Один из советов специалистов перевернул всю мою жизнь – я познакомилась с термином Хоум Стейджинг :-))).
Правда, оказалось, что делаю «это» уже довольно давно, однако с появлением научной платформы деятельность обрела новые смыслы, чёткую структуру с понятными бюджетами, осознанными, а не
спорадическими действиями.
У меня есть определенный опыт предпродажной подготовки загородных домов и участков, но жизнь услужливо подложила новую задачку – облагородить обыкновенную панельную двушку, которая
зависла в продаже. В общем, посыл ясен: если не спасает усиленная реклама объекта – давайте-ка попробуем изменить сам объект. Заодно проверим, что отличает профессиональный хоум стейджинг от самостийного.
И вот, с яростью неофита и с метод. Руководством наперевес (на русскоязычном интернет-пространстве нашла лишь одно пособие по хоум стейджингу) я ринулась выполнять поставленную задачу.
Условия задачки: пригород Санкт-Петербурга, «гаДчинская» серия, 5-й последний этаж без лифта. Объект и так не самый ликвидный. Особенно с учётом того, что за последние пару лет в городке построены и введены в эксплуатацию тысячи метров новенького современного жилья эконом-класса. Отягчающие: квартира принадлежала старому холостяку, который последние несколько лет предпочитал женщинам другие горячительные средства, даже косметический ремонт не делался с момента постройки дома. Новый собственник – Продавец-Заказчик, после уговоров моих и своей мамы – опытного специалиста в недвижимости! – согласился сделать перед продажей косметический ремонт. Но! По всей вероятности, внутренне остался сильно не согласен с мамиными советами, поэтому ремонт больше смахивал на подростковый протест: небрежно поклеенные обои, неравномерная окраска потолков и стен без грунтовки, ламинат брошен без фанерной подложки, мелкие недоделки. Всё это не было видно на фото, но бросалось в глаза при просмотрах, люди приходили, смотрели, уходили и… не возвращались. К тому же и ремонт в подъезде был сделан тяп-ляп, очевидно – гостями из солнечных республик: относительно свежая краска успела отойти от стен и повиснуть неопрятными клочьями, это создавало ощущение разрухи и безысходности все 5 этажей, по которым покупатели поднимались к квартире. Цена квартиры в продаже не завышена, даже с небольшим дисконтом относительно аналогичных вариантов.
Итак, что, как и започём было сделано.
Т.н. «входная группа»
Почему-то считается, что мы никак не можем повлиять на внешний вид и ухоженность подъезда, что для этого надо обивать пороги ЖЭКа или скидываться с другими жильцами (что малореализуемо, тем
более в короткие сроки). Предрассудки это! Плюс психологический барьер: «а чё это я один буду вкладываться, а пользоваться будут все?».
Знаю, что опытные риелторы специально нанимают уборщиц либо сами моют и дезодорируют подъезды перед просмотрами. Я пошла дальше: отвисшую краску сняли, ВСЕ стены подъезда оштукатурили (см. фото «до» и «после»). Этого оказалось вполне достаточно для удаления ощущения разрухи – скорее наоборот, возникло новое ощущение того, что жизнь постепенно меняется к лучшему. Цена вопроса? Мешок ротбанда, пара шпателей, 2 дня работы 1 человека. Если этот человек – Вы сами, прямые затраты – менее 1 тысячи руб. Квалификации особой не требуется. Точнее, она появляется между 1-м и 2-м этажами, в конце второго лестничного пролёта :-).
Другие «ужасы» мест общего пользования также на поверку оказалось легко устранить. Ржавая входная дверь подъезда? Антиржавчина либо краска по ржавчине плюс кисточка плюс полчаса работы плюс затраты на распечатку объявления «Осторожно, окрашено» – 100 руб.
Следы поджога и копоть на потолке подъезда – трудные подростки баловались дымовухой? Потолки в советских домах ещё хранят следы побелки, достаточно взять мягкую кисть и смахнуть верхний слой с
налётом гари. И всё снова белое и пушистое.
Соседи по площадке выходят дымить каждые полчаса, сбрасывая окурки в консервную банку? Взять у них моб. телефон, попросить воздержаться от курения за час перед просмотрами, за каждое воздержание – пачка любимых сигарет в подарок. Согласитесь, недорого по сравнению с комиссией за
продажу…
Новые коврики перед дверью в квартиру и в прихожую – 40 рублей каждый (Fix Price). После продажи можно забрать для следующей квартиры. Была еще дикая идея украсить окна в подъезде горшочками с искусственными цветами из ИКЕА – не реализована. Может, оно и к лучшему, был бы перебор…
Квартира
Чистота. Вроде бы все говорят и пишут о том, что перед продажей квартиры обязательно нужно сделать в ней генеральную уборку. Но убеждение продавцов в том, что «зачем мыть и менять, деньги-время тратить – это и так потом выкинут, заменят, закрасят» – необоримо. Боремся. Моем и чистим. Красим в белое то, что невозможно отдраить. Даже то, что будет однозначно выброшено и заменено следующими владельцами. Расходы на уборку – половая тряпка, пара губок, щётка, моющие средства (около 300 руб.) и день времени. Для дорогой недвижимости адекватно обращение в клининговое агентство. Наш вариант – эконом-класс, если нет возможности или желания делать своими силами – привлечь бодрую пенсионерку из соседнего подъезда за прибавку к пенсии.
Освещение. Как правило, съезжая и выставляя квартиру на продажу, Продавцы не задумываются над
тем, что у них свисает с потолка и освещает их товар. А товар нуждается в правильном освещении! Особенно отвратно выглядят голые лампочки без плафонов с комьями свалявшейся черной пыли (см. на фото «до»).
С этим пришлось повозиться. Как в том анекдоте про цыгана – сложнее оказалось отмыть старые. Но и покупать новые дорогие люстры – нелепица. Можно покопаться в своих антресолях и найти приличное б/у, можно поискать бюджетные варианты в магазине либо выйти на сёрфинг в просторы авито. Что и было сделано. Результат: 1 новая люстра в спальню и 3 плафона в с/у и прихожую – 500 руб. за всё, 2 люстры в гостиную и на кухню – на авито 300 руб. за обе, 600 руб. электрику за работу.
Итого менее 1,5 тысяч за волшебное преображение квартиры. Важно, чтобы плафоны, с одной стороны, не были убогими и сильно морально устаревшими, с другой – без кича. Ну, и чистыми, разумеется.
Кстати, даже когда показы проходят днём при солнечном свете, я все равно включаю всё осветительные
приборы. При фотосъемке для рекламы – тоже. Что-то в этом есть…
Однородность картинки.
Главным минусом произведенного косметического ремонта была его небрежность, «непрокрас»: остались трещинки на потолке, в оконных проёмах, в порогах, кое-где и новые обои уже отклеились. ПВА, асбест и финишная супербелая шпатлёвка нам в помощь! Замазали, подклеили, зашпатлевали, окна и подоконники покрасили. Затраты – около 700 рублей + 3 человекодня. Когда преображаются отдельные элементы квартиры – неожиданно в глаза начинают бросаться новые «траблы». Накладки на вытяжку в кухне и с/у!!! О-о-о, с этих приветиков из совка, грязно-жёлто-серых посреди новых обоев и
белых потолков, – также свисала черная липкая грязь! Однозначно замена на новые, 3 штуки = 150 руб.
С ванной тоже помучались. Менять старый советский кафель на новый антисоветский – нерентабельно. И глупо. Но для придания ухоженности пришлось удалить корщёткой и железным шпателем старую
пожелтевшую затирку и нанести новую. Спец. клеем подклеить отвалившиеся плитки, недостающие в верхней части позаимствовали из менее заметных мест снизу. Прорехи в плиточной кладке и сколы на ванной подкрасили белой эмалью. Со старой пожелтевшей побелкой справились так же, как в подъезде. Времени ушло довольно много, расходы на клей и затирку под 1 тысячу, рентабельность вложений под вопросом, особенно с учётом расходов на «уют» (см. ниже). Но вид и восприятие ванной комнаты изменились кардинально. Более того: теперь новые собственники смогут определённое время спокойно мыться и после упруго бежать на работу – зарабатывать на новую плитку.
Туалет потребовал доп. окраски – сначала забыли, что за навесным шкафом, помимо пыли и паутины,
осталась старинная СССР-ская краска мерзопокостного зеленого цвета. А ведь некоторые Покупатели так любят открывать кладовки, антресоли, шкафчики и прочие места для хранения хлама! Чтобы у людей не сложилось впечатление, что в их будущем туалете начинается дорога в преисподнюю – красим хотя бы видимую при открытых створках часть стены остатками краски для ванной.
Уют. Даже если все вещи и мебель предыдущих хозяев, как в нашем случае, вывезены или вынесены на помойку, квартира не должна быть совсем пустой, это людей отталкивает на каком-то уже
бессознательном уровне. В каждом помещении квартиры желательны 1-2 элемента интерьера (мелкая мебель, спокойный декор), обозначающих его функционал и принадлежность «жилому фонду». В комнатах и на кухне были повешены нейтральные занавески и портьеры, заодно закрывшие амбразуры окон и непрезентабельный вид двора в межсезонье, на подоконниках – вазы с цветами. С точки зрения «классического» хоум стейджинга это – небезупречное решение, цветуёчки и рюшики любят даже не все женщины.
Но я решила, что брутальным холостякам по большому счету по фиг, что у них на обоях и трусах нарисовано – цветочки или Микки-Маусы, решение о покупке чаще принимают всё-таки женщины, распродажные маки из ИКЕА по 9 руб./шт. имеют сносный и совсем не кладбищенский вид, а бюджет
и время сильно жмут в щиколотке.
Были перебраны и отброшены несколько вариантов приобретения мебели на авито (тумбы под TV, книжные полки, небольшие комоды, постеры, картины в рамах…). В результате элементы мебели куплены только для двух помещений. На кухню – 2 синих табурета (об этом странном цветовом решении – чуть позже), в прихожую – напольная вешалка, стул и деревянная подставка для цветов.
Состав «продающего» супового набора предметов в прихожую подсказала жизнь. Во-первых, в квартирах этой гатчинской серии традиционно очень большие прихожие. Когда в них нет шкафов-купе – глаз теряется, возникает ощущение пустоты, неустроенности. Напольная подставка для цветов (200 руб. на авито) немного скрасила и размежевала пространство, к тому же в ней оказалось очень удобно хранить бахилы для просмотров, освежители воздуха и другие мелочи, до этого они просто валялись на полу, создавая бардак на ровном месте.
Во-вторых, даже если предположить, что квартиру на 5-м этаже без лифта будут покупать молодые люди – кто сказал, что платить будут именно они? А не их бабушка – в качестве подарка на свадьбу?
В общем-то, после подъема на 5-й этаж и не очень пожилому человеку хочется сесть и отдышаться, могут возникнуть сложности с надеванием бахил из положения стоя. К тому же люди заходят в тёплую квартиру в верхней одежде и могут попросту вспотеть. В таком состоянии уже не о покупке думаешь, а как бы поскорее слинять обратно на улицу. Нам это надо? К тому же организация возможности присесть и снять пальто – просто дань уважения к будущему Покупателю. Казалось бы – банальщину пишу, но на практике все ли об этом думают? Не-а.
Прибить вешалку для одежды на стену или забить в неё же гвозди, а тем более тащить обратно с помойки уже выброшенную бабушкину прихожую – не наш стиль. Вариант напольной вешалки
идеален, тем более что она тоже успешно купирует ощущение пустоты в прихожей, а после продажи легко увозится.
Ну, и меня просто пленила именно эта необычная вешалка – со специальными завитками для шляп. Куплена на авито в комплекте со стулом у дизайнеров интерьера (800 руб.), уже сослужила свою
службу на профессиональных фотосессиях и продолжает нести вахту в новом качестве. Вешалка оказалась тем самым ярким акцентом, о котором пишут авторы руководства по хоум стейджингу, то есть необычным предметом, который «якорит» (как выругались бы специалисты по НЛП) память о квартире у потенциальных покупателей после десятков просмотров аналогичных вариантов.
Кухня… Особый клинический случай. Если для комнат и прихожей были подобраны нейтральные
светлые обои, светлый ламинат, всё это очень выигрышно смотрелось и давало простор для нанесения последних хоум-штрихов, то в кухне были наклеены цветастые обои. Если точнее – цвета колибри, изобрАженных на них. На старый стол брошена клеёнка с разводами и порезами, оставлены «для посидеть» старые, грязные и заляпанные краской табуретки…
Для хоум стейджинга этой практически главной части квартиры оставалось всего 2 варианта – либо стол с табуретками должны быть белоснежными, но тогда всё небелоснежное, включая старую газовую плиту и раковину, сразу бросится в глаза. Либо – поделикатнее обыграть цветовую гамму обоев. Пошли по второму пути, отсюда и синие табуретки (авито, 500 руб. за обе), и скатерть-дерюжка брусничного цвета (авито, 250 руб.), пара мелочей бодрящих оттенков – оранжевый ковшик на плиту и красная сетка для
раковины (Fix Price – всё по 40 руб.), закрывшая множественные сколы и не удалимую ржавчину. А вот такие табуретки (см. фото) в квартире оставлять строго противопоказано – даже если на них ещё можно сидеть!
В ванную куплены кронштейн и занавеска (119+40 руб., Fix Price), в рамках борьбы с коричневым цветом на пол кинут яркий коврик с преобладанием голубо-салатных тонов (400 руб.), внешняя часть чугунной ванны покрашена в цвет морской волны (тонер + краска + кисточка – 100 руб. и час работы). Убрали жуткую ржавую советскую полочку для ванны, повесили чистую не ржавую (из амбара), выкинули старые со сколами тазики, вёдра, лысые швабры, купили новую швабру и новое ведро красного цвета. Вроде мелочи, чушь, копеешная суета – но как меняет вид!!! А вот новый ёршик и освежитель воздуха в туалет – не просто «акцент», но суровая необходимость. Также в русле парадигмы деликатной заботы о чувстве собственного достоинства потенциальных Покупателей. Пригодилось, между прочим.
Наличие балкона в квартире – плюс, но наличие ЭТОГО балкона порождало мысль о том, что его дешевле выбросить…
Вопрос также оказался решаем малой кровью. Ошмётки бельевых верёвок – срезаем. Со ржавчиной боремся антиржавчиной, железо красим, старое напольное покрытие и остатки того, что обычно хранят на балконе – на помойку, покупаем и кидаем новый бюджетный линолеум. Снова расходы меньше 1 тысячи руб. + моральный ущерб от выноса мусора.
К важным мелочам, создающим приятное впечатление от квартиры, относим и запахи: набор эфирных масел – цитрусовые, хвойные, «съедобные» типа корицы и сандаловое для мужчин – в сумме 200
руб., освежитель воздуха «Турецкий кофе» – 50 руб., собственно заварной кофе, которым балуемся в ожидании просмотра.
Конечно, работ в итоге накопилось на неделю, это – максимальный срок, в течение которого рекомендуется проводить хоум стейджинг. А 100-рублевых мелочей набежало на десятку, но оно того стоило: сразу после всех перечисленных деяний квартира стала людям нравиться, её захотели купить. Совпадение? Не думаю…
Критикам
Хочу подчеркнуть, что предпродажная подготовка – это и не косметический ремонт, и ни разу не попытка скрыть дефекты недвижимости от глаз покупателей, обмануть, ввести в заблуждение, поэтому считаю традиционное её сравнение с предпродажкой автомобилей не совсем корректным. Как раз именно автовладельцы часто заморачиваются продажей, когда машина уже начинает сыпаться, и пытаются это скрыть разными хитромудрыми уловками. Хотя аксиома «вымыл машину – заработал 10 тысяч» и для недвижимости верна, ещё и с поправкой профита в большую сторону на порядок.
Я бы сравнила хоум стейджинг с макияжем и подбором одёжки девушки перед первым свиданием: его главная и единственная цель – ПОНРАВИТЬСЯ, произвести впечатление! Надеюсь, среди присутствующих в зале (читающих блог) нет радикальных сексистов, которые считают женский мэйк ап разновидностью мошенничества… Но даже если и так – Вы же В ИТОГЕ женитесь ногда] не из-за отсутствия у девушки прыщиков, а потому что вместе светло, тепло, спокойно, приятно и комфортно? Вот!!! Этого ощущения мы и добиваемся, подготавливая квартиру к продаже!
Например, ежу – то есть и Продавцу, и Покупателю в равной мере, в трезвом уме и твёрдой памяти, – понятно, что вот эту ванну, эту раковину и этот толчок нужно менять однозначно. То есть их после покупки в тот же день отнесут на помойку. Самим менять, т.е. идти по пути ремонта – не надо, не окупится, но потратиться и чисто вымыть это всё, ещё и подштукатурить, подкрасить перед продажей – НУЖНО! Нужно в том случае, если Вы хотите продать быстрее или дороже, а лучше всё сразу и без хлеба. Главный принцип – разумный «минимакс»: важно как не пускаться в неоправданные расходы
на ремонт, так и не экономить на мелочах. Важно – найти золотую середину между свободой пространства от ненужных вещей и – нежилой пустотой; между изящными, но обезличенными, универсальными деталями и явно «личными», то есть чужими для потенциального Покупателя (типа
салфетки, связанной крючком, со слониками на ней). Наша стратегическая цель – всемерно облегчить будущему хозяину возможность представить эту квартиру своей, мысленно расположить в ней свою рухлядь и расставить своих слоников.
Возможно, кому-то мои изыскания и непутёвые заметки покажутся наивными, очевидными, некоторые действия – излишними, а повествование – чересчур подробным, но о скольких очевидных вещах и
мелочах мы постоянно забываем, теряя в итоге время и деньги, часто – серьёзные?
Надеюсь, что этот настрой и подход к предпродажной подготовке как к «сватовству», в котором Продавец и Риелтор выступают в качестве сватов и родителей невесты, ждущих жениха, от всей
души желающих составить дочери хорошую партию – превратит процесс по продаже Вашего дома или квартиры из муторной строительной канители в увлекательное, творческое действо. Приносящее, кроме денег и решения жизненных задач, ещё и удовольствие.
А теперь внимание – вопросы :-).
Если Вы риелтор – пожалуйста, поделитесь опытом:
1. В каком объёме Вы делаете сами либо советуете Продавцам сделать предпродажку? Как аргументируете свои рекомендации, как настаиваете на выполнении работ перед началом рекламы объекта?
2. Если делаете – как фиксируете в официальных документах? Как Ваши советы или услуги по предпродажной подготовке отражаются на общей стоимости Вашей работы?
3. Как именно оцениваете рентабельность хоум стейджинга: оценка объекта как есть, оценка затрат на предпродажку, оценка того, что получится в итоге? Если можно – с конкретными примерами.
4. Самые показательные случаи улучшения потребительских качеств объекта малыми средствами.
По квартирам тоже интересно, но особенно меня интересуют загородные объекты – участки и дома.
Если Вы собственник и собираетесь что-то своё продавать:
1. Будете делать предпродажку своими силами или лень – и так купят?
2. Сколько средств, сил, времени потратили бы на предпродажную подготовку, если бы Вам объяснили (или сами хорошо понимаете), что это может оказаться выгодным для Вас?
3. Обратились бы в Хоум Стейджинговое агентство (ну, представим на минутку, что оно в Вашей деревне уже открылось)?
4. Согласились бы на эксклюзивный договор с агентством недвижимости, которое предложит за свой счёт произвести предпродажную подготовку с тем, чтобы продать Ваш объект быстрее и дороже?
Хорошо, если Вашей квартире посчастливилось родиться и состариться в Москве или Санкт-Петербурге – Петрограде – Ленинграде – Санкт-Петербурге. А если – в Череззаборногузадерищенске?.. Насколько оправдана сама постановка вопроса о предпродажной подготовке для небольших городов и посёлков в регионах?
Заранее благодарю за все ответы, советы, рекомендации, примеры, идеи.
