Так начиналась моя новогодняя переписка с покупателем двух смежных земельных участков в новообразованном коттеджном поселке Тульской области. На участках планируется построить дом. А вопрос был про возможность использования первого этажа дома для размещения мастерской по изготовлению металлоизделий, в режиме самозанятого, с обеспечением тишины.
На вопрос был дан положительный ответ, даром. «Пусти хлеб по водам и рано или поздно он вернется к тебе». Но покупателю было этого мало и мало. Хотелось какого-то «железо-бетонного» подтверждения. В интернетах разное пишут. И когда мы уже договорились, что надо провести экспертизу этого участка, поскольку заранее нельзя сказать, что на нем можно в целом делать, а чего нельзя, в частности, можно ли строить дом, вопрос был задан вновь.
Поэтому в пункте 125 отчета по объекту пришлось дать развернутый ответ, используя подходящее решение Верховного суда РФ и собственный опыт. Вот он.
«125. Об использовании Участков для предпринимательской деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на 7 категорий: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешённого использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается правообладателем самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешённого использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утверждённым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (Росреестром).
Статьёй 30 Градостроительного кодекса РФ установлено, что правила землепользования и застройки включают в себя порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
Согласно части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса РФ и частью 1 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом, использование которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находиться над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешённого использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Данной нормой установлен общий критерий, позволяющий изменить фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в государственном кадастре недвижимости.
Лицо, владеющее объектом недвижимости, обязано оформить в установленном действующим законодательством порядке свой выбор вида разрешённого использования земельного участка из числа всех допустимых, к которой относится земельный участок. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешённому использованию и соответствовать сведениям, внесённым в государственный реестр недвижимости.
Частью 1 статьи 55.24 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешённым использованием (назначением).
В соответствии с частью 2 статьи 17 Жилищного кодекса РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нём на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1-3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нём на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).
С учетом приведенных правовых норм может быть рекомендовано следующее.
Построенный на Участках дом целесообразно зарегистрировать как жилой (не садовый), т.к. садовый дом имеет более низкий статус, положения, разрешающие предпринимательскую деятельность в жилом помещении к садовому дому не применимы.
Жилой дом на Участках не должен иметь атрибутов предпринимательской деятельности: вывески, окрасочной площадки на улице, открытого склада готовой продукции, выставочных образцов на улице и т.п. Вся деятельность в мастерской должна вестись «за закрытыми воротами», без шума и запахов.
Нежелательно, чтобы выдача готовых заказов из мастерской требовала заезда посторонних машин, особенно если в поселке будет предусмотрена пропускная система.
Реклама услуг мастерской, в том числе в интернете, нужно вести без указания на место нахождения мастерской.
При соблюдении указанных требований недовольные или завистливые соседи не смогут доказать факт нецелевого использования Участков и в чем заключаются нарушение их прав».
По-моему, получилась неплохая заготовка для обоснования аналогичных случаев индивидуальной предпринимательской деятельности в индивидуальном жилом доме. Пользуйтесь.
