Добросовестный покупатель - советы риэлторов

Поиск по журналу

Вся Россия

Вопросы·Городская недвижимость

Добросовестный покупатель

Михаил

1 ноября 2015

Вся Россия

5 133

Добрый день.
Как известно, при оспаривании сделки купли-продажи квартиры, у покупателя шансы отстоять купленную недвижимость выше, если суд признают его добросовестным покупателем. В постановлении Пленумом Верховного Суда от 29 апреля 2010 г. говорится, что "Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества".
Подскажите, пожалуйста, что я, как покупатель, должен сделать (и не сделать) в процессе покупки квартиры, чтобы в глазах суда выглядеть добросовестным покупателем?
Думаю, нужно сделать следующее:
1. Цену покупки в ДКП обязательно указывать полную
2. Цена покупки не должна сильно отличаться от кадастровой стоимости объекта
3. Если цена отличается, то выполнить оценку недвижимости
4. Выполнить проверку юридической чистоты сделки. В каком виде лучше представлять ее результаты: в виде набора всевозможных справок (из ПНД и НД, выписки из ЕГРП и т.д) или лучше в виде отчета АН или юридической конторы?

-Нужно ли выполнять какие-либо действия для оценки предыдущих сделок по объекту?
-Будет ли иметь значение, что сделка оформлялась с привлечением специалиста АН или юриста или самостоятельно?
- Имеет ли значение как оформлялась сделка: через нотариуса или в ППФ?
- Имеет ли значение наличие титульного страхования?

С уважением, Михаил.

Авторы

Теги

Михаил

нотариус суд

Могут подойти

22 978 433 ₽

1-комн.кв., 43 м², этаж 3

Фили

24 мин.

ЖК "Береговой-2", Береговой проезд, 2, Москва

27 236 969 ₽

1-комн.кв., 37 м², этаж 15

Октябрьское поле

14 мин.

ЖК "Дом на Зорге", улица Зорге, 25С2, Москва

18 154 500 ₽

студия, 40 м², этаж 24

Улица Милашенкова

19 мин.

ЖК "VERY (Вери)", Ботаническая улица, 29Ак3, Москва

21 790 377 ₽

2-комн.кв., 36 м², этаж 64

Хорошёво

20 мин.

ЖК "Level Звенигородская", Левел Звенигородская ЖК, Москва

18 120 000 ₽

3-комн.кв., 61 м², этаж 7

Войковская

6 мин.

3-я Радиаторская улица, 8, Москва

19 850 100 ₽

2-комн.кв., 36 м², этаж 10

Останкино

4 мин.

ЖК "Дом Достижение", улица Академика Королева, 21, Москва

32 000 ₽/мес.

апарт.-студия, 11 м², этаж 4

Грачёвская

11 мин.

Клинская улица, 8С1, Москва

11 800 000 ₽

2-комн.кв., 39 м², этаж 2

Сокол

13 мин.

3-й Балтийский переулок, 4К4, Москва

115 000 ₽/мес.

3-комн.кв., 51 м², этаж 15

Стрешнево

6 мин.

ЖК "Комплекс апартаментов B’aires (Байрес)", Большой Волоколамский проезд, 23, Москва

10 300 000 ₽

2-комн.кв., 44 м², этаж 8

Беломорская

15 мин.

улица Лавочкина, 48К1, Москва

49 комментариев

Сергей Бутов

4 ноября 2015, 14:33

Какой смысл узнавать о том, что суд признал кого-то недобросовестным покупателем после сделки?
Это надо узнавать до сделки, т.е заранее понимать, что если кто-то купит данную квартиру, то будет признан судом недобросовестным покупателем.

242/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Михаил

Автор

4 ноября 2015, 14:42

Думаю, что при рассмотрении дела сразу после покупки, суд будет оперировать известными на тот момент фактами, а из них скорее всего будет следовать, что покупатель добросовестный (ну если конечно покупатель не совершит явных промахов в подборе варианта и оформлении). Естественно, это решение суда позже может быть пересмотрено, но это будет сложнее, т.к. суд уже выносил решение, что по фактам, известным на момент сделки, покупатель был добросовестным, а если что-то открылось позже, то он не виноват.

504/50 000

Надежда Пришмонтас

98 РЕГИОН

3 ноября 2015, 23:51

купив квартиру и сохранив все документы проверки вы имеете право обратится в суд за установлением юридического факта, а именно что вы добросовестный покупатель ставший собственником, оплатив суду госпошлину, суд либо установит сей юридически значимый факт либо постановит что квартиру вы купили не добросовестно, и можете спать спокойно, на всякие случае у вас есть документ вас уже признали добросовестным, хотя по вновь открывшимся фактам через возбуждение дела можно отменить сей факт, но это очень тяжко. Как вариант безопасности.

534/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Михаил

Автор

4 ноября 2015, 09:57

Очень интересный вариант, возьму на заметку. Спасибо, Надежда!

62/50 000

Наталья Никитична Клепикова

РИЭЛ ЭСТЭЙТ

2 ноября 2015, 21:17

Не считаю страхование титула защитой сделки.И совсем не обязательно знать все возможные вариации неблагополучного исхода.Гораздо важнее стремиться к положительному и надежному результату.
Для хорошего специалиста-практика многое ясно в самом начале-изучение док-ов "от и до".
Лучше рассматривать конкретную ситуацию,а не плавать в океане страхов.
С аферистами-экстремальная наблюдательность,чутьё и проверка.При малейшем подозрении-делайте шаг в сторону и бегите.

478/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Михаил

Автор

3 ноября 2015, 08:01

А на чем основано такое отношение к страхованию титула, можете пояснить?

73/50 000

Наталья Никитична Клепикова

РИЭЛ ЭСТЭЙТ

5 ноября 2015, 22:16

Полную стоимость за квартиру по страховке не вернуть.
Поделитесь практическими примерами,если не так.

107/50 000

Михаил

Автор

6 ноября 2015, 11:53

Есть отдельные отрицательные практические примеры. Но объективную статистику выплат я, к сожалению, найти не смог.

114/50 000

Сергей Бутов

2 ноября 2015, 17:43

Михаил, возможно Вам поможет вот эта информация с этого же сайта:
http://realty.dmir.ru/blogs/6492/

104/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Михаил

Автор

2 ноября 2015, 19:20

Статья интересная. Но все же, мне кажется, что в наших реалиях, было бы неправильно перекладывать всю ответственность на риелторов, т.к. они тоже легко могут стать заложниками ситуации и нашего несовершенного законодательства. Грамотный специалист сможет свести к минимуму вероятность неблагоприятного развития событий, но не сможет полностью исключить их. В идеале, страхование титула могло бы быть гарантом того, что покупатель ничего не потеряет. Но непонятно как действует этот механизм у нас в реальности.

515/50 000

Вадим Лященко

РБНО

2 ноября 2015, 14:56

Вообще говоря, признание судом приобретателя добросовестным абсолютно не мешает тому же суду отменить сделку по иному основанию (признание недействительной предыдущей сделки/сделок по тем или иным основаниям). Что совершенно не мешает подавляющему большинству добросовестно приобретать и пользоваться долго и счастливо, не изучая материалы пленумов ВС. А сопровождение сделки специалистом, включая проверку объекта, стоит в наши дни не так уж дорого. Но приносит большую пользу, в отличие от страхования, нотариата, самоподготовки на форумах и проч. Удачи!

556/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Вадим Лященко

РБНО

2 ноября 2015, 15:09

А гарантии уже скоро (часть с 2017 и часть с 2020 г.) начнет давать регпалата. Точнее, нести ответственность. Хотя и с оговорками. Подробнее см. 218-ФЗ от 13.07.2015, ст. 66-68,72.

180/50 000

Михаил

Автор

2 ноября 2015, 15:13

Согласен, что проверка и сопровождение сделки специалистом, очень важны. Но тут возникает проблема в поиске действительно настоящего специалиста, который предпримет все надлежащие действия и сможет грамотно оценить ситуацию. А не подойдет к делу формально. Но это уже другая тема.

285/50 000

Вадим Лященко

РБНО

2 ноября 2015, 15:20

Да это вечная тема в любой области знаний и деятельности, начиная с образования и медицины и кончая гражданской авиацией:-(

123/50 000

Михаил

Автор

2 ноября 2015, 15:23

218-ФЗ от 13.07.2015, ст. 66-68,72 - да, это уже хоть что-то, если это будет реально работать. Плохо что опять "единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение" фигурирует. Ну хоть на улице, возможно, не останешься. Но, в любом случае, это все относится к ДОБРОСОВЕСТНОМУ ПОКУПАТЕЛЮ. Вот почему я и поднял это тему.

336/50 000

Вадим Лященко

РБНО

2 ноября 2015, 15:31

Да я тоже двумя руками за то, чтобы всем добросовестным покупателям встречались только добросовестные продавцы. И наоборот, по возможности, не мешало бы.

153/50 000

Михаил

Автор

2 ноября 2015, 15:36

Добросовестный продавец все же важнее. В случае чего, недвижимость продавец практически всегда вернуть может, а покупатель деньги назад не получает практически никогда.

168/50 000

Наталья Мишина

2 ноября 2015, 14:33

....есть у меня один коллега, который категорически отказывается работать с клиентами из интернета... Говорит, невозможно с ними работать: как флудили они в сетях, так и во время процесса продолжают себя вести...
Михаил, ничего личного. Просто вспомнилось...)

264/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Михаил

Автор

2 ноября 2015, 14:49

Разумеется, в большинстве случае, риелтору проще побыстрее провернуть сделку не обременяя себя дополнительными проверками, либо простым анализом ситуации в целом. Деньги же не он платит. И за последствия никак не отвечает. А мне, несколько млн. руб. все-таки жалко. Поэтому, я предпочитаю по возможности подстраховаться. Если риелтор предоставит мне гарантии успешного осуществления сделки, то я и не буду вмешиваться в его работу. Пусть каждый занимается своим делом.
Тоже, ничего личного.
Но конечно, главная причина в нашем крайне несовершенном законодательстве. Но на самотек же все нельзя пускать.

615/50 000

Наталья Мишина

2 ноября 2015, 15:14

.....Михаил... в подавляющем большинстве случаев, риэлтор работает на будущих клиентов. И ему важно провести сделку так, чтобы эти будущие клиенты возникли. Это означает, что любой объем работы он сделает так, как если бы делал это для себя.

242/50 000

Михаил

Автор

2 ноября 2015, 15:29

Возможно, он также бы делал и для себя. Но где гарантия, что и для себя он бы сделал все как положено. Вон, на периферии, до сих пол налом за квартиры расплачиваются, покупают по доверенностям, и сбором справок себя тоже не особо утруждают. И, что, так надо всем теперь делать?

278/50 000

Наталья Мишина

2 ноября 2015, 15:45

Михаил...бойтесь мыслей своих - они имеют свойство материализовываться....;-))

90/50 000

Наталья Мишина

2 ноября 2015, 15:48

Михаил...бойтесь мыслей своих - они имеют свойство материализовываться....;-))

96/50 000

Михаил

Автор

2 ноября 2015, 16:15

Ну есть поговорка: "Надейся на лучшее, готовься к худшему" :)

62/50 000

Сергей Бутов

2 ноября 2015, 11:40

Почему в делах о расторжении сделок суды крайне неохотно признают приобретателя добросовестным?

95/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Борис Д

2 ноября 2015, 11:24

Добросовестность может помочь, если сделка была оспоримой. А если сделка недействительная и собственник лишился квартиры против своей воли (например, уехал на дачу, а в это время мошенники по поддельному паспорту продали его квартиру), то, насколько я понимаю, в таких случаях никакая добросовестность не поможет - квартиру вернут собственнику.

Поэтому имхо самый первый и важный пункт - это определение личности собственника. И не только по паспорту. Правда, остаются предыдущие собственники, личность которых проверить сложнее. Но я бы здесь рассчитывал на срок исковой давности - три года по недействительным сделкам. Поэтому если последняя сделка с квартирой была менее трех лет назад, то можно отказаться от варианта.

733/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Михаил

Автор

2 ноября 2015, 11:42

Ну, в любом случае, лучше подстраховаться и выглядеть добросовестным покупателем в глазах суда. Хоть в каких-то ситуациях это возможно поможет.
На счет исковой давности - согласен. Но, например, в наследственных делах срок исковой давности может продлеваться.

266/50 000

Наталья Викторовна Якушина

2 ноября 2015, 11:17

Оптимальный вариант - застраховать титул (обычная практика в Европе), и никакой лотереи. Авто все страхуют, а в отношении страхования недвижимости, во много раз более дорогостоящей, проявляют беспечную скупость.‌‌‌

214/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Михаил

Автор

2 ноября 2015, 11:37

Да, если бы все происходило в Европе, то это был бы наилучший вариант. Но у нас, насколько я знаю, страховые компании стараются всеми силами доказать что во всем виноват покупатель (либо кто-нибудь еще), чтобы не платить по страховке. При наступлении страхового случая однозначно будет суд со страховой компанией и не факт, что его удастся выиграть.

349/50 000

Наталья Викторовна Якушина

2 ноября 2015, 14:00

Михаил, ну, вот, откуда Вы все это берете и обобщаете? Самоизмышленная пагуба, это назывется, - простите великодушно. Что Вы пишите: "при наступлении страхового случая однозначно (?!) будет суд со страховой компанией"? Вы что, после ДТП однозначно судитесь со страховой?‌‌‌

273/50 000

Михаил

Автор

2 ноября 2015, 14:23

Было бы хорошо увидеть статистику выплат страховых, чтобы не рассуждать голословно. Я ее нигде найти не смог. Если у Вас она есть, буду благодарен, если представите. Но, в процессе поиска, мне встретилось дело Чалаевых и выдержки из договоров СК про ретроспективное покрытие и что сумма возмещения уменьшается на сумму компенсации установленной судом (т.е. до 0). Где-то встречал статистику, что из 100 сделок 6 проблемные, а возмещение СК платит по 3.
А про ДТП - очень много исков было к СК. Из-за этого недавно ввели нормы для расчета выплат общие для всех.

568/50 000

Aлексей Суриков

2 ноября 2015, 11:10

Суд, руководствуясь требованиями ст. 304 ГК РФ исходил из того, что Покупатель не проявил достаточной осмотрительности при заключении договора купли-продажи с Продавцом и не доказал свою добросовестность.....
Вот, Михаил, одна из формулировок из решения суда, которая закроет вашу добросовестность по 302......)

317/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Михаил

Автор

2 ноября 2015, 11:31

Вот я и хочу выяснить: как я должен проявлять достаточную осмотрительность при заключении ДКП с Продавцом и как я могу доказать свою добросовестность?

150/50 000

Aлексей Суриков

2 ноября 2015, 12:00

Если вы не знаете как проявлять достаточную осмотрительность....значит, нужно обращаться к тем, кто знает....)
Квартиру, вы не каждый день покупаете?!
Баркова только не слушайте-в его профиль посмотрите....)

218/50 000

Михаил

Автор

2 ноября 2015, 13:29

Есть немало примеров, когда покупатели оставались и без квартиры и без денег, при этом они пользовались услугами АН + привлекали ипотеку + страховали титул. И везде выполнялся комплекс проверок. Я, конечно, не считаю, что разбираюсь в юридических вопросах лучше профессионалов, работающих в данной области, но думаю, что некий контроль за процессом не повредит. Специалисты тоже разные, не факт, что попадется действительно мастер своего дела. Я уже приводил пример, что всегда считалось обычной практикой (хотя, возможно настоящие профессионалы так и не делали), если недвижимость в собственности менее 3 лет, писать в ДКП сумму 1 млн. А это автоматически делает покупателя недобросовестным, также невозможно будет взыскать полную сумму при расторжении, также при последующей продаже раньше 3(5) лет нельзя будет при расчете налога вычесть полную сумму израсходованную на приобретение, также в связи с новым законом о банкротстве такой договор тоже будет автоматически расторгнут. Продавца, конечно, можно понять, платить приличную сумму в качестве налога тоже никто не хочет. Но мы сейчас говорим о защите прав покупателя.
Профиль Баркова, к сожалению, не получается посмотреть - ссылка не активная. Но, в любом случае, интересно выслушать мнение любого специалиста или просто осведомленного человека, особенно если он излагает мыли по существу.

Есть немало примеров, когда покупатели оставались и без квартиры и без денег, при этом они пользовались услугами АН + привлекали ипотеку + страховали титул. И везде выполнялся комплекс проверок. Я, конечно, не считаю, что разбираюсь в юридических вопросах лучше профессионалов, работающих в данной области, но думаю, что некий контроль за процессом не повредит. Специалисты тоже разные, не факт, что попадется действительно мастер своего дела. Я уже приводил пример, что всегда считалось обычной практикой (хотя, возможно настоящие профессионалы так и не делали), если недвижимость в собственности менее 3 лет, писать в ДКП сумму 1 млн. А это автоматически делает покупателя недобросовестным, также невозможно будет взыскать полную сумму при расторжении, также при последующей продаже раньше 3(5) лет нельзя будет при расчете налога вычесть полную сумму израсходованную на приобретение, также в связи с новым законом о банкротстве такой договор тоже будет автоматически расторгнут. Продавца, конечно, можно понять, платить приличную сумму в качестве налога тоже никто не хочет. Но мы сейчас говорим о защите прав покупателя.    <br />Профиль Баркова, к сожалению, не получается посмотреть - ссылка не активная. Но, в любом случае, интересно выслушать мнение любого специалиста или просто осведомленного человека, особенно если он излагает мыли по существу.

1 358/50 000