Обмен квартиры или альтернатива: схема, документы, доплата.

      В обиходе под обменом подразумевается любая сделка с жильем, при которой новая квартира приобретается взамен существующей. До 1990 года обмен был практически единственным способом изменения жилищных условий. С развитием современного рынка недвижимости "классический" обмен уступил место так называемому "обмену через куплю-продажу".
    
    С юридической точки зрения обмен может быть осуществлен лишь между нанимателями неприватизированного жилья. Если же в сделке участвуют квартиры, находящиеся в собственности, применяется юридический термин "мена". При этом в большинстве случаев обменные по сути операции
совершаются путем продажи одной квартиры и покупки другой, то есть юридически обменами не являются.

Виды обмена.
   
   Обмен квартиры – дело гораздо более сложное и хлопотное, чем "альтернативная сделка". Ведь для его осуществления требуется, чтобы вас устроила другая участвующая в обмене квартира, а ваша квартира в свою очередь устроила хозяев той квартиры. Соответственно, если число квартир, участвующих в обмене, больше двух, сложность подобного "увязывания" интересов возрастает в геометрической прогрессии. Получаем "альтернативную цепочку". 
  
   Суть схемы такова. Квартира, предлагаемая к обмену, выставляется на продажу. После того, как покупатель на нее найден, для продавцов подбирается устраивающая их квартира из числа тех, что продаются на открытом рынке. Конечно, такая схема сама по себе гораздо более удобна, чем прямой
обмен, так как позволяет избежать необходимости согласования встречных интересов обменивающихся. Однако есть небольшая проблема: для того, чтобы "альтернативная цепочка" осуществилась, в самом ее начале должен находиться "чистый" покупатель, или покупатель с "живыми деньгами", который готов к
приобретению за деньги, ничего не продавая, а в конце "цепочки" должна находиться "свободная" квартира (т.е. продавцу взамен продаваемой квартиры нет необходимости приобретать иное жилье).
 
Схема обмена.

     В сделке участвуют приватизированные квартиры. Поэтому переход права собственности осуществляется на основании договоров купли-продажи. И в этом смысле технология проведения сделки ничем не отличается от обычной покупки и продажи жилья.
   Риелтор, собирающий "цепочку", должен быть совершенно уверен, что все участвующие в обмене квартиры не содержат правовых дефектов. После завершения построения "цепочки" и экспертизы участвующих в обмене квартир следует подготовка необходимых документов. Далее совершается
сделка – взаиморасчеты между участниками в случае, если обмен совершается с доплатой, подписание и подача на государственную регистрацию договоров купли-продажи. Завершается сделка после получения зарегистрированных документов, перепрописки и физического освобождения обмениваемых квартир.

Пакет документов
    
      Поскольку юридически оформление обменов, в которых участвуют квартиры, находящиеся в собственности, осуществляется посредством заключения участниками сделки договоров купли-продажи либо мены (к которым, в соответствии с действующим гражданским законодательством, применяются
все основные правила, установленные для купли-продажи), пакет документов, необходимый для проведения сделки, не имеет отличий от необходимого при продаже квартиры.

В стандартном случае в такой пакет должны входить:

- правоустанавливающие документы, в соответствии с которыми квартира находится в собственности (договоры передачи, купли-продажи, мены, дарения; свидетельства о праве на наследство, для домов ЖСК - справка о выплаченном пае).
- кадастровый паспорт помещения, в состав которого входят экспликация и поэтажный план квартиры. Этот документ выдается по запросу в районном БТИ.  В случае нотариальной формы заключаемого договора в состав необходимого пакета добавляется справка об оценочной стоимости. Если кадастровый паспорт на квартиру предоставлялся ранее, и данные эти есть в Росреестре, то предоставлять кадастровый паспорт нет необходимости.
- документы, получаемые в ЕИРЦ: выписка из домовой книги - для всех сделок, и копия финансового лицевого счета для сделок, совершаемых в нотариальной форме. В настоящее время некоторые ЕИРЦ вместо этих документов выдают так называемый "Единый жилищный документ".
- паспорта и свидетельства о рождении участников сделки.
- свидетельства о браке,  расторжении брака (при необходимости).
- нотариальное согласие супруга на сделку  (при необходимости, если квартира приобреталась в период брака). Исключениями из данного правила являются квартиры, полученные в собственности на безвозмездной основе (унаследованные, приватизированные и полученные в дар). Также в получении согласия нет необходимости, если между супругами заключен брачный контракт, предусматривающий единоличную собственность супруга на квартиру. В этом случае такой контракт потребуется для проведения сделки. Кстати, при отсутствии брачного контракта согласие второй  половины необходимо не только на продажу, но и на покупку другого жилья.
- если в операции обмена участвуют несовершеннолетние, необходимо запастись также распоряжением местных органов власти. Получить его можно в отделе опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы. 
    В дополнение к приведенному списку могут потребоваться различные иные документы, обусловленные спецификой предстоящей сделки. Перечень таких документов определяется в каждом конкретном случае индивидуально.

Доплата
  
   Найти квартиры абсолютно идентичные по параметрам, месторасположению, а значит и цене крайне сложно. Поэтому при обмене существует механизм доплат. Как правило, расчет доплаты осуществляется исходя из текущих рыночных цен квартир, участвующих в обмене. Однако при проведении расчета необходимо учитывать, что прямой обмен – инструмент тонкий. Успех операции во многом зависит от готовности к сотрудничеству всех участников сделки. Надо уметь договариваться, искать компромиссы, и желаемое станет действительным - а Вы счастливым собственником новой квартиры.