Знаю по себе: среди множества объявлений о продаже недвижимости, в первую очередь, человек
обращает внимание на те, которые с фотографиями. Потому, как можно десять раз
перечитать объявление, пять раз удостовериться с помощью карты, что дом находится
именно на той стороне улицы, на которой нужно, по телефону уточнить наличие
балкона, кладовки, узнать высоту потолка и ширину ванны,  но все эти познания не позволят ответить на вопрос – подходящая эта квартира или нет. 

 
В тоже время, стоит взглянуть на фотографию, и все становится ясно. Это мне подтвердили и эксперты по продажам недвижимости компании ЕГСН.
 
Александр Озеров – эксперт ЕГСН:  - Подбирая клиентам квартиру,
риелтор знает, что ищет.  И вот, в случае, когда главный критерий выбора – это максимально низкая цена, есть в объявлениях фотографии или нет, не так важно. Люди, которые хотят купить квартиру в Москве за 4 000 000 рублей, готовы смотреть разные объекты. А вот
когда речь идет, скажем, о квартире с бюджетом в 8 000 000 – 10 000 000 рублей, клиенты выдвигают к объекту уже свои, определенные требования. И понять, соответствует ли квартира этим требованиям или нет, без фотографий не возможно.
 
Андрей Хроленок – профессиональный фотограф интерьеров, считает, что у фотографий в объявлениях о продаже и аренде недвижимости, вообще, священная миссия - они должны не просто давать максимальное представление об объекте, а, в буквальном смысле,
приглашать будущих жильцов.
 
Я встретилась с Андреем в его
студии после того, как на одном из форумов он объявил о собственной акции.
Андрей предложил риелторам, дизайнерам интерьеров и архитекторам сделать
бесплатные деловые портреты. Пройти мимо я не смогла. В итоге, у меня оказалось
более 50 профессиональных фотографий и довольно интересное интервью.
 
Андрей, скажите, а почему именно интерьерная /архитектурная съемка? Вы начали ее
заниматься потому, что считаете, что это наименее занятая ниша, или потому, что
Вам, действительно, нравится фотографировать дома и интерьеры?
 
 - К фотосъёмке недвижимости я пришёл отчасти случайно — к моменту, когда я
фотографировал первый проект по интерьерам, я уже несколько лет успешно работал в других жанрах фотосъёмки. В начале я не рассматривал фотосъёмку интерьеров как источник существенного дохода — я снимал эксклюзивно только для одной фирмы, съёмки были нечастыми, а мои снимки использовались лишь для их портфолио, нигде более не публикуясь. Мне просто
понравился этот жанр фотосъёмки, и такое сотрудничество позволяло мне постоянно
совершенствовать свои умения в этой области…
 
Насколько фотография недвижимости, как услуга, сегодня востребована, и кто, в основном, Ваши клиенты?
 
 - Преимущественно, мои клиенты — это дизайнеры интерьеров. Для них фотосъёмка
недвижимости — это, в большинстве случаев, единственный способ показать новым клиентам реальные результаты своей работы. Среди риелторов также есть спрос на фотосъёмку недвижимости, но я его вижу пока только в сегменте недвижимости премиум-класса. Продавцы недвижимости из более дешёвых сегментов почему-то обходят своим вниманием возможности визуальной презентации их товара, либо пытаются подменять «живое» изображение
компьютерными моделями.
 
Вы считаете, что фото недвижимости помогает ее продавать? Если можете, приведите
пример из своей практики, когда фотографии помогли в реализации объекта.
 
 
 - Я не могу говорить про Россию — у меня нет результатов каких-либо исследований на эту
тему. Но опыт недавних исследований рынка недвижимости США и Европы однозначно говорит, что наличие грамотно сделанных фотографий увеличивает число обращений потенциальных клиентов примерно в 10 раз. Также наличие фотографий сокращает срок от выставления объекта на продажу до заключения сделки — сокращение получается до двух раз. Кроме этого вырастает и
средняя цена продажи — при одной фотографии цена продажи получалась в районе
91,2% от исходной, при шести и более фотографиях — 95%.
 
Количество фотографий так же влияет и на скорость продажи
объекта. Этот вывод позволило сделать другое исследование, которое так же
проводилось в Америке. 70 дней, в среднем, уходило на продажу квартиры, если
при ее продвижении использовалась всего одна фотография. Если риелторы или
собственники не поленились и сделали 6 фотографий, время экспозиции сокращалось
практически вдвое – до 40 дней. 16-19 фотографий в объявлении позволяли найти
покупателя, примерно, за 36 дней. А 20 фотографий «продавали» объект
недвижимости за месяц. 
 
Андрей, а скажите, какие существуют особенности при фотографировании недвижимости. Мне кажется, что статичные объекты, в принципе, фотографировать легче, чем движущиеся.

 - Фотографировать статичные предметы легче, когда это игрушечный домик, стоящий в
помещении с контролируемым освещением…
 
Первая же сложность — та самая статичность объекта. Из-за
неё фотограф становится зависим от погоды, времени суток, ориентации объекта по
сторонам света, стоящих рядом объектов (зданий, заборов, посадок) и многих
других «мелочей», на которые в обычных условиях мы практически не обращаем
внимания.
 
Не меньше проблем доставляет и размер объекта. Каноны
архитектурной фотосъёмки требуют, чтобы все вертикали были строго вертикальными.
Без специальной фототехники и/ или специальной обработки этого достичь можно
только при одном условии: снимать объект строго с уровня половины его высоты и
с расстояния не меньшем, чем две его высоты… А теперь представьте себе, как Вы
будете фотографировать 35-метровой высоты 9-этажный сталинский дом, стоящий на
узкой улочке в центре Москвы…
 
А часто ли на Ваших фотографиях квартиры выглядят лучше, чем в действительности?
 
  - На моих
фотографиях для дизайнеров интерьеров недвижимость всегда выглядит иначе,
чем она есть в реальности — мы специально со стилистами декорируем интерьеры, я использую специальную фототехнику, специально подсвечиваю интерьеры дополнительными источниками света, специально обрабатываю полученные снимки… Всё это направлено на то, чтобы сделать интерьер на фотографиях более просторным, более «сочным», более живым, чем он обычно есть
на деле.
 
В случае фотосъёмки для риэлторов многие из этих приёмов
использовать категорически запрещено — интерьер должен быть опрятным, но не
отличаться заметно от того, что видит человек в реальности. Если интерьер не
будет выглядеть опрятным, фотографии отпугнут потенциальных покупателей и они
даже не попробуют посмотреть на него вживую. Если интерьер будет выглядеть
лучше, чем он есть на деле, потенциальные покупатели пойдут на просмотр его
вживую, но сразу разочаруются в своих ожиданиях, лишь только переступят порог…
 
А можно попросить профессиональный совет? У меня, впрочем, не только у меня, а у многих риелторов есть такая проблема – фотографируем, вроде бы квартиру в целом, а на фотографиях выходят сплошь лишь шкафы и кресла. Как  нужно
фотографировать, что бы максимально показать комнату?
 
 -  Все очень просто — надо ориентироваться именно на пространство квартиры, а не на
расположенные в ней предметы. Покупателя квартиры больше всего интересует именно пространство, а не то, что в этом пространстве размещено. Чтобы показать пространство, необходимо дать человеческому глазу какие-то ориентиры. Обычно этими ориентирами являются стены, углы, двери, лестницы и т.п. «недвижимые» элементы помещений.
Фотографируя комнату необходимо взять в кадр не менее двух стен. В идеале — три, чтобы было понятно расстояние между углами. Если два угла взять в кадр не получается, надо взять один угл и, например, соседнюю дверь или окно — так тоже будет понятно расстояние между ними.
 
Что бы получить нормальные интерьерные фотографии обязательно ли иметь профессиональную технику?
 
  - Фотографирует человек, а не техника. В моём портфолио есть фотографии, которые я снимал на недорогой компакт, будучи на отдыхе…
 
Несколько месяцев назад на одном риэлтерском форуме ради
эксперимента я вывесил несколько фотографий и попросил всех желающих найти, какие
из кадров сделаны на «мыльницы», а какие — на профессиональные камеры. Угадать
не смог никто… Единственная разница между профессиональной аппаратурой и
любительской — качество картинки «на выходе». Кадр, снятый профессионалом и на
профессиональную камеру, можно без труда печатать даже на баннер, размером с
дом. Аналогичный кадр, снятый любителем на любительскую камеру, будет выглядеть
«мыльным» уже при печати больше, чем на размер почтовой открытки.
 
Клиенты профессиональных фотографов экономят, как минимум, только на том, что им не приходится тратить время и деньги на повторную съёмку, если вдруг им захочется напечатать рекламный плакат или поставить на улице баннер с этой фотографией.
 
Как вы оцениваете уровень фотографий, которые выставлены на сайтах риелторских
компаний? Какие основные ошибки там допускаются?
 
 - Первейшая ошибка — использование крайне малого числа фотографий. В большинстве
случаев многие предложения ограничиваются только одной фотографией фасада дома. Фасад — это хорошо — это обложка… Но человек будет жить внутри дома, а не снаружи — покупателю намного интереснее увидеть «начинку».

Следующая ошибка — многие интерьеры не подготавливают
специально перед тем, как фотографируют — фотографии показывают беспорядок в
квартирах, видны немытые унитазы, поилки и миски для корма животных… Покупатель
мозгами-то понимает, что это всё можно убрать, но, что называется, «осадочек
остаётся».

Особо скажу про «следы» домашних животных — клетки, миски, домики и т.п. Есть покупатели, у кого аллергия на шерсть животных. Вид всех этих предметов напомнят им о
неприятных моментах приступов аллергии. Как Вы думаете, пойдут они после этого  смотреть эту
квартиру?…

Квартира на фотографиях должна приглашать нового жильца
жить в ней. А значит, на фотографиях не должно быть видно личных фотографий прошлых
владельцев, не должно быть следов присутствия животных, маленьких детей, не
должно быть беспорядка и грязи. В этом смысле она должна быть стерильной, чтобы
любому человеку, вне зависимости от его взглядов и вероисповедания, было легко
представить себя в этой квартире. Тогда число обращений потенциальных клиентов
резко возрастет, и квартира будет продана, скорее всего, за большую цену и
заметно быстрее.