Вы слышали про траншевую ипотеку с ежемесячным платежом в 1 рубль? Это когда вы платите практически ничего за свою новую квартиру, пока она строится. Но как только дом достроят и вы получите ключи, начинается самое интересное. Вместо привычного рубля вам легко может прилететь платеж в 200-300 тысяч. Как такое возможно? Давайте разбираться.
Риск №1: Кредитный капкан
Суть траншевой ипотеки в том, что застройщики обещают вам сказочные условия: мол, платите по рублю, а потом, как дом достроится, перейдете на рыночную ставку. Агент расскажет вам, что это просто находка — ведь квартира начнет сама себя окупать, когда вы будете сдавать её в аренду. Звучит заманчиво, правда? Но тут-то и начинается ловушка.
Когда дом достроят, вы перейдете на платежи по ипотеке, которые будут зависеть от текущей ключевой ставки. И вот тут важно понимать: ставки вряд ли станут однозначными в следующем году. Скорее всего, они останутся двузначными. Это значит, что ваш милый платеж в 1 рубль внезапно вырастет до 200–300 тысяч рублей в месяц! Представьте только: вы покупали студию в Сочи, думая, что будете выплачивать копейки, а в итоге окажетесь в ипотечной кабале.
Риск №2: Недвижимость превращается в обузу
Большинство покупателей, которые соблазняются на эту схему, верят в то, что смогут залить ипотеку по рыночной ставке за счет сдачи своей недвижимости в аренду. Но вот незадача: вокруг вашего корпуса продолжается стройка. Это огромный жилой или гостиничный комплекс, где еще строятся другие корпуса. Шум, грязь, постоянные грузовики и строительная техника. Кто захочет арендовать у вас квартиру в таком месте? Вот и получается, что ваш расчет на сдачу жилья и покрытие ипотечных платежей не срабатывает. Дохода нет, а платить по двузначной ставке надо.
Риск №3: Попытка продать — как бежать по болоту
Допустим, вы решаете: "Ладно, продам эту квартиру, чтобы сбросить с себя этот ипотечный груз". Но не тут-то было. Во-первых, у вас куча конкурентов: тысячи предложений от застройщика в том же ЖК, причем со сладкими условиями покупки. Вам, конечно, таких условий уже не предложить. У вас будет обычная рыночная ставка по ипотеке. Во-вторых, вы уже купили объект по цене, завышенной минимум на 10% (помните, застройщик включил в стоимость скидку на первоначальный взнос?). Как вы собираетесь конкурировать с такими условиями? Да никак. Вы попадаете в болото, из которого выбраться практически невозможно.
Реальность vs. маркетинговые сказки
Застройщики — настоящие маркетинговые волшебники. Они могут так завернуть историю, что любой покупатель почувствует себя самым умным инвестором. Но реальность несколько прагматичнее. Вы покупаете квартиру по завышенной цене, с минимальным первоначальным взносом и с минимальным платежом на этапе строительства. Но как только стройка заканчивается, вы остаетесь один на один с реальными ипотечными платежами, которые вдруг выросли до небес.
Заключение: будьте начеку!
Всегда тщательно проверяйте условия ипотеки, читайте мелкий шрифт и не поддавайтесь на уловки маркетологов.
