Для сдачи квартиры в аренду одним из основных факторов является близость к метро.
Квартиру в пешей доступности от метро Медведково или Бибирево сдать будет проще чем в Зеленограде. Да и вероятность простоя подобной квартиры между съездом одних арендаторов и заездом других будет меньше.
Цена покупки может варьироваться, так как зависит от множества факторов (качество дома, ремонта в квартире, удаленности от метро или жд станции итд). По цене необходимо отталкиваться от бюджета, который у Вас имеется для осуществления поставленной задачи. Сравнивать что за эти деньги Вы можете позволить себе в Зеленограде, и что в Москве, после чего посмотреть за какие деньги можно будет сдать данные варианты.

Всю сумму под подушкой - самое скверное дело держать:). Часть должна быть в быстром доступе, часть в работе. Касательно доходностей "во все тяжкие"- есть варианты под 15 -20 годовых делать, но срок работы денег год и более. не форексы и не торговые роботы , не аукционы и тд. Только недвижка и только под обеспечение. Из недостатков - если срочно понадобятся, то вытаскивание займёт до 3-4 недели, и %% выплачиваются ежеквартально. НЕ РЕКЛАМА :)

пару миллионов рублей- если честно, то никуда. лучше перевести в валюту (лучше в две или в три) и спокойно положить под матрас / в ячейку. пассивный доход больше 10 тыс/мес вы с них получать не будете ни в одном из способов, будь то хоть недвижимость (комната в москве), хоть депозит в банке, хоть игра. а вот нервотрепки (удастся ли вытащить из банка? что делать потом с комнатой? и тп) и ненужных волнений вы поимеете по полной.
а так - будет лежать какая-никакая подушка безопасности, год-два относительно спокойной жизни (если у вас нет семьи/детей).
все вышесказанное имхо.

В жилую недвижимость как инвестиции не верю.

Родных рублей.)
Во все тяжкие ...как вариант)))

В Зеленограде при цене однокомнтаной квартиры 3.5-4.2 млн её можно будет сдавать за 18-25 тр. Зависит от ремонта и места.
Пару миллионов долларов - подберу 10-ок безопасных вариантов от консервативного до агрессивного, если рублей - то в себя, в студию под сдачу, в ппа-шку под коммерцию, в долю к бОльшему объекту недвижимости (с доходностью хотя бы 10% годоых). Ну или пойти во все тяжкие и заняться агрессивными спекуляцими и иными в том числе высокорисковыми сделками чтоб выйти на 30-50 и более годовых.

Дмитрий, видно что разбираетесь в теме.)
Как думаете, куда вложить пару миллионов, учитывая что вложения в ОФЗ уже есть?

Жилая недвижимость даёт, усреднённо, доходность порядка 3-6% . Выше 8% годовых - уже сложнее. Выше 10-ти годовых - ну очень надо постараться найти такое предложение. Срочный банковский депозит и Облигации Федерельного Займа (офз) дадут бОльшубю прибыльность и мЕньшую головную боль. При этом страховка капитала есть и там и там.
Как альтернатива: покупка студий(микростудии) возле метро для сдачи в аренду. Они сдабтся дороже комнат и дешевле однокомнтаных. Но при этому они могут давать 8-11 годовых, и цена 2.1-3.5 млн. при сдаче в аренду 17-25тр в мес. Но и среди них очень много мусора. Доходность, выше чем депозиты даст только коммерческая недвижимость. Но либо нужно месяцами отлавливать варианты с бюджетом до 10 млн, либо входить в долю в более дорогой объект. В коммерци можно и 10-12 % годовых, и выше.

В районе Люблино возможно купить однушку около 5 млн. (без ремонта) и сдавать около 40 т. руб. вьетнамцам или китайцам.
Помогу и с покупкой и последующей арендой. Знаю специфику района.

В качестве инвестиции сейчас очень привлекателен район около м. Люблино.
Вокруг Торгово - Ярмарочного Комплекса (ТЯК) Москва. Там в основном только оптовая торговля. Контингент в основном Китай - Вьетнам.
При довольно таки относительно низкой цене покупки - высокие ставки на аренду. Например, двушка 56 м2 в. Цена аренды 60 т. руб/месяц.
Цена аренды как в центре, а цена продажи самые низкие в Москве.