Ипотека с завышением стоимости в договоре. - советы риэлторов

Поиск по журналу

Вся Россия

Вопросы·Специалист–специалисту

Ипотека с завышением стоимости в договоре.

Михаил Морозан

Частный маклер

1 декабря 2018

Вся Россия

6 722

Коллеги, доброго дня.

У меня сегодня такой интересный вопрос, вернее предлагаю высказать своё мнение каждому:

при завышении цены в дкп(то есть продажа без первоначального взноса) имеет ли право банк в дальнейшем признать дкп недействительным и расторгнуть его? Соответственно обязать Продавца выплатить полученную сумму.

Сейчас банкиры переводят при банкротстве Объекты на себя и далее реализуют, но в идеале то им проще расторгнуть дкп и обязать Продавца вернуть средства.

Я понимаю, что также есть оценочный отчет о стоимости, но оценщиков при этом лишить лицензии и опротестовать даже оценку возможно, а тот же Сбер сейчас вообще оценочный альбом не требует.

Спасибо за мнение.

Авторы

Теги

Михаил Морозан

Частный маклер

ипотека

Могут подойти

21 032 800 ₽

3-комн.кв., 86 м², этаж 2

Бунинская аллея

5 мин.

ЖК "Новые Смыслы", Новые Смыслы ЖК, № 174 кв-л, Москва

9 041 967 ₽

1-комн.кв., 43 м², этаж 5

Филатов Луг

12 мин.

ЖК "Детали", Детали ЖК, пос. Марьино, Москва

5 300 000 ₽

2-комн.апарт., 19 м², этаж 3

Южная

14 мин.

Варшавское шоссе, 125С1, Москва

55 000 ₽/мес.

2-комн.кв., 33 м², этаж 9

Бунинская аллея

16 мин.

ЖК "Алхимово", улица Уточкина, 5к1, Рязановское поселение, Москва

улица Удачная, 18, д. Бачурино, Москва

11 500 000 ₽

1-комн.кв., 37 м², этаж 6

Беляево

13 мин.

Миклухо-Маклая улица, 40, Москва

60 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 36 м², этаж 6

Коньково

7 мин.

Профсоюзная улица, 132К2, Москва

48 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 37 м², этаж 2

Бунинская аллея

14 мин.

улица Академика Понтрягина, 25, Москва

50 000 ₽/мес.

2-комн.кв., 45 м², этаж 4

Филатов Луг

12 мин.

улица Жемчужная, 1к16, Филимонковское поселение, Москва

13 800 000 ₽

3-комн.кв., 49 м², этаж 7

Коньково

3 мин.

Профсоюзная улица, 130К1, Москва

17 комментариев

Ирина Владимировна Кораблева

2 декабря 2018, 00:57

Лучший совет

Вообще-то банк не является стороной договора купли-продажи.

59/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ирина Владимировна Кораблева

2 декабря 2018, 13:38

Миша, у банка есть право обратить взыскание на предмет залога. Оценка предмета залога при выдаче кредита произведена по согласованию сторон кредитного договора, а не оценщиком. Оценка в альбоме - это только вспомогательный инструмент для сторон при определении согласовываемой между сторонами цены предмета залога.
Таким образом, подписывая кредитный договор, банк берет на себя риски некорректной оценки квартиры и риски возможного снижения рыночной цены предмета залога.
Признавать недействительным ДКП банк не вправе, т.к. не является стороной договора.

569/50 000

Михаил Морозан

Автор

Частный маклер

2 декабря 2018, 19:18

Понятно, спасибо за развернутый ответ.

38/50 000

Ирина Владимировна Кораблева

2 декабря 2018, 19:57

И еще, Миш, ты пишешь "процесс по банкротству тянется два года и банку не особо выгодно ждать свои средства...."
Не ручаюсь за детали, но точно знаю, что имущество, которое заложено под кредитные обязательства, по закону взыскивается с должника в пользу именно того кредитора, которому оно заложено. Поэтому я думаю, что банку не потребуется ждать окончания процедуры банкротства.
Кроме того, при покупке в ипотеку квартиры без первоначального взноса сумма кредита получается равной рыночной цене квартиры, т.о. реализация банком такой квартиры уж всяко должна погасить сумму кредита.

599/50 000

Юрий Чебанов

Частный маклер

31 декабря 2018, 18:12

Получить повышенную ипотеку - на ремонт и нетделимые улучшения.....
А в ДКП нормальная цена

97/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Татьяна Никитина

7 декабря 2018, 02:21

На 25% завышать - это как-то..., сами понимаете. Другое дело, пойти навстречу покупателю на соточку - другую.

109/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ирина Некрасова

Ключ

2 декабря 2018, 13:31

Расторгать ДКП банку не выгодно. Банк не участник договора. А вот расторгнуть ипотечный с заемщиком и потребовать возврата всей суммы сразу может. Хотя вряд ли сможет доказать завышение. Банк точно не в накладе будет - и страховка, и возможно реализовать объект. Кстати участились случаи отказа по объекту из-за стоимости. Был такой прецедент, хотя никаких манипуляций с оценкой не делали и это была реальная цена и соответствовала рынку. Оценщики говорят, что на момент проверки банки используют примитивный калькулятор и не учитывают многие моменты влияющие на цену

567/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ирина Некрасова

Ключ

2 декабря 2018, 13:24

Почему тот сообщения не отпрвились(

35/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ирина Щербинина

2 декабря 2018, 10:46

В этом году я вижу, что банки страхуются от завышения цены. Что Сбербанк, что ВТБ сами приглашают своих оценщиков, как только получают по электронной почте или Дом Клику документы. Это раньше надо было обзванивать и выбирать оценщиков, теперь банк сам это делает. Не знаю, как в Питере, но в Москве так.

303/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Петр Манько

1 декабря 2018, 21:05

Михаил, в русле твоего вопроса: а что будет делать банк в ситуации банкротства заемщика, если выяснит, что в отчете об оценке была сфотографирована не та квартира (ниже или выше этажом, чтобы "спрятать" перепланировкой, как это иногда бывает)?

243/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Михаил Морозан

Автор

Частный маклер

1 декабря 2018, 21:31

Это уже подлог документов получается и статья обоим сторонам сделки может светить, если разобраться.

100/50 000

Сергей Николаевич

1 декабря 2018, 20:53

Михаил,а зачем это банку? Он получает деньги с заемщика и всем хорошо. К тому же банк не сторона договора,он залогодержатель.Если даже допустить расторжение договора,продавец деньги может всю жизнь возвращать) Нет их у него,потратил. Такой расклад банку точно не нужен

268/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Михаил Морозан

Автор

Частный маклер

1 декабря 2018, 21:05

Сергей, я задал вопрос, чтобы услышать мнение.
Ну вот по продаваемой комнате просили без первоначального- это на 25% больше нашей цены, получается банк в случае невыплаты ипотеки останется в минусе конкретном даже переведя этот объект на себя, ну не продадут они по такой цене....

287/50 000

Сергей Николаевич

1 декабря 2018, 21:12

Так это и есть мнение) Ну да риск такой есть у банка. Тем более продавать они залоговую квартиру будут с дисконтом вероятнее всего. Но мое мнение такое,что при расторжении ДКП у банка еще бОльшие риски не получения денег,продавец может на десятилетия растянуть возврат средств. Видимо эти нехорошие моменты банк закладывает в проценты по кредитам,они же все это продумаывают,и риски свои минимизируют

401/50 000

Александр Черный

Частный маклер

1 декабря 2018, 16:09

надо читать условия договора, если подойти формально и если покупатель окажется полным ....и признается в завышении, а продавец подтвердит что да, таки же оно и было, а банк решит добавить себе еще один неликвид на баланс вместо того чтобы стабильно получать прибыль , то да, расторгнет договор по признакам его несоответствия . На самом деле я сильно сомневаюсь что банку будет дело до завышения если он стабильно получает платежи от заемщика.

444/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Михаил Морозан

Автор

Частный маклер

1 декабря 2018, 16:16

Саш, понятно, если все хорошо, то никто не будет наводить панику. А вот, если обратное: процесс по банкротству тянется два года и банку не особо выгодно ждать свои средства....

176/50 000

Александр Черный

Частный маклер

1 декабря 2018, 21:10

Ну а если обратное то ведь завышение надо таки доказать...Например сегодня буханка хлеба стоит 80р а два года назад 50, либо наоборот. Рынок однако. Вчера Сидоров страдал запором и принимал соответствующие лекарства а сегодня скончался от инсульта...Все меняется и уж если ипотечник вляпается какой смысл ему городить ахинею про завышение-159 УК РФ однако , которая дополнительно добавит ему развлечений.

404/50 000