Способы оценки стоимости жилых помещений - блоги риэлторов

Поиск по журналу

Вся Россия

Блоги·Тенденции рынка

Способы оценки стоимости жилых помещений

Алексей Шанин

NeoRealty

27 мая 2012

3 363

Уважаемые коллеги! Интересно ваше мнение о способах оценки
стоимости жилых помещений, а именно способах оценки стоимости квартир в
многоквартирных домах на вторичном рынке. Всем известно, что в основном при
оценке недвижимости мы пользуемся методом сравнительного анализа, с
использованием, конечно, различных корректирующих поправок. А пользуется ли
кто-то каким-либо еще из известных методов оценки? И главный вопрос заключается
в том, превалирует ли метод сравнительного анализа над всеми остальными, или
является единственным, применимым в данном сегменте?

Авторы

Теги

Алексей Шанин

NeoRealty

дом

Могут подойти

11 885 100 ₽

1-комн.кв., 46 м², этаж 3

Бунинская аллея

5 мин.

ЖК "Новые Смыслы", Новые Смыслы ЖК, № 174 кв-л, Москва

16 305 926 ₽

3-комн.кв., 84 м², этаж 8

Филатов Луг

12 мин.

ЖК "Детали", Детали ЖК, пос. Марьино, Москва

107, д. Каракашево, Москва

19 985 000 ₽

2-комн.кв., 64 м², этаж 14

Ясенево

9 мин.

Ясногорская улица, 21К1, Москва

8 960 000 ₽

2-комн.кв., 44 м², этаж 2

Бутово

7 мин.

1-я Мелитопольская улица, 8, Москва

30 000 000 ₽

3-комн.кв., 82 м², этаж 12

Беляево

17 мин.

улица Островитянова, 53, Москва

улица Растороповская, 99, д. Расторопово, Москва

22 650 000 ₽

2-комн.кв., 56 м², этаж 7

Тропарёво

12 мин.

Ленинский проспект, 123К3, Москва

16 350 000 ₽

2-комн.кв., 40 м², этаж 8

Новаторская

11 мин.

улица Новаторов, 38К2, Москва

45 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 32 м², этаж 3

Беляево

11 мин.

улица Академика Арцимовича, 3К1, Москва

7 комментариев

Оповещать о новых комментариях

Ан

29 мая 2012, 18:15

Сдача квартиры на 1 месяц- 0,8 % её стоимости ...Доходность и ликвидность основные условия при рассчёте стоимости...

Ответить

118/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Алексей Шанин

Автор

NeoRealty

30 мая 2012, 01:29

Если взять за истину то, что месячная арендная ставка квартиры должна составлять 0,8 % от ее стоимости, то тогда стоимость квартиры должна рассчитываться по формуле (месячная арендная ставка, умноженная на 125). Но это как средняя температура по больнице. Тем более что, определяя месячную арендную ставку, как исходную величину, Вы, безусловно, будете пользоваться СРАВНИТЕЛЬНЫМ АНАЛИЗОМ. А ликвидность квартиры определяется несколько иными факторами, и это и есть одна из тех самых корректирующих поправок, про которые я писал выше, безусловно, влияющая на конечную стоимость квартиры. При определении стоимости в рамках СРАВНИТЕЛЬНОГО подхода.

646/50 000

Марсель Ахметшин хороший эксперт

HOMEWAY

28 мая 2012, 12:47

Зависит от цели и ситуации. Смотря для чего и для кого оцениваем. Затратный, Сравнительный или Доходный))))

Ответить

107/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Алексей Шанин

Автор

NeoRealty

30 мая 2012, 01:04

Марсель, имеется ввиду оценка стоимости квартиры (определение рыночной стоимости, если хотите), для продажи, естественно, если речь идет про вторичный рынок.

158/50 000

Алексей Шанин

Автор

NeoRealty

30 мая 2012, 01:05

Непонятно, как оценивать квартиру в рамках ЗАТРАТНОГО подхода, если он в данном случае не подходит ровно по тем причинам, которые описал Михаил. Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Т.к. объектом является квартира (встроенное помещение), выделить достаточно точно затраты, приходящиеся на строительство одной квартиры в жилом доме, не представляется возможным. Строительство отдельно взятой квартиры в жилом доме является экономически неоправданным и в строительной практике не встречается.

624/50 000

Алексей Шанин

Автор

NeoRealty

30 мая 2012, 01:12

Если оценивать квартиру в рамках ДОХОДНОГО подхода, то нужно применять метод прямой капитализации доходов, дисконтирования денежных потоков. Для этого требуется наличие кучи аналитической информации, баз данных, а также анализ наиболее эффективного использования помещения. И существует большое количество факторов, которые могут варьироваться и тем самым сильно снижают точность оценки. И поэтому в данном случае проводить крупномасштабный инвестиционный анализ не имеет смысла. Думаю, что этот метод скорее применим к коммерческой недвижимости.

547/50 000

Михаил

28 мая 2012, 11:25

Нет, не пользуемся.
Затратный метод, особенно в старых домах не возможен к применению, т.к. адекватно оценить смету не возможно, ввиду:
1) дом уже длительное время находится в эксплуатации, а строительство предполагает возведение нового здания
2) затруднительно выделять из сметы на строительство целого корпуса или комплекса зданий затраты на строительство именно этого жилого помещения.
Доходный метод также не корректен, т.к. жилые помещения предполагают именно проживание, а не получение будущего дохода. Если не ошибаюсь, то стоимость недвижимости составляет доход от сдачи ее в аренду в течение 10 лет. Так вот, корректно просчитать в нашем государстве и в постоянно меняющихся экономических условиях аренду на 10 лет можно только приблизительно.

Ответить

775/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях