Многие, пожалуй, что и все, интересующиеся загородной недвижимостью, слышали выражение «участок правильной формы» или «участок неправильной формы». Поставить соответствующую галочку в описании предлагают некоторые специализированные порталы по недвижимости. А что же это собственно означает? Кто установил мерку «правильности» и «неправильности»? Когда одно переходит в другое? Попробуем разобраться.
Коснемся земельных участков, как иногда говорят, для бытовых нужд: индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, ведения личного подсобного хозяйства в черте населенных пунктов (приусадебных), т.е. - предназначенных под застройку. Полагаем, что под огороды и подобное форма участка не имеет существенного значения.
Будем рассматривать только одноконтурные участки.
Оценим формы земельных участков «обычной» площади, ориентировочно в диапазоне от 5-и до 50 соток, что составит более 90% бытовых участков.
Для определенности сравнение произведем для земельного участка площадью 1000 кв. м.
Квадрат. Известно, что «идеальным» считается квадратный участок. На таком участке дом можно разместить в любом месте, гарантирована достаточная ширина участка по фронту. Таких участков мало возможно потому, что длина и площадь подъездных дорог в поселках с квадратными участками существенно больше случая, когда участки прямоугольные. (Попробуйте самостоятельно разместить, например, 100 квадратных участков в 4-е ряда с тремя продольными и одной поперечной дорогой, и тоже самое сделать с прямоугольными участками, как в следующем абзаце, в 4-е или 5 рядов, с 3 (4) продольными дорогами и одной поперечной). У 10-соточного участка сторона будет 31,62 м, а периметр 126,5 м.
Прямоугольник «золотого сечения».
В прямоугольном участке с соотношением сторон «золотого сечения» (~1,62) размеры будут 24,85 м на 40,25 м. Как это делают на практике, округлим до 25 м на 40 м. Тогда периметр участка 130 м.
Прямоугольник с предельно правильным соотношением сторон. Приходилось читать и, повторяя чужие мысли, писать, что правильной считается форма земельного участка с соотношением сторон до 3,5. В нашем случае такой участок будет иметь размеры 16,9 м на 59,2 м, периметр — 152,2 м.
Прямоугольник с предельно допустимой шириной по фронту. Кроме соотношения сторон существенное значение имеет ширина участка по фронту. В Правилах землепользования и застройки некоторых муниципалитетов данная величина нормируется, и это очень правильно, поскольку собственники норовят разделить свои участки вдоль длинной стороны, с образованием «кишок». Чтобы разместить хотя бы узкий трехэтажный дом площадью около 180 кв. м (кстати, проектов узких домов очень мало) и соблюсти минимальные отступы от границ в 3 м, надо чтобы ширина участка по фронту была не менее 15 м, желательно — 20 м. По рассказам одного риэлтора, собственник незастроенного земельного участка в Мытищинском районе планирует продавать участок, шириной по фронту 12 м и длиной 100 м, за 24 млн. рублей, как будто у него правильная форма. Причем, соседям этот участок не интересен. Игнорирование продавцом неправильной формы участка может быть главным препятствием возможности его продажи.
При ширине по фронту в 15 м длина 10-соточного участка будет 66,67 м, периметр - 163,3 м.
Прямоугольная трапеция. У прямоугольной трапеции (10 соток) с высотой 40 м и основаниями 30 м и 20 м периметр будет равен 131,2 м.
Параллелограмм. У параллелограмма с большим основаниями 40 м и высотой 25 м площадь будет равна 1000 кв. м, при этом малый внутренний угол составит 60 градусов, малое основание 28,87 м, а периметр 137,7 м.
Равносторонний треугольник. Сторона равностороннего треугольника площадью 1000 кв. м будет равна 48,05 м, а периметр 144,2 м.
Вытянутый прямоугольный треугольник. Прямоугольный треугольник с катетами 20 м и 100 м будет иметь площадь 10 соток и периметр около 222 м. На таком участке можно разместить дом, но очевидно, что форма его крайне неудачная.
Г-образный участок. Пусть прямоугольники, образующие г-образный участок, имеют размеры 20 м на 40 м и 10 м на 20 м. Если малый прямоугольник примыкает к большому широкой стороной («тупой сапог»), то периметр участка будет равен 140 м, а если короткой («острый сапог»), то 160 м.
Равносторонний пятиугольник. Сторона такого пятиугольника площадью 1000 кв. м будет равна 24,04 м, а периметр 120,2 м.
Круг. Диаметр круга площадью 1000 кв. м равняется 35,68 м, а периметр 112 м.
Любопытно заметить, что в равностороннем пятиугольнике (а также и в других правильных многоугольниках с числом сторон больше, чем 5) периметр участка будет меньше, чем у квадрата («идеальная» форма), а в пределе - стремится к периметру круга. Но вряд ли кому-то понравятся участки-пентагоны или круги.
Пятиконечная звезда. Данный вариант рассмотрим для полноты картины, хотя вряд ли удастся обнаружить такие участки, разве что в программе «Дальневосточный гектар», где для привлечения участников предлагалось выбрать любую желаемую конфигурацию (в виде бабочки, медведя и пр.). Участок в форме звезды в 10 соток будет иметь диаметр описанного круга 59,58 м, сторону луча - 14,84 м, периметр 148,4 м.
Теперь выдвинем заранее заготовленную гипотезу и проиллюстрируем ее полученными данными по характеристикам геометрических фигур, образующим земельный участок.
Предположим, что правильность формы земельного участка характеризуется абсолютной величиной отклонения (по модулю) длины периметра этого участка от периметра квадрата равной площади. Коэффициент правильности формы земельного участка Кпф может быть вычислен: Кпф=1- /Пу- Пкв/:Пкв, где Пу — периметр участка, Пкв — периметр квадрата площадью, равной площади земельного участка. Результаты сведены в таблицу ниже.
Форма земельного участка Кпф (Кпф*)
Квадрат 1
Прямоугольник «золотого сечения» 0,97
Прямоугольник с предельно правильным соотношением сторон 0,80 (0,92)
Прямоугольник с предельно допустимой шириной по фронту 0,71 (0,85)
Прямоугольная трапеция 0,96
Параллелограмм 0,91
Равносторонний треугольник 0,86
Вытянутый прямоугольный треугольник 0,25 (0,5)
Г-образный участок («тупой сапог») 0,89 (0,94)
Г-образный участок («острый сапог») 0,74 (0,90)
Равносторонний пятиугольник 0,95
Круг 0,89
Пятиконечная звезда 0,83 (0,75)
В скобках приведен коэффициент правильности формы Кпф*, откорректированный по экспертной оценке автора. Как видим, гипотеза хорошо работает только в половине случаев, и требует экспертной корректировки для конкретных форм земельных участков. Для 13 вариантов форм конкретной площади участка автор это сделал, хотя и не претендует на полную пригодность выводов. Да и какие могут быть универсальные выводы в вопросах удобства пользования и функциональности земельного участка. Автор «примерил на себя» и подкорректировал выводы на среднестатистического потребителя. Естественно, приближенно. Например, треугольный участок с катетами 20 м на 100 м автор не взял бы себе ни за какие деньги, но для «всех» повысил правильность формы участка с 0,25 (по формуле) до 0,5.
В любом случае, какой-то механизм оценки формы участков нужен. Представляется, что если проделать такую работу с участками разной пощади (5, 6,7,8,10,12,15,20,25,40,50 соток), отдельно учитывая как минимум ширину по фронту, для большого количества форм, и собрать мнения нужного числа экспертов, например, по методу Дельфи, результат можно будет применять, как общепризнанный. И для упомянутого выше продавца «кишки» в Мытищах шириной 12 м, не пригодной под застройку, длиной 100 м будет надежный аргумент, что 2 000 000 рублей за сотку такой участок стоить не может. Пока же будем довольствоваться тем, что есть.
