Сразу нужно отметить, что проекты коттеджных поселков
Ленинградской области должны стать «дружелюбнее» к жителям. Этого можно
добиться при помощи проработки ключевых составляющих public realm: 
фасады, благоустройство и дизайн мест общего пользования, средовые решения и
т.д. Эти вопросы не могут решаться, как говориться «заодно»,  а только
отдельно, выделив средства и ресурсы. Цель проектировщиков не просто
соответствовать нормам СНИПа, а создать комфортную среду для жизни. Девелоперы,
обремененные затратами на строительство транспортной инфраструктуры и
обеспечения инженерией, в  целях экономии и отказываются от проработки
вопросов public realm. Но парадокс в том, что комфортная среда для жизни семьи
не складывается только от наличия инженерных сетей в доме и транспорта. Важно
создать возможности для отдыха и развлечений, общения и обмена опытом, мест,
где приятно проводить время, а также не беспокоиться о собственном здоровье и
безопасности. Это парки, качественные магазины, отделения банков и почты,
поликлиник и образовательных учреждений, сервисных опций и т.д., которые
находятся в непосредственной близости или в составе поселка. Например, коттеджный
поселок «Графские пруды» в Москве, (проект «Архстройдизайн АСД»), победившая в
номинации Architecture Multiple Residence («Коттеджный поселок») на европейском
этапе конкурса International Property Awards, больше трети его территории
занимают общественные пространства – зоны отдыха, пруд, километровый
бульвар-променад и т.д. В Петербурга пока коттеджных поселков с подобным
объемом инфраструктуры нет. Также стоит уделять внимание архитектуре коттеджных
поселков, которая тоже должна быть «дружелюбной», а не пугающей своей
безликостью или квадратностью, что еще сильнее проявляется в условиях
постоянной облачности нашего региона.
Многие могут возразить, что
качественно проработанная среда идет в ущерб экономике проекта. При точечной
застройке обеспечение инфраструктуры сильно отражается на доходах застройщика и
не выгодно ему.  При комплексной застройке – инфраструктура самоокупаемая.
Объем инфраструктуры определяют в зависимости от количества домов в коттеджном
поселке. Так, на 50 домовладений не рентабельно развивать крупные
инфраструктурные проекты, например школы, детские садики и т.д. В коттеджных
поселках от 200 домовладений рентабельным может оказаться и более широкий
инфраструктурный ряд. К примеру, проект бизнес-класса «Онегин Парк» располагает
парком площадью 5,9 га, клубом,  рестораном, бильярдной, а также
амфитеатром со сценой. Сейчас самым большим коттеджным поселком по объему
домовладений в Ленинградской области является "Новая проба",
предлагающий в первых трех очередях 252 коттеджа. В  сегменте таунхаусов
по количеству пока лидирует  "Кивеннапа-Север" – 1 000
блок-секций общей площадью 81 тыс. кв. Стоит отметить, что чем выше класс, тем
меньше домовладений в поселке.
Поэтому самое главное при
инвестировании в коттеджные  поселки соблюсти баланс public realm и
экономики проекта – иначе проект не представляет интереса для инвестора.
Застройщики не хотят нести
дополнительную нагрузку по строительству инфраструктуры и решению вопросов
public realm, но, от этого невозможно избавиться, эти нормы следует доработать.
Девелопер может получить максимальную прибыль при приемлемых затратах только
при правильном сочетании затрат на ландшафтный дизайн, параметры генплана и
стоимость строительства дома.
Ландшафт задает характер
коттеджного поселка
Строительство коттеджного поселка
начинается с земельного участка, как театр - с вешалки. Вектор развития поселка
задают такие параметры как: особенности расположения и ландшафта, наличие
инженерных сетей на участке, правовые аспекты оформления участка.  Если мы
приобрели землю в садоводстве, то с большей вероятностью здесь будет развит
комфорт или бизнес класс, так как покупатели таких домов должны иметь еще и
квартиру в городе, для того, чтобы прописаться там. Комфорт и бизнес классы
могут быть расположены в дали от крупных населенных пунктов, в отличие от
эконом-класса, где важна близость крупных населенных пунктов с образовательными
и медицинскими учреждениями или наличие собственной инфраструктуры.
Далее геодезисты едут на участок
и смотрят, каковы основания грунта (под фундамент), получают данные о глубине
грунтовых вод, колебаниях температуры влажности воздуха в районе строительства,
снеговой и ветровой нагрузке и т.д.  Эти показатели нужны для определения
типа фундамента и крыши, а также материалов строительства. Так, если мы строим
поселок на прибрежных территориях, то изначально закладываем в проект
гидроизоляционные материалы. Также если у нас каменистый грунт, то могут
возникнуть проблемы с прокладкой электрических коммуникаций под землей. Так, в
элитном коттеджном поселке  «Балтийская Ривьера» на берегу Финского залива
во всем поселке девелопер вывел на поверхность земли городские столбы уличного
освещения с обилием проводов – не очень эстетично, но другого выхода нет.
Далее учитываем окружение дома.
Если рядом есть негативные факторы, например близость к железной дороге, но
необходимо разработать ряд дополнительных привилегий для поселка, чтобы иметь
преимущество перед конкурентными проектами.
Квадратные метры мечты
Определившись с исходными
данными, приступаем к проекту типового дома. Сколько квадратных метров должно
быть в доме мечты россиянина? В разных странах из-за климатически условий, а
также особенностей восприятия пространства у людей – разное отношение к площади
дома. Так, в скандинавских странах строят маленькие дома для сбережения
ресурсов и экономии на затратах по содержанию дома. В Финляндии и Норвегии
редко встретишь роскошные особняки. Здесь эргономичные планировки и максимально
функциональные площади.  В теплых же странах, например, в Италии или
Греции климат располагает к приобретению больших домов. В Европе на одного
человека в среднем приходится 40-60 кв.м. площади дома, в России – 20-30кв.м. В
Ленинградской области пользуются популярностью дома 300 – 400 кв.м. в бизнес и
комфорт классе, а также 150-300 кв.м. в эконом-классе. Исходя из данного
показателя, а также от класса объекта, мы предлагаем несколько вариантов
типового дома.
Архитектурный облик коттеджного
поселка
Сегодня среди передовых тенденций
загородного домостроения можно выделить органическую архитектуру. Пока ее можно
встретить только в элитном сегменте, поскольку высоки затраты на проектирование
и строительство, а также сама концепция не предполагает застройки высокой
плотностью как в массовом сегменте. Тенденция появилась ровно тогда, когда
девелоперы получили ответ на вопрос: «Почему горожанин переезжает в деревню?».
Потому, что жизнь в городе похожа на гигантский муравейник, где человек не
чувствует своей значимости, которая определяется, в первую очередь, наличием
собственной территории. Горожанин ищет спокойствия и уединенности для жизни,
при этом он не становится отшельником, он по-прежнему едет в город на работу,
но вечером хочет видеть природу, тишину, иметь возможность для самовыражения и
полноценного отдыха и располагать для этого подходящей территорией. Чем больше
дом сочетается с природой, не разрушает ее (как город), а гармонично сочетается
с  ее ландшафт, тем он интересен для покупателей элитной загородной
недвижимости. Таков принцип органической архитектуры – дом, вписанный в
окружающий ландшафт. Например, проект «Райт Парк» во Всеволожском районе, где
использованы необработанные природные материалы, естественные формы и углы.
Второй тенденцией в архитектуре
коттеджных поселков можно назвать деревянное экологическое строение. Таков,
например, проект  HONKANOVA Concept Residence, в Курортном районе. Сегодня
деревянное зодчество ничем не уступает каменным строениям, и даже имеет
преимущества, прежде всего, в своей экологичности.
Третья тенденция – ориентация на
скандинавский стиль: минимализм, строгие геометрические формы, обилие открытых
просматриваемых площадей в доме и на прилегающей территории, а также наличие
больших светлых помещений, освещенных солнечным светом, за счет больших зон
панорамного остекления.
Дом мечты – построить просто,
ведь создав востребованный проект, его можно дорого продать. А что может быть
дороже реализованной мечты? Для этого нужно уметь сочетать конкурентоспособный
 public realm, приемлемые затраты на строительство и консервативные предписания
генплана.