Коллеги, при приобретении недвижимости, которая приобреталась продавцом до заключения брака или будучи в браке по безвозмездной сделке (имущество каждого из супругов, п.1 ст.36 СК РФ), казалось бы риски отсутствуют. Я имею ввиду отсутствие рисков для покупателя, при продаже продавцом своего личного имущества. 

Но стоит обратить внимание на ст.42 (Содержание брачного договора) СК РФ. В ней стоит обратить внимание на слова, которые я выделил: 

1. БРАЧНЫМ ДОГОВОРОМ СУПРУГИ ВПРАВЕ ИЗМЕНИТЬ УСТАНОВЛЕННЫЙ ЗАКОНОМ РЕЖИМ совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или НА ИМУЩЕСТВО КАЖДОГО ИЗ СУПРУГОВ. 

А так же стоит обратить внимание на пункт этой же статьи: 

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ, ПРЕДУСМОТРЕННЫЕ БРАЧНЫМ ДОГОВОРОМ, МОГУТ ограничиваться определенными сроками либо СТАВИТЬСЯ В ЗАВИСИМОСТЬ ОТ НАСТУПЛЕНИЯ ИЛИ ОТ НЕНАСТУПЛЕНИЯ ОПРЕДЕЛЕННЫХ УСЛОВИЙ. 

Т.е. из п.1 статьи следует, что супруги брачным договором могут установить, что имущество, которое является/являлось имуществом одного из супругов, может стать общим. А из п.2 той же статьи следует, что это может произойти при наступлении или ненаступлении определённых условий. 

Теперь перейдём к ст.36 (Имущество каждого из супругов) СК РФ. Думаю комментировать её не нужно, из неё всё ясно: 

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 

Теперь дальше, ст.35 (Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов) СК РФ: 

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. 

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. 

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. 

Пример. 
Допустим один из супругов получил в дар квартиру (это его личное имущество, т.к. получено по безвозмездной сделке), потом женился/вышла замуж; заключили брачный договор, в котором определили условия при которых личное имущество становится общим. Пришло время разводиться и наступили обстоятельства при которых личное имущество стало общим. Собственник имущества (недвижимости полученной в дар), продаёт его. Второй супруг (бывший) узнаёт о произошедшей сделке, подаёт иск в суд о признании сделки недействительной. 

Я это вот к чему. Поскольку возможность проверки наличия заключенного брачного договора отсутствует, то и проверить наличие таких обстоятельств обусловленных в брачном договоре тоже не представляется возможным. Если клиент настроен на покупку недвижимости, я бы рекомендовал включать в договор купли-продажи пункт о том, что продавец гарантирует отсутствие таких обстоятельств, а в случае из возникновения обязуется самостоятельно урегулировать данный вопрос с бывшим супругом.