При консультировании клиентов я  часто слышу про добросовестность покупателя (приобретателя) как способе защиты от недобросовестного продавца. В связи с чем хотел бы поделиться своим мнением
на этот счет.
 
 Идея добросовестного приобретателя, предложенного законодателем, проста и произрастает из следующего обстоятельства: если есть предоставленное законом право лица оспаривать сделку и если это право реализовано эффективно (признано судом), то следствием признания сделки
недействительной является возвращение сторон в положение до сделки – продавцу квартира, а покупателю деньги (двухсторонняя реституция).
Идея реституции еще проще - нет сделки (она недействительна с момента ее совершения), значит нет основания для обмена, а если нет основания (заключенного договора), значит обмен не основан на истинном желании сторон, т.е. все исполненное (переданное) по сделке стороны должны вернуть друг другу назад.
Но здесь возникают две практические проблемы: одна заключается в том, что при реституции стороны получают два исполнительных листа - один покупатель о возврате имущества, один продавец о возврате денег. Обязательства, основанные на решении суда по возврате имущества сторон, между
собой не связаны! Если у недобросовестного продавца продаваемое жилье было единственно пригодным для проживания, т.е. обладает иммунитетом на изъятие, то получить с него оплаченные по сделке деньги может быть малореальной задачей. Вторая – реестр прав (и в прямом, и в переносном смысле). Поскольку запись в реестре предполагалась единственным публичным доказательством права собственности лица и обременений в праве, то покупатель, “заглянув” в актуальную выписку, уже должен быть добросовестным априори, куда же ему еще смотреть? Однако на практике все вышло иначе. Реестр не смог верифицировать до настоящего момента не только пороки воли сторон, но и ряд обременений собственника (правом проживания из договора, завещательным отказом и т.д.) В
качестве ответа на частичную достоверность реестра и дискретность понятий добросовестности и разумности практика решила привлечь институт добросовестности приобретателя.
 
По 302 статье ГК РФ покупатель признается добросовестным, т.е. при недействительности сделки у него нельзя истребовать объект при совокупности двух условий: он не знал и не должен был знать, что право (владения) отчуждателя порочно, и сделка не должна быть безвозмездной (т.е. для сделок дарения добросовестность не работает).
 
Однако со времени появления указанной нормы она изрядно обросла судебной практикой в части толкования разумности и осмотрительности, вопроса владения, и теперь, чтобы покупателю приобрести статус добросовестности, ему необходимо изрядно постараться, и доказать в суде выполнение следующего стандарта поведения: 
 
1) обращение к ЕГРН (выписка), при этом
2) цена сделки и
3) ее скорость в среднем соответствуют рыночным ценам и скорости оборота
4) нет аффилированности с тем, кто знал, что продано чужое
5) проведен осмотр объекта покупателем и опрос соседей с целью выявления пороков права!
6) после приобретения покупатель фактически вселился, завладел объектом с целью проживания.
 
Те агенты, у которых я интересовался этим вопросом, мне заявляли, что соблюдение указанного стандарта и, главное, документирование действий - это норма деятельности для агентов, что все всё знают и только так и делают, но я что-то сомневаюсь, что так оно и есть, может мои сомнения
необоснованные?