Помнится мне когда всё только начиналось (я имею ввиду падение цен) в начале 2014 года, продавцы заявляли, что это ненадолго. Полгодика и всё нормализуется. Этого не произошло через шесть месяцев. Понижение продолжилось и в 2015, 2016, 2017, 2018 годах. Между тем самые терпеливые убеждали себя и риэлторов, что вот-вот в этом-то году цены пойдут вверх.
Но вот как-то не идут вверх. Надо было на, что-нибудь спорить, мы бы обязательно выиграли. А на самом деле всё логично. Ладно, проехали мы эти последние четыре с лишним года, цены упали. Но эти четыре с лишним года мало кого чему-то научили. Дальнейшее падение цен обосновано и коротенько постараюсь рассказать почему.
Доходы населения падают, рынок становится перенасыщенным. Такого количества предложений никогда не было. По моим наблюдениям оно выросло в два раза за последние пять лет (по данным профессиональной базы W****R) с 190 000 до 370 000+ предложений в Москве.
Застройщики делают более интересные предложения по отношению к старому фонду и вторичному рынку в целом.
Но всему этому есть обоснование – законы. Откровенно говоря людей с деньгами мало. У многих еле-еле хватает на жизнь, а наличие квартир или нескольких миллионов на счёте или ячейки – это актив, который достался по наследству, по дарению или в процессе приватизации жилья, либо деньги от продажи такого актива.
Попробую на память написать, что происходило все эти годы.
С 1 марта 2013 г. Отменили регистрацию договоров отчуждения недвижимости оставив только регистрацию перехода права собственности. Тогда люди платили две госпошлины по 1 000 руб. – за регистрацию права и договора. Позже госпошлину увеличили до 2 000 руб. за регистрацию права.
С 1 сентября 2013 г. Нотариусы получили возможность удостоверять договоры отчуждения недвижимости.
С 1 января 2016 г. Расчёты по налогам на доходы и имущество происходят исходя из кадастровой стоимости. Теперь, как бы люди не хотели занизить стоимость недвижимости при продаже, этого как правило сделать не получится не попав под налог. За исключением случаев, когда есть возможность подтвердить расходы на приобретение.
15 ноября 2015 г. Запуск системы "Платон" – взимание платы с грузовых автомобилей свыше 12 тонн. Сегодня взимается 1,91 руб./км. С 1 июля 2018 г. будет поднят до 2,15 руб./км. И далее до 3,73 руб./км. Несомненно это отражается на стоимости перевозок любого груза, будь то продукты питания, одежда, игрушки, или лекарства и т.д. А это в свою очередь приводит к удорожанию этой продукции.
2 июня 2016 г. Сделки с общей долевой недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Теперь составление договора стоит вместо 10 000 (примерно) вместо ППФ, порядка 25 000 – 30 000 руб. в нотариальной форме.
1 января 2017 г. Объединение базы ГКН с ЕГРП образовав базу ЕГРН. Вместе с этим появились изменения в предоставлении данных из этого реестра, а именно теперь вместо кадастрового паспорта и отдельной выписки из ЕГРП, которая стоила 200 руб. люди вынуждены заказывать выписку с ненужной порой информацией за 450 руб.
17.03.2017 г. Постановление правительства Москвы о том, что если недвижимость не обследовалась более пяти лет, при заказе документов БТИ, необходим (платный) выход техника для обследования.
1.07.2017 г. Торговые организации обязали использовать электронные кассы, которые передают в налоговые органы данные о прошедшем платеже. Эти кассы потребовали установки, обучения персонала, и требуют постоянного обслуживания.
14.02.2018 г. "Налог на воздух". Росприроднадзор указал на обязанности организаций, у которых на объектах установлена вытяжная вентиляция, поставить такой объект на учет, разработать нормативы предельно допустимых выбросов, получить разрешение на выбросы. К таким объектам относятся: строения, помещения, гаражи и иные объекты оборудованные вытяжной вентиляцией, то есть труба является стационарным источником выброса загрязняющих веществ в атмосферный воздух.
1.05.2018 г. Налог на туалет, баню, сарай и собачью будку. Хотя в разъяснительном письме и идёт речь об объектах капитального строительства, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, но вот, что-то мне подсказывает, что казусы будут или закон доработают.
И ещё произойдут изменения в Налоговом кодексе по поводу налога на утилизацию для юридических лиц. К сожалению подробностей не помню. Но кому интересно, загуглите.
Какие-то законы я забыл. Ну ладно.
Казалось бы, причём тут электронные кассы? А всё очень просто.
Любой новый закон, налог, контроль (которого так хотят люди над частными организациями) и т.д., которые потребуют денежных вложений, выплат и т.д. ложится на плечи конечного потребителя. Повысился "Платон" – подорожали продукты. Захотел народ контролировать торговлю, чтобы "продавцы" не левачили – придумали электронные кассы. Или ещё, что-нибудь. А в итоге удорожание жизни приводит к тому, что люди начинают думать о том, как им прожить.
Налоги бьют по устойчивости компаний. Я всегда говорю: "Один бизнес – это как минимум одно рабочее место, а в большинстве случаев десятки, сотни, тысячи мест.". Один закрытый бизнес – это множество людей оставшихся без работы. Правда слово "бизнес" мне не нравится. Мне нравится слово - "предпринимательство".
Поэтому в итоге мы получаем, что людям не до покупок. Людей с заработанными деньгами на квартиры практически нет. Эту категорию покупателей фактически мы потеряли. Те, кто планировал взять ипотеку, не берут её потому, что если они её возьмут, то условно есть будет нечего. Поэтому эту категорию покупателей мы тоже теряем.
Следовательно, чем меньше покупателей, тем больше предложений на рынке, которые копятся и копятся потому, что покупать некому. А это в свою очередь значит, что когда рынок перенасыщается, цены идут вниз.
Да, кстати вот, что вылетело из головы. "Меркурий", который заработает с 1 июля 2018 г. Боюсь, что это сильно подкосит рынок недвижимости. И забыл про "Ночь длинных ковшей" – это когда недавно по всей Москве массово сносили постройки. За короткий период без работы остались десятки тысяч людей. Помимо этих организаций, пострадали организации, которые их обслуживали. Например те, кто занимался доставкой питьевой воды, канцтоваров и прочие и прочие. Вся экономика взаимосвязана.
Источник: Портал Рината Мангушева
---------------
Дополнение к статье.
В комментариях к данной статье обсуждается как экономика влияет на рынок недвижимости, а не позитивный или негативный взгляд. Тот кто владеет информацией, сможет быстро ориентироваться на рынке и извлекать наибольшую выгоду.
