В Kalinka Group - ведущей
консалтинговой и риэлторской компании на рынке элитной недвижимости, подсчитали, что более 15% продавцов премиальных квартир
вкладывают вырученные от сделки деньги в объекты стрит-ритейла. По оценке
специалистов компании, коммерческая недвижимость привлекает клиентов высокой
доходностью от арендного бизнеса, в 2-3 раза превышающей доходность от аренды
квартир.
Стрит-ритейл - это рынок, который
трансформируется под любую экономическую ситуацию. В настоящий момент спрос
есть на все форматы арендного бизнеса в этом сегменте. «Если собственник
премиальной недвижимости имел две-три квартиры «про запас», кризис подстегнул
его распорядиться своими активами более эффективно, - комментирует Екатерина
Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. – По нашим наблюдениям, за период с января по июнь
текущего года более 15% продавцов элитных квартир инвестировали в объекты
стрит-ритейла».
Это достаточно понятный формат
недвижимости, который по большинству параметров похож на квартиру, однако во
многом гораздо более удобен в управлении. Так, помещение зачастую приобретается
на физическое лицо, а сдаваться может индивидуальным предпринимателем.
Благодаря упрощенной системе налогообложения это позволяет уменьшить налоговую
нагрузку частному инвестору с 13% до 6%.
«Объекты стрит-ритейла требуют
наименьших временных затрат от инвестора, - говорит Егор Левченко, директор
департамента коммерческой недвижимости Kalinka Group. - В том числе - с точки зрения управления на всех этапах
инвестиционного цикла, начиная с заключения самой сделки. Если на рынке аренды
жилой недвижимости уровень доходности составляет 3-5% годовых, то в
стрит-ритейле он варьируется от 9% до 13%». Таким образом, срок окупаемости
инвестиций в этом сегменте составляет 7-10 лет. Кроме того, в квартире надо
постоянно поддерживать соответствующее состояние отделки, и имущество очень
быстро амортизируется. «В стрит-ритейле за это отвечает непосредственно
арендатор, - поясняет Егор Левченко. - Эксплуатационных расходов для
владельца практически нет, а ремонт, в отличие от жилого сегмента, делает
арендатор за свой счет. При этом отношения между арендатором и арендодателем в
сегменте стрит-ритейла являются долгосрочными: стандартный срок договора
составляет 3-10 лет, а арендная ставка индексируется. Размер индексации зависит
от валюты договора и специализации арендатора, но может составлять в среднем от
3% до 10% в год».
По данным Kalinka Group, цена входа на профессиональный рынок стрит-ритейла с
гарантированной доходностью начинается от 20 млн. рублей. «В этом случае можно
ориентироваться на доходность 10% годовых, - утверждает Егор Левченко. -
За вырученные от аренды средства у инвестора будет возможность снимать две
квартиры такой же стоимости (по 20 млн. рублей) в доме бизнес-класса с
отделкой».
Если раньше покупатели
ориентировались на площадки у метро в центре Москвы, то сейчас центральные
улицы стали менее популярны, в том числе из-за ограничений на парковку. В итоге
спрос сдвинулся в сторону спальных районов города. Основными арендаторами таких
помещений выступают магазины-дискаунтеры и магазины сопутствующих товаров и услуг.
При этом для потенциальных инвесторов на рынке есть предложения как с готовым
арендатором, так и пустые помещения.