Налоги-2014: планируем покупку недвижимости Татьяна Макурова 
В конце июля 2013 г. были приняты поправки в Налоговый Кодекс (введены Федеральным законом 212-Ф3 от 23.07.2013), кардинально меняющие порядок предоставления имущественного налогового вычета при покупке квартиры. Поправки вступают в силу с 1 января 2014 года, суть их состоит в следующем. Принцип лимита вместо принципа однократности Главное — имущественный налоговый вычет теряет принцип однократности, теперь главенствует принцип лимита. Что, безусловно, справедливо и ставит в равное положение всех налогоплательщиков с точки зрения возмещения. Если раньше вычет можно было получить однократно, то есть только по одному объекту или доле в нем, и при этом «неиспользованный остаток» сгорал, то теперь право на вычет можно будет заявлять многократно до исчерпания лимита, который в настоящий момент составляет 2 миллиона рублей. Это, напомним, налогооблагаемая база, а к возмещению будет причитаться 13°/о, или 260 тысяч рублей. Данное изменение актуально, если документальная стоимость недвижимости (доли) не дотянула до 2 млн руб. Отеязка от объекта Ранее имущественный вычет привязывался не только к человеку, но и к доле в совместно приобретаемом объекте недвижимости. То есть вычет в 2 млн рублей при совместной покупке становился лимитом на всю квартиру. Например, покупался объект за 5 млн руб. двумя супругами по Уг доле — каждый из супругов мог получить вычет в размере по 1 млн рублей, а не по 2 млн. Теперь по правоотношениям, возникшим после 1 января следующего года, привязка к объекту исчезает и в приведенном примере каждый из сособственников сможет заявить вычет в размере 2 млн рублей. Иными словами, и здесь также главенствует принцип лимита. Лимитироеание вычета по процентам Негативная для ипотечников новация: максимальный вычет по процентам, ранее неограниченный (к вычету можно было заявлять всю сумму уплаченных банку процентов, даже если она составила, скажем, 10 млн рублей за весь срок кредита — к возмещению полагалось 1,3 млн рублей), будет ограничен 3 млн рублей, то есть заемщик вернет «живыми деньгами» 390 тыс.рублей. Причем вычет по процентам лишен принципа многократности, то есть можно вывести из-под налогообложения уплаченные проценты в пределах 3 млн рублей только по одному объекту —точнее, только по одному ипотечному кредиту. При этом «неиспользованный остаток» сгорает. То есть если проценты за весь срок кредита— допустим, в случае досрочного погашения или в силу незначительной суммы кредита — составят 2 млн рублей, то «имеющийся в запасе» 1 миллион нельзя будет впоследствии заявить по следующему ипотечному кредиту. И эта норма идет вразрез с принципом главенства лимита, утвержденным непосредственно для объектов недвижимости. Из разъяснений — в Кодекс Еще одно закрепленное в НК положение - о возможности получения налогоплательщиками-родителями вычета за объекты или доли в объектах недвижимости, купленные на имя своих несовершеннолетних детей. Эта же норма относится к усыновителям, опекунам, попечителям. Ранее право получить вычет по недвижимости, приобретенной на имя детей, было определено судебными решениями, разъяснениями и т.д. Несколько налоговых агентов Закреплена возможность получить вычет у одного или у нескольких налоговых агентов по своему выбору. «Ждите разъяснений...» Понятно, что уже сейчас возникает ряд неопределенностей в связи с новациями. Территориальные налоговые органы завалены вопросами, которые они переадресовывают вышестоящим налоговым инстанциям. Пока ответы приходят примерно такого плана, что разъяснения по законам, не вступившим в силу, не предоставляются, то есть позиция фискальных органов еще не выработана. Но по части вопросов разъяснения все же имеются. Итак, во-первых, все изменения действуют с правоотношений, возникших после 1 января 2014 года. При этом уточнено, что к правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим до дня вступления в силу изменений и не завершенным на день вступления в силу изменений, применяются прежние положения Налогового кодекса (то есть без учета изменений). То есть по всем сделкам за 2013 год и ранее действует старый порядок и старые ограничения — и по распределению долей, и по суммам, и по процентам. А также, увы, по однократности (об этом ниже). Положительный момент: вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным налогоплательщиком до 1 января 2014 года, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования таких кредитов, предоставляется без учета ограничения. Отсюда совет: если вы планируете брать ипотеку и сумма процентов превысит 3 млн рублей, имеет смысл ускориться, если выгода по процентам перекроет возможный убыток от распределения долей в связи со старым порядком или от меньшей, чем 2 млн рублей, суммы сделки. Отдельно оговаривается, что предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета. Это однозначно означает, что в связи с последующими повышениями лимита (который в настоящее время равен 2 млн рублей) сумма к возмещению пересматриваться не будет. Увы, по прежним сделкам что-то «дополучить» будет невозможно. Закон обратной силы не имеет. Так, Минфин разъяснил, что если человек ранее приобрел жилье стоимостью менее 2 млн рублей, то по следующей покупке недвижимости после 2014 года заявить право на остаток нельзя (Письма от 09.08.13 Г О3-04-05132362, Ns 03-04-05132333). Впрочем, предшествующая практика показывает, что довольно часто те или иные разъяснения впоследствии пересматриваются в связи с судебными решениями, разъяснениями Конституционного суда и так далее, и в итоге позиция Минфина и налоговиков меняется на противоположную. В заключение отметим, что новации помогут облегчить переговоры с покупателями продавцам недвижимости, которые владели ею менее 3 лет и вычет по которой составляет 1 млн рублей (в случае, если нет возможности подтвердить расходы документально). Теперь у них появится аргумент: «остаток в размере 130 тыс.рублей вы получите при последующих покупках жилья».