При продаже нужно получить разрешение органов опеки,и предоставить в вновь приобретаемой квартире детям доли не меньше ,чем у них были. Для начала перед продажей сходите в органы опеки по месту регистрации детей,и услышите их требования и пожелания.

Банки не дадут ипотеку, если в сделке должны быть учтены интересы несовершеннолетних.

Резюме на ответы коллег. Если есть желание и возможность решать вопрос найдите себе помощника. Сделка будет в любом случае не простая и на советах (пусть и хороших) с форума вы ее не соберете.

1. Сделку со своей квартирой сможете провести только с разрешения органов опеки. Первично сходите на консультацию в опеку по месту регистрации детей. Потом уже предоставите полный комплект документов по обеим квартирам, когда будет найден покупатель на вашу и альтернатива для вас. Получив разрешение опеки сможете продать свою квартиру и купить другую с обязательным наделением долей детям. Сколько и чего это вам уже в опеке четко напишут.
2. Сделка в вашем случае только в нотариальной форме. Свою квартиру будете продавать с участием нотариуса. Так же имеет смысл озадачиться, к какому нотариусу пойдете и кто будет этими вопросами заниматься.
3. Поскольку сделка альтернативная, то здесь важно грамотно прописать условия доступа к ячейкам/депозитам, чтобы каждый продавец/покупатель получил свое по сделкам.

начать с посещения опеки. конкретно вашей, потому что там у каждого отделения свои закидоны. поговорите с ними, и будете более четко представлять себе картину. как правило, если речь пойдет о том что дети останутся в этом же регионе и номинально их условия (доля или метраж) не ухудшатся, то есть не уменьшатся, то проблем с опекой быть не должно