вы зря не рассматриваете пятиэтажки и первые этажи. на них ценник ниже, а вариант для сдачи гастерам по койко-местам хороший. насчет каховки и окрестностей ваша логика неправильная, но это долго объяснять почему.
в любом случае, отбиваться ваша покупка по сегодняшним ценам будет не меньше 12 лет (это самый-самый оптимистичный вариант). а что будет на рынке купли-продажи через 12 лет - вам не скажет никто.
но если вы берете не для собственного проживания, а исключительно для аренды с максимально быстрой окупаемостью (см.выше цифры!), то стратегия примерно такая: 1) спальный район; 2) по возможности максимально близко к метро; 3) первые этажи и прочий неликвид.
эту покупку сдаете по койко-местам гражданам из солнечных республик/государств, закладывая небольшую сумму на решение вопроса с соседями/околотком

"1. Вариант на Севастопольской/Каховской за 7 млн. 5 мин от метро. Логика: через 2 года здесь пройдет большое кольцо (метро). Соответственно цена на аренду и саму кв должна вырасти. Прав ли я?" - не правы. Там и без новых станций метро транспортная составляющая хорошая и район достаточно дорогой. Так что на стоимость квартиры большое кольцо не повлияет никак.

Посмотрите варианты в районах новых станций метро- Некрасовка, Коммунарка за МКАДом, или у продолжающейся Каховской линии метрополитена (БКЦ), например "улица Новаторов".
Да и вообще, вариантов много.

Иван, цены больше сегодня ориентированы на спрос. Что будет через два года предсказать сложно.
Для аренды практически всегда актуально правило: чем ниже цена входного билета (покупки), тем больше доходность. Маловероятно, что цены вторичного рынка в ближайшие несколько лет будут расти.

Я бы выбрал поближе к метро и то что укладываться в формулу 180 * стоимость найма = стоимость квартиры