До государственной регистрации права покупателя у него нет законного основания распоряжаться недвижимым имуществом и заключать с вами договор найма, такой договор будет недействительным. История более чем странная, начиная с того, что квартира передана покупателю до регистрации права и расчётов (там ещё и ипотека), заканчивая тем, что застройщик никак не контролирует процесс регистрации перехода права и покупатель «гуляет» с подписанным договором 20 дней...

Арман, Дмитрий, да вы правы с формальной точки зрения. Но я сейчас поговорил с юристом , он сумел мне и вашу точку зрения донести и другую тоже. В кратце ...По факту... нет прямого запрета на заключение договора найма, оспорить его может заинтересованное лицо, которого нет. А в случае судебного конфликта будет разбираться фактические обстоятельства. И суд не откажет в рассмотрении дела по вышеописанным обстоятельствам.
Чтение законов это не только умение, но и искусство. Так все таки "не белее двух сроков подряд" это можно хоть сто , но с перерывом или все таки один срок или два подряд, и даже не два в разнобой?

Статья 209. Содержание права собственности:

Пункт 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

1. Право владения может возникнуть после подписания передаточного акта (акт-приёма передачи имущества).

2. Право пользования появляется при подписании договора купли-продажи, дарения, мены, прочее.

Александр, третье:
"Правом распоряжения недвижимостью человек может воспользоваться только после того, как произошла её госрегистрация."

Александр, есть сделки, которые недействительны независимо от признания их таковыми судом и тем более независимо от моего мнения относительно их действительности. В частности, к таким сделкам относятся и те, которые были заключены лицом, не имеющим права распоряжаться имуществом. Вы как-то избирательно и не полностью скопировали текст в своем предпоследнем комментарии, приведу полную версию:

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В ТО ЖЕ ВРЕМЯ покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Поясняю: заключать договор найма = распоряжаться имуществом. Засим откланиваюсь.

Дмитрий, подумайте какие основания для признания договора найма недействительным. Есть договор , есть собственник, есть наниматель. Есть подписанный договор. И только вы его не признаете. банку наплевать, застройщику тем более.... Кто будет признавать договор недействительным? Суд в случае конфликта между собственником и нанимателем будет разбирать дело по существу, никому и в голову не придет оспаривать сам факт заключения договора.

Александр, есть небольшая проблемка;). Мой самый первый комментарий о недействительности договора найма, а не купли-продажи. А в последнем вашем комментарии...Занавес...Если коллеги подключатся и объяснят, буду благодарен, с меня достаточно!

Ну тогда по вашей логике, если покупатель не оформил право, то может и за квартиру жкх не платить, да и вообще никто в данной квартире.... :) Я не запутывался, просто ваш формальный подход несколько вас сам запутывает.

Договор является действительным, если соблюдена письменная форма и договор подписан сторонами. Однако, право собственности покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности .Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

Ну и главный вопрос кто является заинтересованным лицом для признания договора недействительным? Застройщик? В лучшем случае банк, и то если произвести попытку регистрации договора найма на срок более 12 месяцев. И мы с вами понимаем зачем банки включают этот пункт в ипотечный договор... вовсе не для того что бы препятствовать сдаче в найм, а что бы препятствовать "мошенническим" схемам с залоговым жильем.

Вы запутались. Как раз законом и предусмотрено возникновение права собственности на недвижимую вещь с момента государственной регистрации. Этим и отличаются права на недвижимое имущество от прав на движимое. Если бы вы видели достаточное количество договоров купли-продажи, вы бы знали, что и по тексту правоустанавливающего документа в подавляющем большинстве случаев указывается момент возникновения права собственности покупателя, но это так, к слову, момент этот регламентирован законом, а не договором. А причем здесь наследство? Это плохой пример, Александр, в силу ст. 1152 ГК РФ. Мы то с вами обсуждаем ДКП. Вам нужно мнение со стороны, не мое, чтобы адекватно во всем разобраться и желательно, чтобы это был грамотный специалист, а не гугл.

Дмитрий, вы формально подходите к пункту 2 статьи 223 ГК, Но не забывайте, что законодатель поставил первым пунктом "Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором."

Это имеет отношение именно к отношениям между покупателем и продавцом. На чем работа риелтора и держится, как правильно организовать переход права и расчеты между сторонами сделки. Продавец-застройщик не сможет предъявить претензии к покупателю за то что он сдал внаем квартиру. Акт приема передачи 100% подписан, ключи переданы. Нет никаких препятствий.

И я вам задам вопрос, может ли наследник сдать квартиру наследодателя до вступления в права наследования и принятия наследства? Хотя права эти не то что не зарегистрированы , но и нет даже свидетельства о праве на наследство. Будет ли такая сделка действительной?

К сожалению, вы не правы. Поясню почему. До регистрации перехода права собственности в ЕГРН собственником является продавец, у покупателя нет законных оснований распоряжаться имуществом, которое ему не принадлежит. Согласно ст. 671 ГК РФ: По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Таким образом, законом прямо установлено, кто может заключать договор найма. Абсолютно простой пример, который поможет вам абстрагироваться и понять, почему я написал так, как написал: договор найма - гражданско-правовая сделка, совершаемая собственником жилого помещения, такая же, как договор купли-продажи, договор дарения, передача в залог и т.д., а теперь задайте себе вопрос: "Сможет ли не собственник подарить, продать то, что ему не принадлежит, то, права на что не зарегистрированы в соответствии с законом? Будет ли такая сделка действительной?"