В конце 2017 года я представил свой прогноз касательно ценообразования в недвижимости на 2018 год https://spb.cian.ru/blogs-strategija-vyzhivanija-ili-chto-god-2018-nam-gotovit-276055/ в котором основываясь на экономических показателях постарался рассмотреть три варианта развития событий : позитивный, умеренный и негативный . С конца декабря 2017 года когда все это писалось времени прошло много, но главное-состояние российской экономики особо не улучшилось и основные тенденции описанные в моем прогнозе только усилились: «тело» не ожило, поддержка жизнеобеспечения никуда не ушла, с той лишь разницей что «гемодиализ» на время стал более качественным(спасибо ценам на нефть) а искусственная вентиляция легких более комфортной. Вместе с тем в «организме» наметился ряд деструктивных изменений, как то объем заимствований у физических лиц по сравнению с 2017 годом вырос на 20%, количество потенциальных банкротов среди физических лиц выросло за год с 8 до 12 млн.человек(население России на 1 января 2018 года составляло 146.880.432, из них пенсионеры-42.729.000(29%), дети 27.500.000(19%) , соответственно в остатке имеем 76.651.432 и 12.000.000 от них составит цифру 15% -% банкротов от числа экономически активного населения ) О потенциальных банкротах мы говорим в силу специфики оформления процедуры банкротства: по словам Павла Медведева(финансовый омбудсмен) заявления от граждан о банкротстве практически не принимаются. Когда человек приходит банкротиться, с него сразу огромную комиссию требуют – нет у него таких денег, он и так разорен. И очень часто случается так, что сопровождающие граждан грабят и выбрасывают, суд остается проигранным. По этим причинам при содержательных 10-12 миллионах банкротов официально в судах решения принимаются только по 79 тысячам дел - очень узкий коридор, говорит омбудсмен. Что до долгов, то официально переданные долги граждан судебным приставам до августа 2018 года достигли 2 трлн.рублей, что уже на 1 млн производств больше чем в прошлом полугодии 2017 года.. По итогам первого квартала 2018 года количество индивидуальных предпринимателей и физлиц, признанных банкротами подскочило на 50% по сравнению с январем—мартом 2017 года. Что до банкротств юридических лиц , то 2017 год поставил абсолютный рекорд за последние 8 лет -13.577 обанкротившихся организаций , в первом квартале 2018 года прирост составил 5% по сравнению с предыдущим годом(3,17 тыс.предприятий), по второму полугодию точных данных нет …Помимо банкротов есть еще одна немалочисленная категория граждан именуемая «бедными». Чтобы было понятно о чем речь, скажу что минимальный прожиточный минимум в России 11.160 Согласно данным Росстат бедным в России признается гражданин , ежемесячный доход которого меньше 11.160 рублей в месяц и таких граждан согласно все тем же официальным данным Росстат порядка 20.000.000 от общего количества населения…Эти граждане не живут а выживают, это официальные данные основанные исключительно на «монетарном» методе (по простому сколько человек может потратить денег) , а есть еще другие методы расчетов, например депривационный(метод вычисления лишений, недополучения социальных благ) и если рассматривать в совокупности оба этих метода то получится не 20.000.000 сограждан а все 40….Мы даже не говорим о том что если у гражданина прожиточный минимум на 1 рубль больше то он уже не попадает в эту категорию, не говорим о том что это деньги на еду…а на транспорт, на жилье??? Но пусть будет 20 млн. Эти 20 млн не участвуют в экономической жизни ну никак, не берут кредитов, ипотеки (ну кто же им даст) и соответственно мы можем вычесть их из 76.651.432 экономически активных граждан нашей страны… В остатке получим 56.651.432 экономически активных гражданина из которых 12.000.000 потенциальные банкроты или 21% от экономически активной части населения. Много это или мало и с чем сравнить? Чтобы было понимание могу сказать так: мы близки к Гаити 54% бедного населения но еще далеки от Замбии 76% населения… По данным Росстата, около 75% наемных работников в России находятся у черты бедности. В основе такой оценки лежит величина прожиточного минимума трудоспособного населения. Прожиточный минимум представляет собой стоимость набора продуктов и услуг, необходимых для выживания человека. Именно размер заработка, который граничит с уровнем прожиточного минимума, является гранью между бедностью и нищетой. Те граждане, которые зарабатывают на уровне одного-двух прожиточных минимумов, считаются бедняками, которым хватает средств для поддержания себя и одного члена семьи. Граждане, которые зарабатывают меньше прожиточного минимума, относятся к категории нищих.
Исходя из этих показателей 10,7% работников можно отнести к категории нищих, 27,5% – к категории бедных, 37% работников живут выше черты бедности, 12,7% работников имеют стандарт потребления среднего класса-это реально те кто «может» купить квартиру.
При этом согласно данным Центрального Банка РФ отток капитала из РФ в 2018 году за первые восемь месяцев 2018 составил 26,5 миллиардов долларов, что примерно втрое выше чем за аналогичный период 2017 года. Действующие санкции и риск наложения новых вынуждает инвесторов выводить свои активы из российских государственных облигаций.
Соответственно что мы имеем в остатке: описанный мной вариант 1https://spb.cian.ru/blogs-strategija-vyzhivanija-ili-chto-god-2018-nam-gotovit-276055/ (все как есть-лучший) начинает плавно переходить в вариант 2(средний) , где усиление санкционного давления плавно усиливается как хватка бультерьера, инфляция уже случилась, ставки подросли, количество банкротств физических и юридических лиц выросло в разы , обвал на строительном рынке не за горами(в октябре 2018 года сразу 95 застройщиков трех регионов : Москва, Санкт-Петербург и Ленинградская область потеряли возможность привлекать средства дольщиков-говоря по простому остались без денег-а без питания даже здоровый организм долго не живет) соответственно если говорить о ближайшей перспективе то ждем активного роста цен(возможно даже 5-10% в перспективе 3-4 месяцев), связанного с вымыванием с рынка наиболее дешевых предложений в связи с невозможностью ряда застройщиков их продать а затем , скорее всего это будет после Нового года и я предполагаю что к весне 2019 когда с одной стороны закончится пул одобренных ипотек, с другой стороны истощится пул покупателей ипотечников а учитывая тот малоприятный факт что покупатели с наличкой закончились уже давно, рынок вторичного жилья как минимум встанет. Что касается первичного жилья то исходя из последних малоприятных событий (сага о 95 застройщиках) к весне 2019 года многие из них будут уже полноценными банкротами, стройки встанут окончательно что возможно также отразится на других , более ответственных застройщиках, т.к. граждане напуганные происходящим просто перестанут покупать новостройки…Что в свою очередь повлечет за собой ряд банкротств уже «ответственных» и «надежных»…А теперь прибавим ко всей этой вакханалии пул ипотечных квартир(который постоянно увеличивается) владельцы которых не в состоянии больше выплачивать ипотеку и вынуждены выставлять на продажу, прибавим ко всему этому пул квартир в сданных новостройках и квартир в непроданных новостройках, возможно на рынке недвижимости появятся продавцы..которые хотели бы выйти на пенсию..но не судьба…на работу не берут а кушать охота …..Ну и вишенкой на торте может оказаться падение цен на нефть ( а я прогнозирую такую возможность к весне) связанную с замедлением экономического развития Китая, перегревом рынка(возможно что в среднесрочной перспективе рост стоимости нефти может дойти до 100-120$ за барррель) скажем до 35-50$ за баррель….Конечно на качестве «гемодиализа» такое падение не скажется : пенсии будут платиться, зарплаты не пропадут, накопленных резервов(бюджет сверстан с учетом 40$за баррель) хватит как минимум на год, тялявизер будет вещать о «загнивающем», а вот по остаткам экономики будет нанесен еще один сокрушительный удар…А это новые банкротства, потеря рабочих мест и…возможности покупать недвижимость.. Говоря простым человеческим языком будет как минимум снижение прямо порпорциональное качеству недвижимости и как максимум обвал цен….Время покажет..
В случае же если (сага о 95 застройщиках) им таки разрешат продавать квартиры это лишь немного продлит агонию и рано или поздно приведет к описанным выше событиям...
