Поиск по журналу

Москва и МО

Хочу купить в ипотеку квартиру на которой обременение

Максим Безменов

23 апреля 2020

Вся Россия

3 977

Добрый день!

Подскажите, пожалуйста, реалистично ли провести такую сделку? Квартира находится в Москве и подходит мне по многим пунктам. Стоимость - 10 млн р. Риэлтора пока не искал, т.к. подбираю квартиры крайне неспешно, это первая за полгода которая заинтересовала.

Хронология событий:

- Я увидел объявление в интернете. В нем было мало информации, много фоток (двушка).

- Поискал в интернете планировку квартиры , вижу что в объявлении кухня 12 метров, по факту 8.7. Общая площадь - 55, по факту - 52.8.

- Позвонил риэлтору, тот сказал, что продажа срочная, но покажет только через 4 дня. В квартире сейчас живут 5 человек, прописаны 4 (есть младенец), владелец 1 взрослый. Квартира досталась по наследству в 2016. Сделка - альтернатива. Владельцы ищут 2 квартиры (однушки), но может быть согласятся на одну однушку. Риелтор Обещает, что найдут альтернативу за 2 недели максимум.

- Также риеэлтор обещает помочь с оформлением ипотеки, советует ВТБ. Я подал бумаги на одобрение в этот банк. Сейчас жду решение, уверен что все ок.

- Когда приехал смотреть квартиру увидел: квартира в очень плохом состоянии, в ней правда все 5-ро живут. На вид очень бедно, особенно для Москвы (Мама-папа, дочь + ребенок + муж дочери). Из плюсов - хорошая цена, поэтому мне даже на руку, что за ремонт платить не надо, а можно все под себя сделать.

- Риеэлтор хвалил лифты, говорил, что их 2 штуки. Когда возвращался с осмотра квартиры не смог найти кнопку как вызывать грузовой лифт. Звоню риелторы, тот говорит: "да 1 лифт не рабочий". Спрашиваю: "совсем не рабочий или просто ремонт идёт?". Он в итоге был не в курсе. На следующий день говорил, что все починили и ремонт был на 2 дня. Когда позвонил в ЖКУ, сказали, что с лифтом вообще последнее время проблем не было.

- Запросил у риелтор план БТИ на что риелтори= сказал, что у жильцов его нет, а заказывать заново дорого (сказал, что стоит 5000р.). Отказался это делать

- Потом риелтор прислал фото кадастрового паспорта

- Я запросил выписку в ЕГРН и только там стало видно, что на квартиру наложено обременение 4 месяца назад в Совкомбанке - 1,5 млн р. Рилтор об этом в начале умолчал.

- Когда спросил его прямом по телефону, риелтор сказал, что всё так и есть. А на мой вопрос, что теперь ипотека в ВТБ не подходит просто согласился. Сказал, что есть вариант взять ипотеку в Совкомбанке. Но мне Совкомбанк не подходит, так как там высокие проценты на ипотеку. Риелтор обещал уточнить усливияя и перезвонить.

- ерезвонил. Сказал, что есть три варианта:

1. взять ипотеку в Совкомбанке, банк такую ипотеку одобрит

2. взять ипотеку в абосолютбанкем - они работают с обременением

3. обременение будет выкупать подагенство агенства риелтора, но за большую комиссию

Также добавил, что если будут сложности, то возможна скидка.

С продавцом он пока никакие варианты не обговаривал, обещал перезвонить.

Вот такая ситуация существует. Подскажите по реализации.

Спасибо!

Авторы

Теги

Максим Безменов

купля-продажа ипотека покупка квартиры

Могут подойти

22 567 600 ₽

1-комн.кв., 51 м², этаж 17

Сокол

14 мин.

ЖК "SOUL (Соул)", 2-й Амбулаторный проезд, 18, Москва

22 978 433 ₽

1-комн.кв., 43 м², этаж 3

Фили

24 мин.

ЖК "Береговой-2", Береговой проезд, 2, Москва

27 127 750 ₽

3-комн.кв., 67 м², этаж 34

Хорошёво

20 мин.

ЖК "Level Звенигородская", Левел Звенигородская ЖК, Москва

21 779 999 ₽

студия, 33 м², этаж 26

ЖК "AMBER CITY (Амбер Сити)", Амбер Сити ЖК, Москва

12 800 000 ₽

апарт.-студия, 40 м², этаж 8

Сокол

10 мин.

Балтийская улица, 15, Москва

53 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 30 м², этаж 4

Багратионовская

2 мин.

Барклая улица, 16К1, Москва

26 000 000 ₽

3-комн.кв., 70 м², этаж 6

Октябрьское поле

4 мин.

улица Маршала Малиновского, 6К1, Москва

10 300 000 ₽

2-комн.кв., 44 м², этаж 8

Беломорская

15 мин.

улица Лавочкина, 48К1, Москва

65 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 35 м², этаж 3

Сокол

15 мин.

3-й Балтийский переулок, 4К2, Москва

22 500 000 ₽

2-комн.кв., 53 м², этаж 18

Октябрьское поле

21 мин.

ЖК "Октябрьское поле", улица Берзарина, 30А, Москва

25 комментариев

Александр Воронич

23 апреля 2020, 22:46

Лучший совет

Здравствуйте. В первую очередь нужно понять, для каких целей брался кредит, и как он выплачивается. Есть ли просрочки платежей. Это потенциальное банкротство и риск расторжения сделки в последующем. Желательно, чтобы агентство сняло обременение, но я предположу, что они этого делать не будут. Это огромный риск. Будут пробовать делать это Вашими деньгами. Не соглашайтесь.

373/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Максим Безменов

Автор

24 апреля 2020, 15:07

Спасибо большое за совет! Пока предлагают что агенство выкупит долг , за это заплатит продавец. То есть схема такая, что суб-агенство выкупит долг, снимется обременение с квартиры и потом будет сделка. Но я не удивлюсь если тут на самом деле еще что-то всплывет

261/50 000

Александр Воронич

24 апреля 2020, 15:35

Максим. Как уже писали коллеги, нельзя однозначно сказать, что квартиру не следует приобретать, но вопросов про ней очень много. Для того, чтобы получить ответы на эти вопросы, нужно получать информацию. За получение информации нужно заплатить. После того, как Вы получите эту информацию, возможно станет понятно, что квартиру приобретать не следует, а деньги Вы уже потратите. Вам следует для себя решить, насколько для Вас именно эта квартира является желаемой для покупки. Если Вы готовы переключиться на какой-то более понятный вариант с изначально меньшим количеством потенциальных рисков, то именно это я и рекомендую сделать. Если не готовы, и хотите приобретать именно эту квартиру, то выясните кредитную нагрузку и финансовую дисциплину продавца. Как писала Ирина , запросите сумму долга по коммунальным платежам, электроэнергии. Выясните наличие исполнительных производств. Возможно на этом этапе уже будет многое понятно.

932/50 000

Даниил Пятецкий

Частный маклер

24 апреля 2020, 20:17

Антонина, может там и опека нужна. Причем не исходя из правоустановки, а по смыслу ст. 292 ГК РФ. Об этом история умалчивает...

127/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Антонина Каткова

ИП Каткова А. С.

24 апреля 2020, 17:07

Даниил, опеки не хватает для полного комплекта :)

49/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Антонина Каткова

ИП Каткова А. С.

24 апреля 2020, 17:05

по вашей квартире - ситуация рабочая, если есть опыт проведения подобных сделок, а также если обладаете коммуникабельностью.
перед тем как принимать решение о покупки данной квартир, в первую очередь, нужно изучить всю информацию по продавцу (по судам, фссп, кредитной нагрузке), а также о реальности их разъезда.
только после детального изучения этой информации можно говорить о реальности самой сделки, о возможной схеме.
Сделка будет сложная, тк будет задействовано много лиц:
-инвестор, который будет гасить ипотеку- если выберете этот путь;
- банк-кредитор, который будет давать вам ипотечный кредит,;
- альтернативы - нижние продавцы, которые должны будут согласиться во всём этом участвовать.

сейчас готовлю аналогичную сделку.
клиенты хотят купить квартиру, находящуюся в залоге у Совкома
но у нас немного проще ситуация: мы покупаем без ипотеки и альтернативы, но своими деньгами гасить ипотеку прдавца не будем, не хотим рисковать.
Я предложила проводить сделку из-под залога, т.е. в два этапа.
Риелтор продавца предложил привлечь инвестора.
В начале недели была уверенность сделки, сегодня этой уверенности нет. Не можем договориться с юристом инвестора.
вот так

по вашей квартире - ситуация рабочая, если есть опыт проведения подобных сделок, а также если обладаете коммуникабельностью. перед тем как принимать решение о покупки данной квартир, в первую очередь, нужно изучить всю информацию по продавцу (по судам, фссп, кредитной нагрузке), а также о реальности их разъезда. только после детального изучения этой информации можно говорить о реальности самой сделки, о возможной схеме. Сделка будет сложная, тк будет задействовано много лиц: -инвестор, который будет гасить ипотеку- если выберете этот путь; - банк-кредитор, который будет давать вам ипотечный кредит,; - альтернативы - нижние продавцы, которые должны будут согласиться во всём этом участвовать. сейчас готовлю аналогичную сделку. клиенты хотят купить квартиру, находящуюся в залоге у Совкома но у нас немного проще ситуация: мы покупаем без ипотеки и альтернативы, но своими деньгами гасить ипотеку прдавца не будем, не хотим рисковать. Я предложила проводить сделку из-под залога, т.е. в два этапа. Риелтор продавца предложил привлечь инвестора. В начале недели была уверенность сделки, сегодня этой уверенности нет. Не можем договориться с юристом инвестора. вот так

1 249/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Людмила Воронина

Частный маклер

24 апреля 2020, 15:36

Слушайте, да нет там никаких "особых сложностей".
Это Ваше воображение .
Есть термины
Реалистичность альтернативы
НЕ реалистичность (по ряду причин).
Вот это и надо выяснять/акцентировать внимание/оказывать посильную помощь в разъезде.
И потом видно будет - смогут ли разъехаться люди или нет

358/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Даниил Пятецкий

Частный маклер

24 апреля 2020, 14:19

Альтернатива, наследство, ипотека, обременение - ничего не забыл?!) В этом варианте собрано все, что можно было собрать, а по опыту походу подготовки сделки выясниться еще что-нибудь интересное. Нет, вариант конечно рабочий, все решаемо, но со значительными "но" и только при должном погружении риэлтора продавца в этот процесс. Что тут посоветовать, если очень хочется, погружайтесь, делайте проверки по максимуму, выторговывайте для себя самые оптимальные условия, только не перегибайте, очевидно, что ситуация там непростая и сделка может развалиться только по причине банальной нехватки ресурсов у продавца.

613/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Даниил Пятецкий

Частный маклер

24 апреля 2020, 16:56

А почему нереальная? Мошенники как раз так усложнять процесс не будут, у них наоборот все должно быть максимально просто и прозрачно. По торгу не могу сказать, это нужно проанализировать всю ситуацию изнутри. Иногда бывают ситуации, когда из-за сложности сделать скидку просто невозможно, например, существенная скидка = уменьшение бюджета на альтернативный(ые) варианты => нет достаточного бюджета => нет вообще никакой сделки.

434/50 000

Людмила Воронина

Частный маклер

24 апреля 2020, 14:06

Более того, при таких сложных разъездах , смысл показывать объект лицу с НЕ одобренной ипотекой?
Жестко падать в цене, "собирая" сср ? Утаивая при этом важную информацию?

202/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Максим Безменов

Автор

24 апреля 2020, 15:23

а что такое сср? Спасибо!

Да, мне очень странный риелтор показался, т.к. как будто они торопятся со сделкой, при этом он отвечает на след день на любой вопрос, вся информация скрыта и надо тащить щипцами.

215/50 000

Людмила Воронина

Частный маклер

24 апреля 2020, 15:31

сср - это риэлторский сленг.
Аббревиатура.
Сам/себе/риэлтор , лицо без риэлтора.
Покупатель с НЕ одобренной ипотекой без риэлтора.
Опасны только в случае выхода на рынок с альтернативой. При чем утверждают при этом, что "свободная продажа" (они ж "свободно продают" ))
Потерями времени риэлторов, в первую очередь.

381/50 000

Максим Безменов

Автор

24 апреля 2020, 15:43

ясно, спасибо! Ипотеку мне точно одобрят, а к риелтору я не обратился чтобы 1) вникнуть посильнее во весь процесс, мне страшно доверить такую покупку другому человеку и не разобраться в рисках самому, 2) если данная сделка малоосуществима, то проще отказаться и сэкономить на услугах. Ведь иначе сэкономить не получится и тк сделка сложная, кажется что риелтор возмет очень много за услуги. Не хочется отдать пару зп и потом услышать "у вас ничего не получится"

461/50 000

Людмила Воронина

Частный маклер

24 апреля 2020, 14:01

Обычная.
Альтернатива.
Из-под залога.
Купить такой объект без риэлтора почти нереально. "Страхи и сомнения" одолеют. )) И отсутствие навыка покупок недвижимости вкупе с эмоциональной составляющей.
В данном случае надо разбираться, организовывать сделку.
На первый план выходят желание продавцов разъехаться и квалификация их риэлтора.
То , что он работает в АН - не в его пользу....
Если же АН типа "Этажи" - могут и закрыть их долг. Естественно, не бесплатно. Но их выплаты - не Ваши проблемы.
И это нормально.
Альтруистов сейчас нет.
10 миллионов минус комиссии нанятого ими риэлтора - не очень реалистичная сумма для разъезда.

766/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Максим Безменов

Автор

24 апреля 2020, 15:20

Спасибо за совет! Да, субагенство агенства в итоге согласилось купить обременение, за услугу платит продавец.
Агенство "Планета недвижимости".
Мне предложили скидку 100тыс за хлопоты. Кажется очень мало. Квартира стоит 10млн, ремонт убитый, только все сделать заново. Рядом с хорошим (но не дизайнерским) свежим ремонтом такие же ровно в соседних домах с той же планировкой и площадью по 10.9млн. Как будто кажется что из-за сложности сделки скидка должна быть больше 100к и мне точно не обойтись без риелтора.
Но с другой стороны они хотят на выручку от продажи купить 2 однушки в области, а еще 1.6-1.7 млн из этой суммы это погашение кредита + сколько-то они отдадут риелтору. Не понимаю , как будто у них по 4млн макс на квартиру, это ж чуть ли не в соседней области цены наверное

800/50 000

Людмила Воронина

Частный маклер

24 апреля 2020, 15:26

Вот и я пишу, что денег критично мало для разъезда.
А Вы ходили смотреть те, о которых сейчас пишите? За 10,9 млн ?
Если уж совсем ремонт "не то и не так" - можно "влезть" с столь тягостную альтернативу.
Если в аналогичной, но за 10,9 с ремонтом , вполне можно жить - лучше , видимо, те , что подороже , покупать разумней.
Ремонт нынче дорог.

430/50 000

Максим Безменов

Автор

24 апреля 2020, 15:40

Нет, не ходил в другие, но уверен что ремонт там более чем на 1млн.
Они мне не подходят, потому что мне нужен последний этаж, к сожалению они ниже.

153/50 000

Александр Ткачев

Частный маклер

24 апреля 2020, 12:48

Очень сложная сделка.. устанете все это в ипотеку покупать.. поищите что попроще..

82/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Максим Безменов

Автор

24 апреля 2020, 15:12

Спасибо за совет, я бы и поискал что попроще, но повторю, по совокупности параметров это редкое совпадение под то, что я хочу с соотношением цена-качество. Я могу и год искать второй вариант и там тоже вдруг окажутся сложности

226/50 000

Арман Барекян

Авангард Недвижимость

24 апреля 2020, 00:24

Возможно, что Екатерина права и нужно бежать подальше от этой квартиры, НО я бы не стал спешить с выводами. Наличие в сделке альтернативы вселяет свежий глоток воздуха во всём этом деле, радует и даёт положительные симптомы о том, что не всё потеряно, а просто у семьи создалась тупиковая ситуация, единственным выходом из которого является продажа и расселение по разным квартирам (нынче очень много у людей проблем, накопленных долгов - это не от хорошей жизни и не всегда такие ситуации расцениваются, как безнадёжные.) Без поиска альтернативных квартир я бы заподозрил трудное выселение семьи после сделки, по той простой причине, что некуда (частая практика с проблемными семьями с долгами). Так, что вполне рабочая схема, но за всем нужно тщательно проследить, местами ставить жёсткие и свои условия, но к сожалению вы с этим самостоятельно точно не справитесь. Не пытаюсь соблазнить на поиск своего риэлтора, но без него никак! Нужен человек, который организует сопровождение под полным контролем всего, а перед этим пройдётся по юридической чистоте квартиры и не только. Возможно, этот же человек скрестит руки вверх и скажет "стоп", после проверок и анализа рисков и попросит бежать подальше, а пока бессмысленно гадать и рановато на ровном месте отказываться от сделки в порыве панических настроений.

Возможно, что Екатерина  права и нужно бежать подальше от этой квартиры, НО я бы не стал  спешить  с выводами.  Наличие в сделке  альтернативы вселяет свежий глоток воздуха во всём этом деле,  радует и даёт положительные симптомы о том, что не всё потеряно, а просто  у семьи создалась  тупиковая ситуация, единственным выходом из которого является продажа и расселение по разным квартирам   (нынче очень много у людей проблем, накопленных долгов - это не от хорошей жизни и не  всегда такие ситуации расцениваются, как безнадёжные.)  Без поиска альтернативных квартир я бы заподозрил трудное выселение семьи после сделки,  по той простой причине, что некуда (частая практика с проблемными семьями с долгами). Так, что вполне рабочая схема, но за всем нужно тщательно проследить, местами ставить жёсткие и свои условия, но к сожалению вы с этим самостоятельно точно не справитесь. Не пытаюсь соблазнить на поиск своего риэлтора, но без него никак! Нужен человек, который организует сопровождение под полным контролем всего, а перед этим пройдётся по юридической чистоте квартиры и не только. Возможно, этот же человек скрестит руки вверх  и скажет "стоп", после проверок и анализа рисков и попросит бежать подальше, а пока бессмысленно  гадать и рановато  на ровном месте отказываться от сделки в порыве панических настроений.

1 326/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Арман Барекян

Авангард Недвижимость

24 апреля 2020, 17:27

Максим, пожалуйста! Всё верно делаете, бдительность и личную ответственность никто не отменял! Более того, человек должен полагаться на помощь, но не должен выключаться из процесса и на автомате подписывать всё то, что ему подсунут. Вчера один товарищ купил чёрт знает что, взял всю ответственность на себя, точнее, даже не понял, что взял, у кого и почему, а потом искал виноватых в лице нотариуса, соседей, Росреестра и так далее. Удачи Вам, сделка будет не лёгкой, но и не так, что сложнее некуда. Бывают более сложные ситуации, однако, решаемые и да, от квалификации специалиста зависит многое. Если в меру отсутствия опыта риэлтор завалит сделку - это ещё не означает, что так и должно было быть. Квартира нравится по цене и другим параметрам - добивайтесь!

767/50 000