В продолжении старой мартовской статьи, название которой указано в скобках, хочу обратить внимание на то, что появились ещё две причины для снижения цен на недвижимость. Одна – это подорожавшее топливо, вторая – удорожание ЖКУ в Москве примерно на 5,5% с 1 июля 2018 г.
Сейчас подорожает весь быт: продукты и товары, а следом и услуги. Топливо это одно из основ с чего всё начинается. Его стоимость оказывает влияние на стоимость грузоперевозок. А, если дорожает доставка, то затраты включают в товар, который мы приобретаем и, который требуется привезти от производителя на склад, другой склад и в магазин. «Перевалочных» пунктов может быть много, соответственно каждая доставка встраиваемая между ними требует затрат. Но в итоге все эти затраты ложатся на плечи конечного потребителя, т.е. обычного гражданина.
Когда растут затраты на бытовые нужды, люди вынуждены тратить деньги на него, а не думать о покупке жилья. Следовательно покупателей становится меньше. Если спрос падает, то продавцам ничего не остаётся как снижать цены – закон экономики. Те, кто будет держать цены, так и будут висеть на рынке потому, что предпочтение будут отдавать тем, кто изучил рынок и опустил цены - маркетинг.
В качестве примера хочу привести следующее. Застройщики Крост, Гранель снизили цены на студии в мае по отношению к апрелю на 340 000 на ЖК Белая звезда буквально накануне оформления прав собственности и 200 000 на ЖК Театральный парк. Гранель сейчас запустил акцию -7000 за кв.м. ЖК Столичные поляны и Эталон сити, как были цены в феврале так они и остались на прежнем уровне с некоторой погрешностью, хотя дома строятся. ЖК Государев дом и Видный город (хотя у застройщика этого ЖК сегодня проблемы) с октября прибавили по 50 000 – 100 000 на 1-комнатную квартиру не смотря на то, что тогда был котлован, а сейчас дома уже сдаются. ЖК Восточное Бутово подешевело. Щербинка - ЖК Новая звезда в цене не прибавила, и даже упала. Поэтому ни о каком росте цен говорить не приходится. Ряд других малоизвестных застройщиков тоже снизили цены. Есть конечно среди перечисленного те, у кого цены выросли, но таких немного и фактически эти объекты относятся к другим сегментам рынка.
Во внимание нужно брать не фейковые новости, а реальную экономику. По телевизору много чего говорят. Даже не один раз уже один министр (не помню его ФИО) на первом обещал рост цен на недвижимость, а получилось наоборот.
Снижение ипотечной ставки. В целом за несколько лет она снизилась, но нельзя сказать, что достаточно. Что не покупатель вторички с ипотекой, то со ставкой 9,5 – 10,5%, ниже - редкость. При условии, что доходы падают, снижение ставки ситуацию не спасает, а всего лишь не даёт уйти рынку на дно быстро. Но тем не менее он медленно тонет.
Казалось бы ипотека стала доступнее т.е. возможностей у покупателей для покупки больше, следовательно спрос должен расти, а продавцы квартир на этом могут сыграть и повысить цены. Наличных денег у людей нет, а ипотека это вынужденная мера для покупки, а не из-за того, что она доступна. Как следствие плохой экономики, сейчас людей с наличными совсем мало. Опять же в качестве примера по одной из квартир в Московской области (не из дешёвого класса) отмечу, что на десять показов пришло восемь покупателей с ипотекой и двое с деньгами.
Очень интересно наблюдать за кадастровой стоимостью. Она кстати порой тоже снижается, но не так низко как рыночная. Разница между ней и рыночной стоимостью увеличивается. Опять же, по моим наблюдениям на Московском и Подмосковном рынках, во многих случаях её даже не пересматривают на многие объекты и она осталась такой, какой была два и даже три года назад.
Реальными индикаторами рынка для продавцов-собственников квартир, могут являться застройщики, новости экономики (реальные наблюдения, цены на бытовые товары и услуги, статистика по закрытию организаций и предприятий, сокращение рабочих мест и пр.). Т.е., если говорить обычным языком, если в экономике всё плохо, то на рынке жилья тоже.
Рынок найма/аренды тоже просел, а это в свою очередь дало благоприятную возможность покупателям в некоторых случаях не торопиться с покупкой. Снимать жильё и откладывать деньги или вкладывать в новостройки сегодня намного выгоднее чем во вторичное жильё.
Мне кажется, что рост цен на топливо в большей степени окажет влияние на товары сельскохозяйственного производства. Обоснованием этому я считаю то, что сельскохозяйственная техника требует больше вложений. Помимо топлива, сельское хозяйство очень сильно зависит от поставок сырья (его нужно привезти, а транспортировка подорожала), необходимы поставки и запасных частей, т.к. они изнашиваются – это ещё одна удорожавшая доставка. Исходя из этого сельскохозяйственная продукция должна подорожать.
Тем не менее хочется заметить, что сложная экономика вовсе не значит, что рынок стоит. На самом деле он «жив» и на нём вполне может всё двигаться и совершаться сделки. Главное, как и в докризисные времена уметь под него подстроиться.
Источник: Портал Рината Мангушева
