его согласования в банке.
Итак, начнем с выбора квартиры.
Многие из покупателей в попытке сэкономить сначала на агенте, потом и на юристе, не задумываются о том, что они теряют. И немудрено. Ведь складывается ощущение, что найти квартиру по душе - это легкое занятие. Но на деле все оказывается не так просто. Особенно ярко покупатели осознают это найдя квартиру от собственника, который также не особо осведомлен относительно требований банка к ипотечной квартире.
О чем в данном случае идет речь?
Конечно, о таких внешних признаках, как:
- перепланировки (узаконенные и не узаконенные, поддающиеся узакониванию и не поддающиеся),
- срок владения квартирой (больше/меньше 3 лет),
- основания возникновения прав собственности (дарение, наследование, приватизация и т.п.)
- год постройки дома и перекрытия,
- наличие несовершеннолетних собственников (необходимость прохождения опекунского совета) и так далее и тому подобное.
Возьмем идеальный вариант. Квартира без планировок (или с узаконенными перепланировками), в собственности более 3 лет, свободная продажа, продается по полной стоимости, приобретена в результате инвестирования в новостройку, в единоличной собственности, никто не прописан. Красота!
Много ли таких идеальных ситуаций встречается на практике? Не особо, к сожалению.
Обычно или менее 3 лет по дарению/наследованию, или с жуткой перепланировкой (перенос мокрых точек), или с предстоящей альтернативой (также по ипотеке, обычно в другом банке), или с несовершеннолетними собственниками (потому как приватизировать иначе не смогли) и т.д. и т.п.
Чтобы не терять свое и чужое время, хорошо бы заранее составить список предстоящих вопросов и фиксировать ответы продавцов /их агентов уже на этапе прозвона, а не когда пришли на просмотр.
Ведь собственник ради этого просмотра мог через весь город ехать, также не продумав список вопросов к потенциальному покупателю заранее. Каждый платит за свои ошибки сам в данном случае. Иногда за свои ошибки платит агент-новичок, не выяснивший ситуацию покупателя заранее и не задав ему простейший вопрос “Какая у вас ситуация?”.
В этом смысле агенты, наученные опытом, просто так не катаются на показы, а выясняют как со стороны покупателя, так и со стороны продавца все заранее.
Но мой пост не о том, как научится задавать правильные вопросы, а о том, как найдя объект самостоятельно, не напороться на судебные процессы в будущем.
Сколько раз слышу, как покупатель смотрит квартиру сам и на вопрос “А есть ли у Вас агент или юрист” - человек отвечает: “А зачем он нам нужен? У нас же ипотека, банк все проверит”.
Заниматься с каждым таким покупателем повышением юридической грамотности нет времени. Поэтому собственно и созрела идея написать об этом на страницах блога.
Дорогие покупатели-ипотечники!
Не надейтесь целиком и полностью на внешнюю проверку банком Вашей квартиры. Потому как у банка сделки застрахованы, резервы под залоговые объекты созданы. В случае судебного спора и отъема квартиры у Вас банк не пойдет в суд защищать ваши интересы. У банка свои механизмы покрытия издержек, да и зачем механизмы, когда у него есть Вы - его законный залогодатель, заемщик, с которым подписан кредитный договор на круглую денежную сумму. Все это потом станет целиком и полностью Вашей головной болью.
В юридических отделах банка сидят юноши и девушки, которые заканчивают или недавно закончили юридический факультет, у них нет мотивации спасать Вашу будущую нервную систему от стрессов, вся их мотивация - отработать свою зарплату и выпустить формальную проверку объекта в срок. Иногда им для этого выделяется несколько минут. Объемы-то большие.
НЕ ЭКОНОМЬТЕ на глубокой проверке, наймите профессионала, лучше юриста, это не такие большие затраты, чтобы на этом экономить.
Лучше выяснить о том, что квартира проблемная ДО ТОГО, как кредитные часики затикают.
Сколько у меня лично, да и у коллег найдется таких историй, когда банк одобрил объект, а покупатель в последний момент заказал проверку у юриста и выяснил преинтереснейшие подробности о квартире. Очень много таких историй.
Вот вам свежий пример.
Банк одобрил квартиру, мои клиенты (в тот момент они таковыми еще не были) уже были готовы через несколько дней выходить на сделку, как вдруг решили перестраховаться.
Заказываем проверки, смотрим документы, выясняем.
Квартира в собственности у мужчины и женщины, между собой не состоящих в браке. Приобретена по договору инвестирования менее 3 лет назад. Квартира продается по неполной стоимости. Стороны договорились указать в ДКП не 18 млн. рублей, а 8 млн рублей (как в договоре инвестирования). Идем дальше. У мужчины-продавца онкология крайней степени (можно при желании потом оспорить сделку). У него же на руках согласие супруги на продажу, сделанное в Словении (продавец - гражданин Словении) еще ДО ТОГО, как он стал собственником квартиры (супруга потом также сможет оспорить эту сделку). Это равнозначно тому, что я сейчас дам согласие моему мужу продать квартиру, которую мы даже не купили.
Все это прекрасно прошло проверку банка, причем банк был дружественным! И таких ляпов очень много и встречаются они гораздо чаще, чем Вы можете себе даже представить.
Надеюсь этот пост поможет вам всерьез задуматься об этом случае и сделать правильные выводы…
Успешных Вам сделок и правильных решений!
