Советы дело неблагодарное, немного порассуждаю, а решать Вам.
С тех пор,как курс доллара увеличился с 30 почти до 70, квартиры ведь так не подорожали, это Вы и сами знаете.
Так что, может, доллары и не трогать? Тем более Вам и не хочется их трогать.
Что до вопроса, что лучше, 2-шка или 3-шка ( если отвлечься от того, хватает ли денег на покупку, или нет, а просто порассуждать о 2-шках и 3-шках):
1. Если Вам впоследствии себе для проживания , выбирайте, какая удобнее, для какого состава семьи.
2. Если как инвестиции, так легче и быстрее продаются , и сдаются в аренду ОДНО комнатные, и дороже в пересчете на квадратный метр.
Чем больше комнат, тем меньше спрос, тем дольше и тяжелее продавать и сдавать. И стоимость, например, аренды, в пересчете на кв метр уменьшается с увеличением площади.
Двушка в этом выгоднее, чем трешка ( вложений на покупку 3-шки существенно больше, а аренда не намного дороже), да и продать двушку полегче, чем многокомнатную.
В идеале как инвестиции две однушки.
В новостройках бОльшая прибыль, с условиями, что новостройка будет беспроблемно введена в эксплуатацию.
Конечно, решать Вам самим, ведь инвестиции, это бизнес. Я бы еще и документы ( истории) бы сравнила, и классы домов, потолки, подъезды, соседей, вид из окон, и др...

"Если доверились профессионалу - сомневаться не стоит." Ох уж это "если". А если не "если", что тогда? Порой о том, какой тебе достался "профессионал" узнаешь гораздо позже. Хорошо, если все можно исправить. А если уже поздно? Вот Вам и "если".
Кстати, все спецы - экономисты говорят, что причина роста цен на недвижимость как раз избыточная денежная масса на руках населения. А вот Вы говорите, что "теперь денег у населения поменьше", следовательно, по логике, цены должны снижаться, а Вы по прежнему считаете, что цены вырастут. Как так, или я, что - то упустил?

Подождать пока доллар к соточке приблизится и тогда принимать решения. Абстрагируясь от многих факторов, влияющих на цену объекта, чем меньше комнат - тем выше ликвидность. Слушайте своего риелтора. Если доверились профессионалу - сомневаться не стоит. С учетом того, что Вам консультация нужна только для минимизации сомнений от подробного ответа воздержусь, ибо не в моих правилах впустую сотрясать воздух (или просторы интрнета).
Да не будут квартиры дальше дешеветь, хватит уже на это надеяться, наоборот, в свете дальнейшей неопределенности денежно-кредитной политики нашей страны количество предложений уменьшится и цены снова могут чуть подрасти. Но это будет к концу года. Паники не будет, паника была в прошлом году. Теперь денег у населения поменьше). А рынок недвижимости все переживет.

Покупайте доллары и евро и будет Вам счастье. Квартиры в валюте в среднесрочной перспективе будут только дешеветь.
А пока санкции не отменят (а их не отменят, пока команда П. у власти) рубль уж не поднимется. Дальше будет только хуже, но что бы это понять не нужно быть "крутым" риэлтором. Достаточно при анализе ситуации и перспективы на будущее пользоваться не только информацией из 1 канала, но и другими СМИ.

Даже не представляя районов, могу сказать, что двухкомнатные всегда ликвиднее трехкомнатных. Трешку, как сдать, так и продать всегда сложнее и дольше.

Жить одной или вдвоем двушки за глаза.

Спасибо всем! Мой риэлтор тоже советует двушку))))

Спасибо всем за советы! Мой риэлтор тоже советует двушку))).

Купите три 1кв.

если с целью инвестиций, то ни первый ни второй, в стоимости в ближайшие пару лет скорее всего они не прибавят. для инвестиций вкладывайте в новостройки на начальном этапе строительства.