Здравствуйте. Самый простой и безболезненный способ- обоюдно сторонам договора подписать соглашение о расторжении ДКП и подать его в Росреестр, быстро и просто. Все другие варианты посредством суда- это относительно не быстро.
С уважением.

"В претензии Покупателя этого не увидел, это ключевой момент для разрыва договора по вине Продавца." - а срыв сроков и отсутствие сигналов о готовности передать? Там три дня с момента регистрации - а она 21 марта прошла. Он должен был либо перенести, либо согласиться расторгнуть. А по факту покупателя пытается выставить виновным и впарить ему это жилье, да еще и адвоката оплатить...

Еще мякотка в том, что в квартире есть проблемы с инженерными системами и перепланировкой, на которые покупатели были готовы закрыть глаза, лишь бы вселиться поскорее. Теперь передать квартиру без устранения не получится, согласия с этими нюансами письменного не было. Под ипотеку квартира не подходит, поэтому продать ее крайне сложно будет. Зачем продавец развел этот цирк - непонятно.
И да, в суде требования будут по максимуму, само собой. И суд будет видимо не один - все это время квартира висит под его ответственностью. Вот только не знаю, опечатать ее или не надо. Пока продавец проживает в ней...

Дважды приходили со свидетелями, потом при свидетелях и под запись встретились в агентстве недвижимости, потом с адвокатом тоже со всеми фиксациями. И продавец не писал где-либо несогласие, а тупо голосил, что не будет ничего подписывать. При попытках дозвониться не брал трубку, переносил назначенные встречи и т.п. Потом стал письма слать.
---
А по сути - никак не уведомил о готовности квартиры к передаче до момента отказа покупателем. При этом согласован или нет акт - вроде вторично.
Павел, спасибо Вам, что читаете. Я это здесь разместил не пожаловаться, а обсудить на проф форуме нюансы работы с эскроу как с новым механизмом.

Моня/Изя, у вас подход грамотный для судебных боданий, грамотно предоплату за квартиру оформили в виде задатка. Продавец профуфукал своё счастье и кушает лапшу с ушей от адвоката, которому важен процесс и его оплата, а не результат.
Чего поскромничали в оценке своих убытков? При выходе в суд добавте проживание в гостинице Покупателей, потерю % от бестолкового лежания денег на эскроусчёте - наказывайте продавца по максимуму...

В досудебной претензии Продавца я не увидел нарушений Покупателя. Как варит голова у Продавца: как он будет принуждать к покупке, если денег на эскроусчёте уже не будет, а Покупатель живёт на пенсию? 3 тыс.руб в месяц ему переводить с пенсии в течении 50 лет ? Это логично, когда деньги на руках у продавца. В данной ситуации бред какой-то...

Как будете обосновывать в суде, что Продавец уклонялся от подписания акта передачи с 16 марта до 1 апреля? В претензии Покупателя этого не увидел, это ключевой момент для разрыва договора по вине Продавца. По представленным документам вина Продавца видна с 15 апреля (досудебная претензия), где он в акт передачи за чем-то вставляет новые обязанности Покупателя. Допустим суд скажет: подписывайте акт в стандартной форме без бестолковых уточнений от Продавца...

При этом самая мякотка, что ни он, ни адвокат, не понимают, что договор трехсторонний и обязанности у покупателя перед продавцом уже нет - деньги висят на счете банка.
в контексте введения эскроу в РФ для застройщиков - как если бы застройщик требовал денег с покупателя, хотя они на счетах банка до передачи покупателю недвижимости застройщиком, при этом внося в акт приема-передачи пункты, по которым, если в банке денег не дадут(например документы липовые), покупатель обязан за день наличкой отслюнявить....

потом пришло письмо от него:
ДОСУДЕБНАЯ ПРЕТЕНЗИЯ

о необходимости оплаты Покупателями Продавцу приобретенной ими у него квартиры, в том числе согласования и подписания устраивающую все Стороны Договора от 16.03.19 года купли-продажи квартиры по адресу: ХХХ (кадастровый номер № XXX) законную редакцию разработанного 1 и предложенного им к согласованию (подписанию) 2 и 3 проекта Акта приема — передачи недвижимого имущества между продавцом по данному Договору

В соответствии с пунктом 2.2 зарегистрированного Росреестром и заключенного между нами Договора от 16.03.2019 года передача ключей от квартиры происходит по факту итогового согласования Сторонами Акта ее приема-передачи.

Согласование и подписание Акта приема-передачи проданной мною Вам квартиры в одобренной всеми Сторонами редакции такого Акта является существенным условием вышеуказанного Договора от 16.03.2019 года, от соблюдения/несоблюдения которого прямо зависит момент наступления обязанности Продавца передать Покупателям ключи от проданной квартиры.

Продавец не предлагает никаких новых условий по предмету самой сделки, направленных на ее пересмотр либо усложнение условий ее исполнения всеми Сторонами Договора.

Представленный проект Акта направлен только на уточнение гарантий надежности сделки в согласованном порядке передачи денежных средств от Покупателей к Продавцу.

Повторно просим подписать представляемый проект Акта либо внести в него замечания/предложения/уточнения в 3 (трех) дневный срок с момента получения настоящей досудебной претензии Продавца.

Обращаем внимание также и на то, что помимо подписания Покупателями в передаточном акте своей гарантии расплатиться за квартиру в полном объеме для окончательного закрытия претензий и обязательств Сторон по сделке обычаями делового оборота в таких сделках практикуется также оформление Продавцом расписки в получении денег за проданную квартиру, которая свидетельствует о полном исполнении Покупателями своих обязательств по Договору.

Необоснованное законом беспричинное уклонение Покупателей от подписания передаточного акта с условием в нем об обязательной оплате ими Продавцу квартиры в установленном Договором от 16.03.2019 года порядке и по реквизитам Договора от 16.03.2019 года на банковский счет в ПАО «XXX» представляется признаками умышленного уклонения от исполнения существенного условия Договора в условиях полного исполнения его условий Продавцом, то есть, уклонения от оплаты приобретенной по Договору квартиры и приема ее по передаточному акту.

В случае неоплаты Покупателями приобретенной по Договору квартиры и отказа от подписания передаточного акта по сделке в 3-х (трех) дневный срок с даты получения настоящей дорсуцебной претензии Продавец обратится в суд для взыскания задолженности Покупателей перед ним за соответствующую квартиру в установленном законом порядке.

Примечание:

Урегулирование настоящего спора в досудебном порядке снизит общественный интерес к нему, в том числе исключит судебные расходы Сторон и последующую обязательную компенсацию их проигравшей Стороной.
1 (Продавец),

15.04.2019 года

К нотариусу он не явился, 12.04.2019 он отправил свой "проект акта"(смю выше), потом ему были отправлены телеграмма : УВЕДОМЛЯЕМ ВАС ОБ ОТКАЗЕ ОТ ПРОДОЛЖЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА ОТ 16.03.2019 ПО ПРИЧИНЕ ИСТЕЧЕНИЯ СРОКА В ТЕЧЕНИЕ КОТОРОГО ВЫ ДОЛИНЫ БЫЛИ УВЕДОМИТЬ НАС О ГОТОВНОСТИ ПЕРЕДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ (ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА)
и письмо:
Досудебная претензия

1, уведомляем Вас, что в полученных нами 12.04.2019 письмах мы не нашли документа, озаглавленного «проект Акта» за Вашей подписью, на который Вы ссылаетесь в Сопроводительном Письме, что не позволяет нам рассматривать любые вложения как оферту от Вас согласно п.1 статьи 435 ГК РФ, п. 2 статьи 434 ГК РФ и ст. 435 ГК РФ.

Напоминаем Вам, что 15.03.2019 года между 1, ПАО «Банк XXX» в лице финансового эксперта XXX и 3, был заключен Договор специального банковского счета эскроу (Индивидуальные условия). В п.4 Договора специального банковского счета эскроу так же расписан порядок получения Вами денежных средств.

Более того, в бумаге, которую Вы назвали актом приема-передачи недвижимого имущества по Договору от 16.03.2019 года, отправленной Вами и полученной нами, мы обнаружили существенные условия, нарушающие наши с Вами договоренности, которые были закреплены в п.2.1. Договора купли-продажи квартиры от 16.03.2019 года (далее Договор), где подробно расписывается порядок расчетов за продаваемый объект недвижимости, а также получения денежных средств Вами как Продавцом данного объекта.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия оплаты и приема передачи предмета договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу требований ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

По договору купли-продажи недвижимою имущества продавец обязуется передать . в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

В соответствии с п.1, ст. 458 ГК РФ моментом исполнения обязанности продавца передать товар, считается предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче.

На основании вышеизложенного считаем Вас не исполнившим условия пункта 2.2. Договора купли-продажи квартиры от 16.03.2019. Каких-либо уведомлений от Вас о готовности передать объект недвижимости до настоящего момента мы не получали.

Согласно п. 2 ст. 457 ГК РФ договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами, считаем Ваше скрытое под видом акта приема-передачи квартиры предложение на изменение Договора купли-продажи, и до сих пор Вашей неготовности как Продавца передать исполнившим свои обязательства по оплате указанной квартиры Покупателям ключи от недвижимости, невыполнением условий Договора Вами. В силу условий оплаты, прописанных в Договоре мы со своей стороны считаем обязательства по Договору выполненными полностью и отказываемся от продолжения исполнения Договора на основании ст.463 ГК РФ и ст. 328 ГК РФ.

В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ данные обстоятельства считаем существенным нарушением Договора купли-продажи от 16.03.2019 года.

В порядке ст. 452 ГК РФ Вам 01.04.2019 года было отправлено уведомление встретиться 12.04.2019 года в 12.00, у нотариуса XXX находящейся по адресу: XXX, для заключения Соглашения о расторжении договора купли-продажи заключенного между нами 16.03.2019 года и его последующей подачи на государственную регистрацию. Полученное Вами 11.04.2019 вышеназванное уведомление вы проигнорировали, к нотариусу не явились. Данный факт был засвидетельствован нотариусом

(копии во вложении).

Настоятельно просим Вас принять участие в мирном урегулировании данного вопроса. Ждем Ваших предложений по указанному в Договоре почтовому адресу или по известным Вам телефонам.

это отправлено 1 апреля продвацу:
В связи с Вашим уклонением от исполнения обязательства в соответствии со ст 556 ГК РФ как Продавца по договору купли-продажи от 16.03.2019 года, передать по передаточному акту Покупателям квартиру находящеюся по адресу: XXX, передать ключи и обеспечить доступ нас как Покупателей в вышеуказанную квартиру.

Предлагаем Вам в досудебном порядке в соответствии со ст. 452 ГК РФ:

1) встретиться 12.04.2019 года в 12.00, у нотариуса XXX находящейся по адресу XXX, для заключения Соглашения о расторжении договора купли-продажи заключенного между нами 16.03 2019 года и его последующей подачи на государственную регистрацию.

2) возвратить понесенные Покупателями расходы я размере XXX рублей (задаток, нотариальные расходы на заключение договора купли-продажи и оплата госпошлины и гос регистрацию)

В случае отказа, или неполучении от вас ответа по истечении укатанного срока, мы как Покупатели будем вынуждены обратиться в суд для взыскания с Вас понесенных нами расходов

Да, досудебную претензию Покупателя интересно здесь почитать.