Поиск по журналу

Вся Россия

Документы для продажи квартиры

ID: 13831677

12 августа 2018

Вся Россия

11 789

Здравствуйте. Прошу совета профессионалов.

Задача: имеется квартира приватизированная в 1993 году на отца, мать, меня и моего брата по ¼ на каждого. В 2008 году отец умирает, и его доля по наследству по закону перешла матери и мне (у брата юридически другой отец). В 2013 мать объединяет свои доли и дарит их мне по договору дарения. В итоге в росреестре на меня зарегистрированы три кадастровых номера (приватизация, наследство, дарение), у брата один (приватизация). Из документов имеются свидетельства, оригинал договора приватизации и незаверенная ксерокопия договора дарения. Сейчас решили продать квартиру, риелтор говорит что для показа покупателям имеющихся документов достаточно, остальное соберем когда найдется реальный покупатель. Меня такой подход не устраивает, люблю чтобы все было готово заранее (ну характер такой что поделаешь). Почитав интернет, понял, что нужны документы основания возникновения права, и получается что кроме договора приватизации у нас ничего нет.

Вопрос 1. Какие еще документы (особенно документы основания) и справки необходимо собрать и где?

Вопрос 2. Нужна ли для оформления архивная справка формы 9 с указанием прописанных на момент приватизации?

Вопрос 3. Учитывая, что у нас долевая собственность, а покупатели сейчас в основном с ипотекой кто должен составлять договор купли продажи риелтор, нотариус или банк ипотечника.

Вопрос 3. Несмотря на неравенство долей у меня и моего брата деньги за квартиру решили поделить поровну. Нам хватит на отдельную квартиру каждому. Как правильно оформить документы, чтобы у брата в дальнейшем не было проблем с совместно нажитым имуществом т.к. он будет покупать квартиру стоимостью больше полученной от продажи своей доли в нашей квартире.

Прошу прощения если сильно «загрузил» своей проблемой но реально уже голова «пухнет», самому разобраться не получается, риелтор говорит что все будем собирать когда будет реальный покупатель, а на вопрос что включает это все не отвечает. Я понимаю что хотя цена на квартиру у нас адекватная рынку но все же не маленькая (т.к. квартира большая) поэтому покупателя можно искать очень долго, вроде можно пока и не суетиться, но как говорится: «надежда умирает последней» вдруг случится чудо и покупатель быстро найдется, а у нас ничего не готово, я так не могу. Надеюсь, Вы как профессионалы меня поймете.

Авторы

Теги

ID: 13831677

документы продажа квартиры

Могут подойти

20 774 200 ₽

3-комн.кв., 86 м², этаж 2

Бунинская аллея

5 мин.

ЖК "Новые Смыслы", Новые Смыслы ЖК, № 174 кв-л, Москва

11 500 000 ₽

1-комн.кв., 37 м², этаж 6

Беляево

13 мин.

Миклухо-Маклая улица, 40, Москва

1, Дружба Завода АТЭ-1 СНТ, д. Дудкино, Мосрентген поселение, Москва

5 300 000 ₽

2-комн.апарт., 19 м², этаж 3

Южная

14 мин.

Варшавское шоссе, 125С1, Москва

10 800 000 ₽

1-комн.кв., 36 м², этаж 3

Генерала Тюленева

7 мин.

улица Теплый Стан, 21К5, Москва

50 000 ₽/мес.

2-комн.кв., 45 м², этаж 4

Филатов Луг

12 мин.

улица Жемчужная, 1к16, Филимонковское поселение, Москва

14 500 000 ₽

2-комн.кв., 54 м², этаж 17

Улица Академика Янгеля

4 мин.

улица Академика Янгеля, 3К1, Москва

улица Удачная, 18, д. Бачурино, Москва

8 300 000 ₽

2-комн.кв., 53 м², этаж 4

Филатов Луг

11 мин.

улица Жемчужная, 1к17, Филимонковское поселение, Москва

70 000 ₽/мес.

2-комн.кв., 60 м², этаж 4

Нахимовский проспект

10 мин.

ЖК "Нахимово", Болотниковская улица, 36к5, Москва

12 комментариев

Ирина Владимировна Кораблева

13 августа 2018, 01:08

Лучший совет

Ну договор дарения и свидетельство о праве на наследство точно надо восстановить заблаговременно - это не один день. Если покупать будет ипотечник, то банк эти доки обязательно потребует.
А с братом и его совместной собственностью вопрос надо решать отдельно и информации нужно больше.

291/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

ID: 13831677

Автор

13 августа 2018, 03:11

Я то понимаю что сбор документов может потребовать времен, но вот почему риелтор не придает этому значение мне не понятно. Тем более что с покупателями сейчас проблема и ладно если реальному покупателю сильно понравится квартира и он подождет пока мы собираем документы, но в наше время надеяться на это по моему глупо, квартир на продажу полно и не каждый покупатель будет ждать.
По брату получается, что он будет покупать квартиру по стоимости в два раза больше стоимости его доли в нашей квартире. С женой у него сейчас проблемы, возможен развод. Вот что бы при разводе эта разница в стоимости купленной квартиры и суммой официально полученной за его долю в нашей квартире не могла быть признанной совместно нажитым с женой имуществом и исключить раздел купленной квартиры хочется заранее все правильно оформить, иначе жена брата при разводе может потребовать ¼ доли в купленной братом квартиры (она женщина грамотная и непременно это сделает). С братом поделиться деньгами я готов (пусть это будет не по закону, зато по совести), но вот спонсировать его жену деньгами от родительской квартирой... да ладно еще, если бы они жили хорошо тогда может быть и вопроса не возникло, а так… Возможно пока ищется покупатель брат уже и разведется, но проблема раздела совместно нажитого имущества останется по крайней мере в течении трех лет, а мне хочется надеяться что покупатель найдется раньше. Но что то мне подсказывает что жена брата как юридически очень подкованный человек зная про продажу квартиру и что разница у брата продажи доли и покупки квартиры по деньгам будет большая всячески будет тянуть с разводом Вот и возник вопрос как все грамотно оформить чтобы для жены бата не осталось ни каких лазеек для раздела бедующей квартиры брата.
Извините что много пишу, нервы. Когда все будет ясно и готовы документы успокоюсь…

Я то понимаю что сбор документов может потребовать времен, но вот почему риелтор не придает этому значение мне не понятно. Тем более что с покупателями сейчас проблема и ладно если реальному покупателю сильно понравится квартира и он подождет пока мы собираем документы, но в наше время надеяться на это по моему глупо, квартир на продажу полно и не каждый покупатель будет ждать. По брату получается, что он будет покупать квартиру по стоимости в два раза больше стоимости его доли в нашей квартире. С женой у него сейчас проблемы, возможен развод. Вот что бы при разводе эта разница в стоимости купленной квартиры и суммой официально полученной за его долю в нашей квартире не могла быть признанной совместно нажитым с женой имуществом и исключить раздел купленной квартиры хочется заранее все правильно оформить, иначе жена брата при разводе может потребовать ¼ доли в купленной братом квартиры (она женщина грамотная и непременно это сделает). С братом поделиться деньгами я готов (пусть это будет не по закону, зато по совести), но вот спонсировать его жену деньгами от родительской квартирой... да ладно еще, если бы они жили хорошо тогда может быть и вопроса не возникло, а так… Возможно пока ищется покупатель брат уже и разведется, но проблема раздела совместно нажитого имущества останется по крайней мере в течении трех лет, а мне хочется надеяться что покупатель найдется раньше. Но что то мне подсказывает что жена брата как юридически очень подкованный человек зная про продажу квартиру и что разница у брата продажи доли и покупки квартиры по деньгам будет большая всячески будет тянуть с разводом Вот и возник вопрос как все грамотно оформить чтобы для жены бата не осталось ни каких лазеек для раздела бедующей квартиры брата. Извините что много пишу, нервы. Когда все будет ясно и готовы документы успокоюсь…

1 839/50 000

Ирина Владимировна Кораблева

13 августа 2018, 03:58

По брату: вы с ним имеете полное право распределить деньги от продажи квартиры не пропорционально размеру своих долей, а как вам заблагорассудится.
Поэтому первый выход из положения - это указать при продаже в договоре четко, кто и сколько получает на самом деле. Если денег брат получает меньше, чем будет стоить новая квартира, то можно и приврать в договоре продажи старой квартиры, написав, что он получает за свою долю ровно столько, сколько будет стоить его новая квартира.
Но этот вариант для суда и надо будет оформить перетекание денег из одной квартиры в другую так, чтобы было очевидно, что именно эти вырученные за продажу деньги пошли на покупку.
Второй выход из положения - это договор на покупку новой квартиры в пользу третьего лица: покупателем квартиры можете быть Вы в пользу брата - собственником по договору станет сразу брат. Объясню чтобы было совсем понятно: договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица проще всего понять, как договор покупки и дарения в одном "флаконе", т.е. Вы покупаете квартиру за свои деньги и в этом же договоре БЕЗВОЗМЕЗДНО передаете ее брату. А собственность, даже полученная в период брака одним из супругов, если на ее приобретение не расходовались общие средства супругов, не входит в число их общего имущества и является личным имуществом того супруга, на которого она оформлена.
Согласие жены на покупку сейчас не требуется, но нотариусы почти всегда просят. Однако при приобретении квартиры по договору в пользу третьего лица нотариус может потребовать только согласие супруги покупателя (т.е. Вашей супруги), а не супруги третьего лица, т.е. не супруги брата.
И вот этот вариант в суде по разделу имущества будет доказателен без всяких перетеканий денег, потому что получится, что брат вообще не покупал квартиру, хоть и стал ее собственником.
Минусов у договора в пользу третьего лица в Вашей ситуации три: 1. Ни брат , ни Вы не сможете получить имущественный вычет на покупку этой квартиры. 2. Брат не сможет продать ее без уплаты налога на доход от продажи раньше, чем через пять лет. 3. Если делать такой договор у не очень продвинутого местечкового нотариуса, то вы наверняка встретите его сопротивление, и вам надо уметь настоять на своем.
Извините, что много пишу - это для того, чтобы Вы поняли и не нервничали)))

По брату: вы с ним имеете полное право распределить деньги от продажи квартиры не пропорционально размеру своих долей, а как вам заблагорассудится. Поэтому первый выход из положения - это указать при продаже в договоре четко, кто и сколько получает на самом деле. Если денег брат получает меньше, чем будет стоить новая квартира, то можно и приврать в договоре продажи старой квартиры, написав, что он получает за свою долю ровно столько, сколько будет стоить его новая квартира. Но этот вариант для суда и надо будет оформить перетекание денег из одной квартиры в другую так, чтобы было очевидно, что именно эти вырученные за продажу деньги пошли на покупку. Второй выход из положения - это договор на покупку новой квартиры в пользу третьего лица: покупателем квартиры можете быть Вы в пользу брата - собственником по договору станет сразу брат. Объясню чтобы было совсем понятно: договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица проще всего понять, как договор покупки и дарения в одном "флаконе", т.е. Вы покупаете квартиру за свои деньги и в этом же договоре БЕЗВОЗМЕЗДНО передаете ее брату. А собственность, даже полученная в период брака одним из супругов, если на ее приобретение не расходовались общие средства супругов, не входит в число их общего имущества и является личным имуществом того супруга, на которого она оформлена. Согласие жены на покупку сейчас не требуется, но нотариусы почти всегда просят. Однако при приобретении квартиры по договору в пользу третьего лица нотариус может потребовать только согласие супруги покупателя (т.е. Вашей супруги), а не супруги третьего лица, т.е. не супруги брата. И вот этот вариант в суде по разделу имущества будет доказателен без всяких перетеканий денег, потому что получится, что брат вообще не покупал квартиру, хоть и стал ее собственником. Минусов у договора в пользу третьего лица в Вашей ситуации три: 1. Ни брат , ни Вы не сможете получить имущественный вычет на покупку этой квартиры. 2. Брат не сможет продать ее без уплаты налога на доход от продажи раньше, чем через пять лет. 3. Если делать такой договор у не очень продвинутого местечкового нотариуса, то вы наверняка встретите его сопротивление, и вам надо уметь настоять на своем. Извините, что много пишу - это для того, чтобы Вы поняли и не нервничали)))

2 337/50 000

ID: 13831677

Автор

13 августа 2018, 08:40

БОЛЬШОЕ СПАСИБО за подробный ответ, что называется «разжевали и в рот положили». Сейчас пойду к нотариусу узнать, как получить копии документов оснований. На обратном пути зайду к своему риелтору обсудить Ваш вариант.

217/50 000

Ирина Владимировна Кораблева

13 августа 2018, 14:01

Вообще-то копии заказывают в росреестре - их и достаточно, ну по крайней мере у нас в городе это так. А если делать сделку у того же нотариуса, у которого дарение было, то он, может, и не спросит ничего. А вот банк ипотечного покупателя спросит и ему будет нужна копия с печатью регистрации, а это нотариус не сделает - только росреестр.
Вот раз уж идете к нотариусу, обсудите с ним непропорциональность суммы за доли в будущем договоре продажи и договор покупки в пользу третьего лица обсудите.

503/50 000

Надежда Гарнюк

Нев - Альянс

13 августа 2018, 15:55

Опять обучение начинающих

25/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Наталья Никитична Клепикова

РИЭЛ ЭСТЭЙТ

13 августа 2018, 10:03

При походе к нотариусу советую проконсультироваться по поводу необходимости восстановления док-ов и каких именно.Ведь ДКП будет нотариальный-соответственно,нотариус укажет на необходимые документы.

197/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ирина Старчикова

12 августа 2018, 23:36

Я бы посоветовала все документы подготовить заранее.Лично я продавала свою квартиру,которая досталась мне по наследству.Покупатель был с ипотекой.История была следующей.Приватизация, наследство на двоих.Потом я выкупала долю у другого собственника.Банк затребовал абсолютно все документы,с момента приватизации.И все архивные справки .Банк ВТБ-24. Город Санкт-Петербург.

371/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

ID: 13831677

Автор

13 августа 2018, 01:46

Я так и подозревал что могут затребовать документы начиная с приватизации, поэтому и решил все собрать заранее. Вопрос что именно собирать? По мне более менее понятно, надо у нотариуса взять копии договора дарения и свидетельства о наследстве. А вот по матери. Она объединила две доли (приватизация и наследство) тут что то нужно или достаточно будет договора дарения ее доли мне? Да и с документами на приватизацию как выясняется не все гладко.

445/50 000

Ирина Старчикова

13 августа 2018, 15:02

Ну вообще-то у Вас лично должно быть свое свидетельство о праве на наследство. Оригинал. И свое свидетельство о собственности на свою долю, полученную по наследству. Поищите, может оно у Вас дома лежит. Договор дарения, если был нотариальный договор, можно запросить дубликат у нотариуса. Именно дубликат, а не копию. Но вообще-то он у Вас тоже должен быть. Если делали в простой письменной форме, тогда запрашивайте в Росреестре. Тут Вам советовали делать договор в пользу третьего лица. Это абсолютно правильно с юридической точки зрения. Но я бы сделала по-другому. Если брат Вам доверяет, то сначала обе квартиры купила бы на себя. А потом одну из них подарила бы брату. И тогда никакая жена уже точно ничего бы не оспорила, и ни на что бы не претендовала. Подарили и подарили. И никакой связи с проданной квартирой нет. И никакие суммы нигде не фигурируют.

866/50 000

Людмила Воронина

Частный маклер

12 августа 2018, 16:13

Объект в Москве ?
Если в Москве, Вам не надо ничего заранее.
Так как все, начиная с тех.документации и заканчивая новым ЕГРН агенту Вашему можно заказать и получить в течении суток.
Раз приватизация имела место быть - Акт приема/передачи должен быть у Вас (посмотрите).
ЕЖД , Выписка из паспортного стола и Выписка из финансово-лицевого счета, а так же справки НД/ПНД берутся непосредственно перед сделкой.
ДКП - нотариальный, раз у Вас долевая собственность (обязательный нотариат)

581/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

ID: 13831677

Автор

13 августа 2018, 01:28

Объект не в Москве. По ЕГРН понятно, что проблем быть не должно, озабоченность в основном вызывают документы основания возникновения права, как бы тут проблем не возникло, в смысле времени
Акта приема/передачи нет, есть документ под названием «Договор купли продажи» в котором указано что продавец в лице администрации города передает, а мы в качестве покупателей принимаем квартиру № и т.д. Цены в договоре нет, почему он назван ДКП я так и не понял, наверно так называемые «перегибы на местах»

500/50 000