Сегодня хотелось бы рассмотреть одну из актуальных тем в сфере недвижимости. Правовая экспертиза. Нужна ли она или и так сойдёт? Что важно понимать самостоятельным покупателям, на что обратить внимание и стоит ли игра свеч (здесь о том, что нужен ли профессионал для проведения правовой экспертизы или можно отделаться минимальными затратами, проанализировав всё самостоятельно, основываясь на советах диванных экспертов).
⠀
Из года в год я сталкиваюсь с тем, что большинство покупателей слишком халатно подходят к вопросу юридической проверки объекта недвижимости, закрывают глаза на очевидные риски, которые в дальнейшем могут привести к фатальным последствиям (читать как утрата права собственности и денежных средств). Я всегда говорю так: найти квартиру в интернете и купить квартиру с минимальными рисками и кристально чистым пакетом документов-это два абсолютно разных процесса. Далеко не все объекты соответствуют требованиям действующего законодательства РФ.
⠀
Тема очень объёмная и рассмотреть все нюансы достаточно сложно. В соответствии с ГК РФ я бы отметила порядка 40 рисков утраты или ограничения права собственности.
Вот некоторые из них:
Отказники (приватизация), дети-инвалиды, сироты, иждивенцы, пропавшие без вести, супруги, брачный договор (пожизненное проживание как условие), отказополучатели по завещательному отказу, несовершеннолетние (использование материнского капитала и не выделение долей), банкротство продавца и субсидиарная ответственность продавца или предыдущих владельцев, недееспособный продавец и т.д. У меня вопрос к самостоятельным покупателям, которые говорят: а что такого сложного купить квартиру? Зачем риелтор/юрист? Скачал договор купли-продажи квартиры и сдал документы в мфц. Сотрудник мфц всё проверит (здесь занавес). Сотрудник мфц не обладает должным уровнем компетенций, чтобы провести правовую экспертизу документов на соответствие законодательству, а про предыдущие переходы права собственности я вообще молчу. Этого даже регистратор Росреестра не делает. Это просто не входит в их должностные обязанности.
⠀
Уважаемые покупатели, вы серьезно считаете, что при совершении одной из самых дорогих покупок в вашей жизни стоит экономить на оплате услуг специалиста? Конечно, можно справиться и самому, если вы имеете достаточный уровень компетенций в юридических вопросах, разбираетесь в действующем законодательстве и легко ориентируйтесь в судебной практике по сделкам с недвижимостью. Если же нет, то обращайтесь за помощью к проверенным специалистам и спите спокойно.
Здравствуйте уважаемая Анна!
1. В Октябрьском районном суде г. Самары номер этого дела другой, а именно 2-13/2021, имеющий уникальный идентификатор дела: 63RS0040-01-2020-002214-11. Вступившее в законную силу 22.04.2021 г. решение суда по этому делу опубликовано на официальном сайте Октябрьского районного суда г. Самары, выйти на которое для его прочтения (учитывая, что здесь ссылки опубликовать нельзя) можно по вышеуказанному номеру дела 2-13/2021 или по фамилии пострадавшего ипотечного покупателя квартиры «Сечина» в разделе «Поиск информации по делам».
2. Указанный Вами номер дела 33-4351/2021 – это номер апелляционного дела в вышестоящем суде апелляционной инстанции, а именно в Самарском областном суде, в котором 22 апреля 2021 года была рассмотрена апелляционная жалоба пострадавшего ипотечного покупателя Сечиной Ирины Александровны, в которой она просила исключить указания на её недобросовестность, которую Самарский областной суд удовлетворил «исключив суждения о недобросовестности Сечиной И. А.», но в остальной части решение суда оставил без изменения, при этом указав в предпоследнем абзаце своей резолютивной части «Удовлетворение апелляционной жалобы ответчика об исключении из решения суда первой инстанции выводов о ее недобросовестности не влияет на права истца, поскольку в силу ст. 302 ГК РФ имущество, выбывшее из владения собственника помимо его воли, может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя.».
2.1. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда по апелляционному делу № 33-4351/2021 также опубликовано на официальном сайте Самарского областного суда, выйти на которое для его прочтения (учитывая, что здесь ссылки опубликовать нельзя) можно по вышеуказанному номеру дела 33-4351/2021 или по фамилии пострадавшего ипотечного покупателя квартиры «Сечина» в разделе «Поиск информации по делам».
3. Это судебное дело и принятые по нему судебные акты интересны и актуальны тем, что:
1) пострадавший покупатель является ипотечным покупателем всем известного банка, название которого указано в опубликованном решении суда первой инстанции и в разделе «Лица» в информации на официальных сайтах Октябрьского районного суда г. Самары и Самарского областного суда по этому делу;
2) проверку юридической чистоты купленной квартиры производила также всем известная расчётно-проверяющая дочерняя структура этого же банка, также указанная в опубликованном решении суда первой инстанции.
4. Лично меня более всего поразила указанная в решении суда первой инстанции информация, что по этой же квартире этот же истец (пострадавшая собственник проданной квартиры Золина Марина Евгеньевна) ранее обращалась в тот же Октябрьский районный суд г. Самары с аналогичным иском о признании сделки продажи принадлежащей ей квартиры недействительной по гражданскому делу № 2-1937/2013, по которому её иск был удовлетворён по тем же основаниям, по которым он был удовлетворён по гражданскому делу 2-13/2021 в отношении пострадавшего ипотечного покупателя Сечиной И. А.
4.1. Из чего следует:
1) для проверки юридической чистоты выбранной пострадавшим ипотечным покупателем квартиры с целью установления наличия оснований последующего признания сделки недействительной публичной информации было достаточно даже несмотря на то, что предыдущее решение Октябрьского районного суда г. Самары по гражданскому делу № 2-1937/2013 опубликовано не было;
2) всем известная дочерняя расчётно-проверяющая структура всем известного банка свою оплаченную ипотечным покупателем работу по проверке юридической чистоты выбранной покупателем для купли квартиры выполнила некачественно, в результате чего ипотечный покупатель лишился купленной квартиры, слепо доверившись представленным ему результатом проведённой правовой экспертизы;
3) ипотечным покупателям ни в коем случае нельзя надеяться и слепо верить в якобы надёжность проверки юридической чистоты сотрудниками банка или учреждённой банком дочерней структуры выбранного для купли объекта недвижимости;
4) проверять юридическую чистоту выбранного для купли объекта недвижимости необходимо одновременно несколькими независимыми друг от друга лицами (даже, если сделка будет удостоверяться нотариусом), отдавая предпочтение тому, кто проверит тщательно, дотошно и скрупулёзно, что делает далеко не каждый проверяющий.
5. Вышеуказанные судебные акты рекомендованы для внимательного прочтения всеми риэлторами, юристами, адвокатами по недвижимости и будущими покупателями объектов недвижимости.