Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ, или Кодекс) дополнен Федеральным законом от 7.05.2013 г. № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» статьей 157.1, регулирующей вопросы согласий на совершение сделок.

В нотариальной деятельности положения статьи 157.1 ГК РФ применяются, в основном, в двух направлениях:

во-первых, при предъявлении (истребовании) согласий для нотариального удостоверения сделок. В основном, это согласия супругов, законных представителей на совершение сделок несовершеннолетними, органов опеки и попечительства, залогодержателей. В связи с истребованием согласия для удостоверения сделки нотариус должен оценить соответствие этого документа требованиям законодательства;

во-вторых, при удостоверении согласий как самостоятельного нотариального действия, в основном это согласия супругов на удостоверение сделок. В этом плане интерес представляет не вся статья 157.1 ГК РФ, а положения пункта 3. Приходилось слышать мнение коллег о пределах распространения указанного пункта в следующем аспекте: пункт не распространяется на согласие супругов, требуемое в соответствии со статьей 35 Семейного кодекса РФ, так как согласие супругов регулируется семейным законодательством, а также потому, что супруги не являются третьими лицами, а дают согласие как собственники имущества. С данным мнением можно не согласиться по следующим основаниям:

во-первых, к семейно-правовым отношениям применяются нормы гражданского законодательства, если иное не предусмотрено Семейным кодексом РФ;

во-вторых, статья 157.1 ГК РФ устанавливает общие положения о согласии на совершение сделок, в названии статьи нет указания на то, что она распространяет свое действие на согласие третьих лиц и органов. О согласии третьих лиц и органов идет речь в пункте 2 статьи, устанавливающем именно порядок получения согласия этих лиц. Распространять действие всей статьи на согласие третьих лиц и органов нет оснований.

Поэтому считаю, что положения пункта 3 статьи 157.1 ГК РФ должны распространяться абсолютно на все случаи дачи согласия на совершение сделок, в том числе на согласие супругов.

В соответствии со статьей 35 Семейного кодекса РФ согласие супругов требуется на распоряжение недвижимостью, а также на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации. В связи с отменой с 4 марта 2013 г. обязательной государственной регистрации большинства сделок из нотариальной практики практически исчезло согласие на покупку недвижимости. В настоящее время наиболее распространено согласие супругов в отношении следующих сделок:


отчуждения недвижимого имущества (продажа, мена, дарение и др.);
отчуждения и залога долей в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью;
залога недвижимого имущества;
участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, уступки прав по ним, в том числе с одновременным переводом долга;
аренды на срок более одного года, при этом требуется согласие как супруга арендодателя, так и арендатора, на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды (договор перенайма), в то же время наиболее часто такие договоры заключаются в отношении земельных участков;
ренты, в том числе пожизненного содержания с иждивением.

Е.А. Чефранова полагает, что по смыслу пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ не предусмотрено последующее согласие на совершение другим супругом сделки по распоряжению совместным имуществом, а также сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации1.

Однако практика складывается по-иному, по крайней мере, в нашем регионе: в случае подачи договора на государственную регистрацию сделки или перехода права без согласия супруга регистрирующий орган предлагает предоставить дополнительно согласие супруга. Поданная в регистрирующий орган сделка в зависимости от ее вида может быть как заключенной на момент ее подачи в регистрирующий орган, так и незаключенной (если она считается заключенной с момента государственной регистрации), и, соответственно, согласие может потребоваться как последующее, так и предварительное. Если встать на позицию Е.А. Чефрановой, при обращении супруга за согласием на сделку, являющуюся заключенной, в удостоверении такого согласия следует отказать. На самом деле приходится констатировать, что такое согласие удостоверяется, предъявляется в регистрирующий орган и принимается последним. Нотариус не всегда может выяснить, какое именно согласие, предварительное или последующее, требуется. Соответственно, у нотариуса нет оснований для отказа в удостоверении согласия, даже если по сути оно является последующим.

В пункте 3 статьи 157 ГК РФ предусмотрены виды согласия – предварительное и последующее (одобрение сделки). Само по себе деление согласия на эти виды не является новшеством. Так, в соответствии со статьей 26 ГК РФ сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями, попечителями; в соответствии со статьей 604 ГК РФ плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Новеллой же является определение условий согласия в зависимости от вида сделки:


в предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие;
при последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дается согласие.

Буквальное чтение приводит к выводу о том, что в предварительном согласии не обязательно указание сделки, и, соответственно, может иметь место согласие на совершение любой сделки с конкретным предметом. При обсуждении с коллегами данного положения статьи высказывалось мнение, что конкретная сделка должна быть указана, что следует из названия и содержания всей статьи, и такое толкование представляется целесообразным. Но тогда непонятным является требование к содержанию последующего согласия, где внимание акцентируется именно на указании сделки.

Отсутствие требований об указании предмета в последующем согласии, очевидно, связано с тем, что сделка уже совершена и достаточно указать именно саму сделку. В данном положении можно увидеть упречность при рассмотрении следующей ситуации: супругом совершены сделки одного вида, например, продажа в один день квартиры и нежилого помещения по отдельным договорам. Указание в согласии только сделки («одобряю договор купли-продажи от 1.01.2013 г., заключенный моим мужем Ф.И.О.») является явно недостаточным, чтобы определить, какая именно сделка одобрена.

Представляется, что подход законодателя при определении условий предварительного и последующего согласия является недостаточно логичным.

Нотариус не всегда может определить вид согласия – предварительное или последующее, поэтому более целесообразным будет указание как сделки, так и предмета сделки во всех видах согласия.

Выполнение требований закона указать в согласии сделку, на совершение которой оно дается, особых проблем не вызывает, трудность в этом плане связана с тем, что клиенты при обращении за удостоверением согласия не всегда могут правильно назвать сделку. Так, граждане часто не отличают покупку от других способов приобретения имущества, например, путем участия в долевом строительстве. Данную проблему можно решить только путем выяснения подлинной ситуации.

Более серьезной является проблема, связанная с необходимостью указания в согласии предмета сделки. Этот вопрос обсуждался на нотариальной конференции. Так, вы-сказывалось мнение, что предмет сделки можно рассматривать как «объект сделки – квартира, авто, телевизор, право и т.п.» и как «вид сделки – купля-продажа, аренда, залог и т.п.». Некоторые нотариусы придерживаются иного мнения и после 1 сентября продолжают удостоверять «общие» согласия супругов, в которых супруг дает согласие на заключение любых сделок (с перечислением видов сделок)2. Полагаю, что отождествлять предмет сделки с ее видом нет никаких оснований, и в согласии требуется указывать предмет сделки.

Из сказанного выше следует, что на нотариусе лежит обязанность определить предмет применительно к любой сделке, на которую дается согласие. Определение же предмета сделки является проблематичным, так как законодательство, регулируя тот или другой вид сделки, не всегда содержит определение предмета сделки.

Так, статьи, регулирующие предмет договора, в ГК РФ имеются в отношении ограниченного числа сделок, в частности, в отношении:


договора продажи недвижимости: статья 554 Кодекса имеет название «Определение предмета в договоре продажи недвижимости», и предмет определяется как недвижимое имущество, данные о которым должны быть указаны таким образом, чтобы позволяли определенно его установить;
договора финансовой аренды: предмет договора финансовой аренды определен как любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов (статья 666);
договора залога: предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности, требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (статья 336).

Вряд ли поможет нотариусу в определении предмета договора и теория гражданского права, исследующая отдельные виды договоров, так как это лишь мнения ученых и комментарии законоположений, при этом мнения могут быть разные.

М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, определяя предмет сделки договоров, направленных на передачу имущества, отмечают следующее: «Еще один объединяющий признак указанных договоров заключается в том, что все они имеют сложный предмет, включающий в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода)»3.

Полагаю, что указание такого сложного предмета в согласии на совершение сделок, направленных на передачу имущества, будет достаточно расширительным и нецелесообразным, а также и нереальным (при предварительном согласии договора еще нет, и объект первого рода описать невозможно, а если и имеется уже подписанный договор, то он, как правило, не предъявляется нотариусу).

Из статей, регулирующих другие виды сделок, можно определить предмет наиболее распространенных сделок и указать их в согласии. Например, по договору дарения предметом является вещь, находящаяся в собственности, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождение или обязанность освобождения одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (статья 572 ГК РФ). Нотариально удостоверяются, в основном, согласия на дарение недвижимого имущества, и в этих случаях проблем с указанием предмета договора нет.

А вот по договорам аренды ГК РФ определяет имущество, передаваемое в аренду, как объекты аренды, не употребляя термин «предмет»: в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Кроме того, предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (статья 607), то есть должен быть указан конкретный объект. В правоприменительной и судебной практике понятие «объекты аренды» расценивается как предмет договора. Так, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73 (ред. от 25.01.2013 г.) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указывается: «Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ». Поэтому в согласии на заключение договоров аренды необходимо указывать конкретное имущество, передаваемое в аренду.

Кроме того, часто удостоверяется согласие на заключение договоров перенайма, в основном в отношении земельных участков. Полагаю, что по договорам перенайма предметом договора является переход прав и обязанностей по договору аренды имущества, наиболее целесообразным будет указание предмета сделки следующим образом: «даю согласие на заключение договора перенайма, по которому супругом (Ф.И.О.) передаются другому лицу права и обязанности по договору аренды земельного участка по такому-то адресу» или «даю согласие на заключение договора перенайма, по которому супругом (Ф.И.О.) принимаются права и обязанности по договору аренды земельного участка по такому-то адресу».

Определенная сложность может возникнуть при удостоверении согласий на заключение договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В качестве предмета договора указывается объект участия в долевом строительстве, то есть жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Как правило, на момент обращения точного адреса объекта строительства нет, может указываться строительный адрес строящегося дома и помещения, которое будет передаваться в собственность участника долевого строительства. Эти данные с достоверностью можно указать только при наличии договора долевого участия, его проекта и другого описания, исходящего от застройщика. Поэтому для удостоверения таких согласий следует предложить клиенту предоставить сведения об объекте долевого строительства.

Кроме договоров участия в долевом строительстве, часто заключаются договоры уступки прав требования по ним. Предметом договора по ним также можно определить как передачу права требования по заключенному договору, в том числе возможен и одновременный перевод долга. Варианты указания предмета сделки в согласии на ее совершение: «даю согласие мужу (Ф.И.О.) на заключение “договора уступки права требования (цессии) с одновременным переводом долга” от 14.10.2013 г. с цедентом – Обществом с ограниченной ответственностью “Рост”, по которому он принимает право требования от третьего лица – ООО “Жилстрой” передачи в собственность в черновой отделке трехкомнатной квартиры № 1, общей проектной площадью 83,25 кв. м, расположенной на 1 (первом) этаже в многоквартирном жилом доме на земельном участке с кадастровым номером 75:32:020132:0024, расположенном по адресу: г. Чита, ул. _______, 16, и долг цедента перед застройщиком в размере _____ рублей».

Таким образом, в большинстве договоров, направленных на передачу имущества, в качестве предмета считаю необходимым указание конкретного имущества. А вот в отношении согласий на заключение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением ситуация несколько иная. В таких договорах два предмета сделки: это имущество, которое передается под выплату ренты, и рента, которая должна уплачиваться или предоставляться по договору. Полагаем, что ранее сложившаяся практика указания только одного предмета – имущества без указания размера ренты не будет соответствовать требованиям пункта 3 статьи 157.3 ГК РФ. Как правило, такие согласия удостоверяются для дальнейшего удостоверения договора ренты и пожизненного содержания с иждивением одним и тем же нотариусом, поэтому, как нам кажется, практика удостоверения подобных согласий должна быть пересмотрена.

Таким образом, анализируя некоторые виды сделок, можно прийти к выводу, что предметом сделки, на которую дается согласие, и который должен быть указан в согласии, является не только конкретное имущество.

источник: http://npk-optimus.ru/prakticheskie-aspektyi-udostovereniya-soglasij-v-svete-izmenenij-grazhdanskogo-zakonodatelstva-vstupivshix-v-silu-s-1-sentyabrya-2013-g.html