Главный юрист агентства недвижимости Vysotsky Estate Ирина Трубицына рассказывает, какие последствия могут ожидать обе стороны сделки.
Рисунок: Полина Васильева
Зачем продавцы вообще занижают цену в договоре купли-продажи? Это происходит в случае, если собственник объекта владеет им меньше минимально предельного срока владения (согласно статье 217 НК РФ, он равен трём или пяти годам, а по истечении этого срока налог не начисляется). Это значит, что собственнику с продажи придётся заплатить налог. И чем больше стоимость квартиры, тем больше налог.
Зачем на занижение идёт покупатель? Потому что зачастую у него не выбора. Многие собственники говорят:
«Или так, или никак».
Так чем же это грозит? Занижение цены в договоре купли-продажи не только рискованно, но ещё и уголовно наказуемо.
Риски для продавца
- Налоговая обяжет уплатить налоги и доначислит налог на всю стоимость объекта недвижимости, которую продавец пытался скрыть. Плюс к досчитанному налогу продавец оплатит пени и штраф, установленный НК РФ. Штрафы могут быть в размере от 20-40% от стоимости недвижимости или от суммы невыплаченного налога.
- Если продавец уже неоднократно уклонялся от выплаты налогов, ему грозит штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы (или другого дохода) за период от 1 до 2 лет. Также есть риск «заработать» принудительные работы на срок до одного года. Самый печальный вариант — арест на срок до шести месяцев или лишение свободы на срок до одного года (арест и лишение свободы, кстати — разные понятия. Арест предполагает заключение во временной изоляции от общества, то есть в камере. А лишение свободы подразумевает нахождение в тюрьме, колонии, лечебном исправительном заведении и т.д.). Всё это указано в статьях 198-199 УК РФ.
- Занижение цены в договоре, как правило, оформляется дополнительным соглашением о неотделимых улучшениях продаваемого объекта недвижимости. Это такое соглашение, в котором прописывается «продажа» вместе с квартирой ремонта, использованных в ремонте строительных материалов и т.д. Продавцы не задумываются, что покупатели могут в будущем оспорить это соглашение и попросить продавца вернуть деньги за улучшения, так как они их не устраивают или совсем им не нужны. И такая судебная практика уже есть!
Риски для покупателя
- Покупатель сразу же становится «недобросовестным приобретателем», что лишает его шанса, в случае признания сделки недействительной, остаться с квартирой.
- Покупателя налоговая тоже потаскает по допросам. Да-да, у них есть на это право!
- Если сделка будет признана судом недействительной, вернуть разницу между реальной стоимость объекта и ценой в договоре будет достаточно сложно. Хотя и есть решение судов, где суд вставал на сторону покупателей и обязывал продавца вернуть деньги по распискам. Но, скажем прямо, это не распространённая практика.
Пример
Предположим, объект был куплен в 2019 года за 30 миллионов рублей. Стоимость продажи сейчас составляет 50 миллионов рублей. При указании в договоре 50 миллионов рублей сумма налога составит 2.600.000 рублей. При занижении в договоре стоимости до 30 миллионов есть вероятность оплатить:
13% от стоимости объекта (6.500.000 рублей) + минимальный штраф 20% (1.300.000 рублей).
То есть минимум нужно будет оплатить 7.800.000 рублей.
И не забудьте про срок от 2 лет общего режима (потому что это особо крупный размер)!
Вопрос: оно того стоит?
Подпишитесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравилась статья — ставьте лайк.
Есть что добавить — пишите комментарии.
