Есть одно распространенное заблуждение о том, что можно купить квартиру в ипотеку, сдать ее в аренду, и платежами за аренду закрывать платежи по ипотеке.

Выглядит, как выгодный инвестиционный проект. И такие запросы от покупателей поступают довольно часто.

Но исполнить их невозможно. И вот почему.

Ставка по ипотеке сегодня начинается от 8 % годовых (это для очень избранных) и приближается к 9%. С учетом ежегодных страховых платежей, можно принять, что фактическая ставка по ипотеке сегодня – 9% годовых.

Размер платежа за аренду – максимум 6% годовых. Выше 6% - это большая редкость и возможна только для дешевых студий в эконом сегменте. Но и там, сильно выше 6% не прыгнешь. Есть риск выскочить за верхнюю границу рынка и остаться без арендатора.

Плюс добавляем затраты ремонт, покупку мебели и форс-мажоры (арендаторы разные попадаются).

В итоге, аренда ипотечной квартиры «приносит», в среднем: 6% - 9% = минус 3% годовых.

В зависимость от локации, класса жилья и индивидуальных особенностей эта цифра может колебаться в пределах – от -2% до -4 % годовых.

Т.е. если брать сухие цифры, брать квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду совсем невыгодно.

Плюс к этому надо принимать во внимание, что брать ипотеку вообще невыгодно. На деньги выплаченные за ипотеку на 20 лет, при ставке 9%, можно купить две с половиной квартиры.

Математически, гораздо выгоднее просто положить деньги на депозит и получать до 8% годовых с вложенных денег.

Но это математически.

А жизнь всегда шире сухой математики.

Деньги время от времени обесцениваются (за примерами далеко не нужно ходить) и в долгосрочное перспективе инвестиции в недвижимость становятся привлекательнее своей надежностью.

Лучше меньше, да лучше – это про инвестиции в недвижимость.

Чтобы аренда ипотечной квартиры стала выгодным проектом, нужно чтобы выполнялись два условия:

1.     Иметь первоначальный взнос не менее 50% от суммы покупаемой квартиры. В этом случае платеж по ипотеке будет не таким большим и платеж по аренде будет его покрывать. Доходов не будет, но не будет и убытков. А через какое-то количество времени с квартиры снимутся обременения.

2.     Иметь стабильно высокие доходы (правда, стабильные доходы – это прекрасная поддержка во всех жизненных ситуациях!), чтобы была возможность погасить ипотеку досрочно. Чем раньше вы это сделаете, тем быстрее выйдете на прибыль по арендному проекту, а затраты на выплату ипотеки будут не столь высоки.

Таким образом, если у вас есть некоторый капитал, стабильные и высокие доходы, то входить в инвестиционный проект «ипотечная квартира в аренду» - можно. Но ожидать прибыль нужно на поздних сроках.

А ввязываться в эту ситуацию без денег и без доходов, просто в надежде, что повезет – чревато.

Завышенные ожидания – это вообще вредная штука. А применительно к инвестициям в недвижимость, можно сказать, что - опасная.