Здравствуйте! На большинство ваших вопросов ответит сотрудник органа опеки на первичной консультации. Если будет принято решение о выдаче распоряжения о проведении сделки, опеку будут интересовать только денежные средства от продажи доли ребенка. Другие сособственники могут по своему усмотрению распорядиться полученными от продажи деньгами. В вашем случае возможны два варианта - выдача распоряжения с условием одновременного приобретения альтернативной жилой площади в собственность ребенка/выдача распоряжения с условием размещения денежных средств от продажи доли ребенка на банковском счете. Сделки по продаже с одновременным приобретением специалисты проводят регулярно, НО есть нюанс с ипотекой, необходимо будет согласовать с органами опеки залог детской доли, к тому же не все банки готовы выделять долю ребенку в залоговом объекте. Сделка не самая простая, поэтому совет банальный - обратиться к грамотному специалисту. Органы опеки в своей деятельности руководствуются в том числе:
Федеральный закон "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 N 48-ФЗ;
Закон г. Москвы от 14.04.2010 N 12 "Об организации опеки, попечительства и патронажа в городе Москве";
Постановление Правительства Москвы от 8 сентября 2015 г. N 566-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте труда и социальной защиты населения города Москвы";
ст., ст. 57, 60 СК РФ;
ст.,ст. 26, 37 ГК РФ.

У Вас сделка будет нотариальная. Разрешение органов опеки будет на продажу 1/3 доли ребенка и одобрение на наделение доли в конкретной покупаемой Вами квартире. Сделка альтернативная. Никакого отношения к деньгам мамы и сестры ( если они дееспособны) никакие органы не имеют. Не каждый банка даст ипотеку на квартиру с детскими долями..
Сделка не из простых, но решаемая. вы как раз в середине "цепочки", неизвестно сколько и кто будет впереди вас (покупатели) и сколько после вас. Работы Вашему риелтору будет предостаточно.