Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Вся Россия
Секретная дачная амнистия
3 декабря 2019
24 938
6

Напомним, что до 1 марта 2021 г. садовые и жилые дома на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного строительства, можно регистрировать на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (ч. 12 ст. 70 ФЗ-218). При этом наличие уведомления о планируемом строительстве или реконструкции дома, а также уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта не требуется.

Одним из главных оснований приостановки кадастрового учета и (или) регистрации права для таких объектов (ч.13 ст. 70, п. 22) ч.1. ст 26 ФЗ-218) являлось нахождение их в сотнях тысяч зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ): природоохранных, водоохранных, зонах охраны инженерных сетей, памятников культуры и пр. (подробнее см. https://istra.cian.ru/blogs-28-zouitov-chast-1-287689/ , https://istra.cian.ru/blogs-28-zouitov-chast-2-288260/ ). Соответственно тысячи владельцев строений в ЗОУИТ получили отказы в их регистрации, а миллионы и не пытались это сделать из-за заранее известного отрицательного результата.

Однако ситуация может в корне поменяться благодаря инструктивному письму Минэкономразвития №26559-ВА/Д23и от 13.08.2019 (далее - Письму), адресованному высшим органам государственной власти субъектов РФ, Росреестру, ФГБУ "ФКП Росреестра" и др.

Минэкономразвития обращает внимание в Письме, что отказывать в регистрации права по причине наличия в ЕГРН ограничений на строительство на земельном участке можно, если такие ограничения были установлены на момент начала строительства, как это предусматривается п.1 ст. 222 "Самовольная постройка" ГК РФ.

В рассматриваемых случаях объем правовой экспертизы по поводу наличия оснований для приостановки госрегистрации определен ч. 13 ст. 70 закона 218-ФЗ. Государственный регистратор не вправе осуществлять проверку достоверности данных, указанных застройщиком в декларации об объекте недвижимого имущества, а кадастровым инженером - в техническом плане, в частности в отношении года завершения строительства, а также по ограничениям, которые не отражены в ЕГРН.

В Письме также поручается территориальным органам Росреестра провести анализ приостановок кадастрового учета и регистрации прав на садовые и жилые дома на упомянутых земельных участках на предмет возможности возобновления учетно-регистрационных действий в связи с принятием закона 267-ФЗ (последнего варианта "дачной амнистии").

Письмо напоминает кадастровым инженерам об ответственности за внесение заведомо недостоверных сведений в технический план (п. 4 ст. 14.35 КОАП РФ, ст. 170.2 УК РФ). Полагаем, что речь про даты возведения домов, как будто бы кадастровый инженер в состоянии их проверять.

Сделаем некоторые выводы.

1. Миллионам людей предоставлен шанс до 1 марта 2021 года зарегистрировать жилые и садовые дома на садовых земельных участках, практически не принимая во внимание ограничения по ЗОУИТ. Почему именно так? Во-первых, потому, что затруднительно определить момент начала строительства дома. Ведь одна закрученная свая или выравнивание грунта - уже "начало строительства"? Во-вторых, большинству ЗОУИТ в ГКН всего несколько лет, а львиная доля домов в ЗОУИТ уже десятки лет как построены. В-третьих, "не проверять" - это не проверять. Денег у властей на компенсации собственникам участков из-за невозможности строиться на них - нет, поэтому самое правильное - всем "простить". В конце концов, все участки выделены администрациями, и никто бы их не брал, если бы знал заранее, что наступит зоуит, при котором единственным видом разрешенного использование станет выращивание трав.

2. Будут ли подходы Минэкономразвития, изложенные в Письме, реализовываться без дополнительных условий? Трудно сказать. Но даже если и с дополнительными условиями, все равно - это свет в окошке. Лучше так, чем никак.

3. По нашему мнению, срок как бы упрощенной регистрации домов в ЗОУИТ до 1 марта 2021 года может стать конечным. Например потому, что бесконечная упрощенная регистрация (напишем без кавычек) - это бесконечные возможные злоупотребления со стороны владельцев домов, которым затруднительно удерживаться от соблазна новые дома выдавать за построеные при царе Горохе.

4. Отсыл Письма к п. 1 ст. 222 ГК РФ об ограничениях по ЗОУИТ - с момента начала строительства домов - противоречит п. 24 ст. 106 ЗК РФ , в соответствии с которым ограничения использования земельных участков в ЗОУИТ считаются установленными со дня внесения сведений о зоне в ЕГРН. Поэтому целесообразно внести в ст. 106 ЗК РФ сответствующее исключение для садовых и жилых домов, указанных в ч.12 ст. 70 закона о регистрации 218-ФЗ.

5. Как было упомянуто выше, дата начала строительства садового или жилого дома на садовом земельном участке в соответствии с указаниями Письма является ключевой для неучета при регистрации прав ограничений по ЗОУИТ. Однако ни в декларации об объекте недвижимого имущества, ни в техническом плане эта дата не указывается. Поэтому, чтобы государственный регистратор принимал решение на основе поданных заявителем сведений, заявителю придется привирать и указывать в декларации дату завершения строительства - более раннюю, чем дата внесения ЗОУИТ в ЕГРН. Чтобы не порождать ненужную ложь, целесообразно предусмотреть в декларации об объекте недвижимого имущества графу с датой начала строительства дома, заполняемую при необходимости.

6. Поскольку строительство дома может длиться годами, а в ЕГРН в настоящее время внесено только около половины ЗОУИТ, сегодня застройщикам целесообразно позаботиться о приемлемых в соответствии с ГПК РФ доказательствах фактической даты начала строительства.

7. Как нам кажется, владельцы домов на садовых участках в ЗОУИТ находятся в неведении об открывшихся возможностях легализации их строений, и заинтересованы в получении информации из первых рук - от Росреестра и пр.

Могут подойти
6 комментариев
ID: 70898660
1 сентября 2021, 21:40
Есть ли положительная практика регистрации права собственности на дом по амнистии в случае, если дом построен без проведения историко- культурной экспертизы участка (есть заключение ГУКНМО о том, что участок находится в границах выявленного объекта культурного наследия «Селище ….». Официально границы Селища не установлены, ЗОУИТ культурного наследия в Росреестре не зарегистрирован, в ПЗЗ тоже все чисто.
Ответить
408/50 000
0/50 000
Владимир
5 декабря 2019, 18:15
Как участник круглого стола в ТПП РФ с тем же Бочаровым, приведу более реальные цифры от ФКП РФ
https://geosar.ru/uslugi/ekologiya/vnesenie-svedenij-o-szz-v-egrn
Ответить
166/50 000
0/50 000
5 декабря 2019, 22:48
Спасибо за полезную ссылку. На 57 минуте записи Литвинцев К.А. от ФКП говорит, что в ЕГРН около 800 тысяч ЗОУИТ. Половина это или нет, похоже никто не знает. Если опираться на Бочарова М. по моим ссылкам, то около того: за 10 лет внесли 800 тыс., а работая в три смены,по его мнению, все внесут к 2022 г. Конечно, около 4 тыс. водоохранных зон - это меньше процента от всех. Но собственников земли водоохранка мало волнует, т.к. практически не накладывает ограничений на хоздеятельность. СЗЗ, похоже, не будут и дальше вноситься, чтобы не прекратилась жизнь в поселениях. Электроэнергеника в московском регионе учтена очень неплохо. Природаохрана и культурное наследие - то же самое. Поэтому, если считать "опасные" ЗОУИТ, то остаюсь при прежнем мнении, что около половины уже учтено.
785/50 000
Частный маклер
2 апреля 2020, 00:33
Беру Раменский район, так как на нём специализируюсь. СЗЗ (санитарно-защитные зоны) присутствуют в ПЗЗ и местный отдел Архитектуры в ГПЗУ рисует все эти зоны и отказывает в разрешении на строительство. Чтобы понять масштаб бедствия: старая заброшенная ферма, а то и две в одном населённом пункте накладывают запрещение жилищного строительства радиусом 100 метров, а это может быть 60% процентов населённого пункта, а может быть и 90%. Я всегда задаю себе вопрос, как же люди жили все эти последние 50 лет... И вижу, что жили. А почему сейчас жить там нельзя, я логически понять не могу.
587/50 000
Владимир
5 декабря 2019, 08:05
Автор сильно ошибается в части оценки количества внесённых в реестр границ зон. Это точно не 50%. 3-5 максимум. А, если говорить о СЗЗ, то и вовсе доли процента.
Ответить
161/50 000
0/50 000
5 декабря 2019, 11:49
Владимир, удосужтесь пройти по ссылке поста, там указано количество учтенных ЗОУИТ, сколько еще надо учесть и источник информации.
130/50 000
Сейчас обсуждают
Как снять квартиру от собственника
Мне надо снять квартиру в долгосрочную аренду с 1 июня 2025 г. на год и более, живу и работаю в Санкт-Петербурге. Указываю долгосрочная аренда, объявления идут в перемешку. Два взрослых работающих человека, женщины, мать и дочь, без вредных привычек. Русские, граждане России, я логопед, дочь логист. Детей нет, животных нет. Сниму студию или однокомнатную квартиру в центре Петербурга или на Васильевском острове, на линиях. Сейчас проживаю на 8 линии Васильевского острова в студии, квартира летом сдается посуточно, надо съезжать, хозяевами это было оговорено при заселении, мы без претензий. При съеме жилья, главное условие метро в шаговой доступности.
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости