Кто является собственником квартир?
Собственником квартир, выставленных в продажу, является закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости.Управляющая компания в рамках управления данным фондом приобретает строящиеся квартиры у застройщиков , а после окончания строительства и регистрации права собственности осуществляет их продажу.Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) представляет собой обособленный имущественный комплекс без образования юридического лица, основанный на доверительном управлении имуществом специализированной управляющей компанией. ПИФ формируется, как правило, из денежных средств инвесторов, то есть пайщиков, каждому из которых принадлежит определенное количество паев. ПИФы имеют прозрачную инфраструктуру, кроме того, имущество пайщиков отделено от имущества управляющей компании, учет и хранение этого имущества осуществляет специализированный депозитарий.
Какие формы расчетов возможны при покупке квартиры?
Возможна только одна форма расчетов – безналичный расчет путем перечисления покупной цены на расчетный счет продавца в банке. Иные формы расчетов (расчет через ячейку, банковский аккредитив и т.д.) не применяются в связи с повышенными расходами и рисками для пайщиков.Обязательным условием сделки является предоплата в размере 100% покупной цены. В случае сделки с привлечением ипотечного кредита предоплата осуществляется в размере первого взноса, установленного в договоре купли-продажи. Данное условие также направлено на защиту прав пайщиков и является единственным разрешенным Специализированным Депозитарием Фонда.При этом Покупатель не рискует потерять денежные средства в случае срыва сделки, так как паевой инвестиционный фонд, находясь под жестким контролем Федеральной службы по финансовым рынкам России и Специализированного депозитария фонда, не имеет законодательной и технической возможности безосновательно удержать денежные средства и включить их в состав имущества фонда, если не произойдет перерегистрация квартиры на Покупателя.
Каким образом можно убедиться, что право собственности на квартиру принадлежит фонду ?
В офисе компании потенциальному покупателю предоставляется нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности ЗПИФН на квартиру и иные правоустанавливающие документы. Оригинал свидетельства о праве собственности хранится в Специализированном депозитарии фонда (г. Москва) и высылается для оформления конкретной сделки. Также покупатель имеет право обратиться в УФРС и получить выписку из ЕГРП о правах на объект недвижимости, в которой будет указан собственник объекта недвижимости.Заключение договора купли-продажи
Какая стоимость квартиры будет указана в договоре купли-продажи?
При сделке купли-продажи квартиры в договоре указывается реальная (рыночная) стоимость квартиры.
Возможно ли нотариальное удостоверение договора купли – продажи?
По законодательству нотариальное удостоверение сделок купли-продажи жилого помещения не требуется с 1998 года. При желании покупателя данная операция может быть произведена полностью за счет покупателя в нотариальной конторе. Стоимость нотариального удостоверения составляет не менее 1,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре.
Какие расходы несет покупатель помимо стоимости квартиры?
Помимо стоимости квартиры покупатель несет следующие расходы:
оплата гос.пошлины за регистрацию права собственности (1000 руб);
оплата гос.пошлины за регистрацию договора купли-продажи (500 руб);
комиссия банка при перечислении денежных средств в оплату квартиры (~ 1000-2000 руб, в зависимости от тарифов банка);
расходы по нотариальному удостоверению документов (согласие супруга покупателя на приобретение квартиры / заявление о том, что покупатель не состоит в браке;
копия свидетельства о заключении брака;
в случае подачи документов на регистрацию представителями компании – доверенность на представителей компании).Кроме того, покупатель уплачивает за продавца задолженность по коммунальным платежам, при этом цена квартиры снижается на величину указанных платежей, дополнительных расходов покупатель не несет.
С какого момента возможно заселение в квартиру?
Передача ключей от квартиры происходит при подписании передаточного акта. Квартира передается покупателю не позднее чем через 10 дней после оплаты покупателем цены договора и поступления денежных средств на расчетный счет фонда.
С какого момента покупатель начинает оплачивать коммунальные платежи?
С момента подписания передаточного акта покупатель несет бремя содержания квартиры, в том числе расходы по оплате коммунальных услуг.
Какая сторона сделки подает документы на регистрацию в Росреестр?
Вы можете как самостоятельно подавать в регистрирующий орган комплект документов для регистрации перехода права собственности, так и доверить право подачи комплекта документов третьему лицу.
Будет ли снято обременение в виде доверительного управления при переходе права собственности на покупателя?
Да, обременение в виде доверительного управления снимается в момент перехода права собственности на покупателя согласно п .28 Приказа Росрегистрации от 25.07.2007 N 157 "Об утверждении Методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в составе паевого инвестиционного фонда, и сделок с ним" «одновременно с государственной регистрацией перехода права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, отчуждаемое управляющей компанией в процессе доверительного управления паевым инвестиционным фондом, осуществляется государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) права общей долевой собственности под тем же номером государственной регистрации владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество в виде доверительного управления.».
Почему в договоре отсутствует информация о сроках подачи документов на регистрацию?
В целях снижения транзакционных издержек, Управляющая компания представляет документы в ФРС на регистрацию по мере полного формирования пакетов документов , а также по мере изготовления и получения необходимых документов из ФСФР (выписка из реестра фондов, срок действия 10 дней) и от Специализированного депозитария (подлинник свидетельства о праве собственности на квартиру).При этом Управляющая компания не может гарантировать сроки получения данных документов, хотя принимает все меры для ускорения данного процесса.Кроме того, обязанность сторон сделки подать документы на регистрацию установлена в законодательстве. Согласно статье 165 Гражданского кодекса РФ «3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.»
Как правило, срок подачи документов на регистрацию составляет около 2-3 дней после подписания договора купли-продажи.
(с) по материалам УК "Арсагера"